LG Berlin zur Wohnflächenberechnung: Bal­kone zählen nur zu einem Viertel

von Hasso Suliak

16.02.2018

Balkone, Terrassen und Wintergärten dürfen nur zu einem Viertel in die Flächenberechnung einer Wohnung miteinfließen. Das LG Berlin schob damit einer weit verbreiteten Vermieter-Praxis in der Hauptstadt einen Riegel vor.  

Erleichterung für Berliner Mieter: Balkone, Terrassen und Wintergärten dürfen nur zu einem Viertel in die Berechnung der Wohnfläche einer Wohnung miteinfließen. Das entschied das Landgericht (LG) Berlin (Urt.v.17.01.2018, Az 18 S 308/13). Unter Berliner Privatvermietern war es bisher weit verbreitet, dass Flächen von Balkonen, Terrassen und Wintergärten zur Hälfte in der Wohnfläche Berücksichtigung fanden. Leidtragende dieser Praxis sind die Mieter, die wegen so berechneter Quadratmeterangaben überhöhte Mieten zahlen müssen.

Im konkreten Fall hatte ein Mieter aus dem Berliner Bezirk Wedding geklagt, der eine Mieterhöhung für überzogen hielt. Er zweifelte die im Mietvertrag angegebene Wohnungsgröße von 94,5 Quadratmeter an. Das Gericht holte mehrere Sachverständigengutachten zu der Wohnung mit zwei Balkonen ein und legte ihre Größe schließlich auf 84 Quadratmeter fest. Im Urteil stellte es nunmehr fest, dass "entgegen einer weit verbreiteten Praxis in Berlin" die für die Wohnung nutzbaren zwei Balkone lediglich mit einem Viertel ihrer Fläche hinzuzurechnen seien. Anhaltspunkte für eine abweichende Berechnung lägen nicht vor.

Privatvermieter wenden Verordnung falsch an 

Die zuverlässige Berechnung einer Wohnfläche ist faktisch wie auch rechtlich schwieriges Terrain. Im Wesentlichen wird bei der Größenberechnung einer Wohnung die seit 2004 anwendbare Wohnflächenverordnung zugrunde gelegt. Diese gilt zwar eigentlich unmittelbar nur für den sozialen, preisgebundenen Wohnungsbau, wird aber analog – wie in diesem Fall - auch bei der Berechnung des freifinanzierten, also nicht preisgebundenen Wohnraums hinzugezogen. Ansonsten kommt es bei der Berechnung der Wohnfläche von nicht preisgebundenem Wohnraum auf die örtliche Verkehrssitte an.

Um daher herauszufinden, was in Berlin ortsübliche Praxis ist, hatte das Gericht ein Sachverständigengutachten eingeholt. Ergebnis der Datenerhebung: Viele der befragten Privatvermieter wenden die Wohnflächenverordnung rechtsfehlerhaft an und berücksichtigen die Hälfte von Balkonflächen. In der Wohnflächenverordnung ist jedoch laut Mitteilung des LG "ausdrücklich festgelegt, dass die Flächen von Terrassen, Balkonen und Wintergärten nur zu einem Viertel angerechnet werden könnten".

Unterdessen eröffnet die Wohnflächenverordnung, die im Januar 2004 die frühere II. Berechnungsverordnung ablöste, Vermietern einen gewissen Spielraum bei der Berechnung von Terrassen, Balkonen und Wintergärten. In der Regel sind diese danach zwar mit einem Viertel zu berücksichtigen. Es kann aber auch eine Berücksichtigung zur Hälfte zulässig sein, wenn etwa der Balkon oder die Terrasse besonders schön oder hochwertig ist, eine gute Lage hat und dadurch die Wohnqualität entsprechend erhöht wird.

Mieterbund fordert Rechtsklarheit

Dem deutschen Mieterbund ist diese eher schwammige Rechtslage ein Dorn im Auge: "Wir brauchen eine eindeutige gesetzliche Regelung, die für die Ermittlung der Wohnfläche entscheidend ist", so Mieterbund-Geschäftsführer Ulrich Ropertz gegenüber LTO. Außerdem müsse der Gesetzgeber festlegen, dass es bei Mietfestsetzungen, Mieterhöhungen sowie Betriebskostenfestsetzungen auf die tatsächliche Wohnfläche ankommt – und nicht unbedingt auf die Quadratmeter-Angabe im Mietvertrag. 

Diese weicht in der Praxis bei Nachmessungen in der Tat häufig von der tatsächlichen Wohnfläche ab. Die Rechtsprechung lässt jedoch in der Regel eine zehnprozentige Abweichung zu, auf deren Grundlage dann die Miete oder Betriebskosten festgesetzt werden können. Bei einer Mieterhöhung hatte der BGH allerdings 2015 diese Abweichung nicht mehr akzeptiert.

Welche weiteren Folgen sich aus dem Urteil des LG Berlin nun für Mieter auch bundesweit ergeben könnten, bleibt abzuwarten: Der Eigentümerverband Haus & Grund warnte davor, die Bedeutung der LG Entscheidung "zu hoch zu hängen". Die vom LG Berlin befragten Vermieter hätten sich auf Grundlage der Wohnflächenverordnung "im Rahmen der gesetzlichen Angaben bewegt". Spannend sei eher, was der Bundesgerichtshof demnächst urteilen werde, so die Rechtsreferentin des Verbandes, Julia Wagner, zu LTO.

So hat das LG im Berliner Fall die Revision zum BGH zugelassen, der Vermieter hat das Rechtsmittel bereits eingelegt. In Karlsruhe ist die Akte damit bereits auf dem Tisch (Az. VIII ZR 33/18).

mit Material von dpa

Zitiervorschlag

Hasso Suliak, LG Berlin zur Wohnflächenberechnung: Balkone zählen nur zu einem Viertel . In: Legal Tribune Online, 16.02.2018 , https://www.lto.de/persistent/a_id/27081/ (abgerufen am: 19.12.2018 )

Infos zum Zitiervorschlag
Kommentare
  • 16.02.2018 15:09, Jodel

    "...der Vermieter hat das Rechtsmittel bereits eingelegt. In Karlsruhe ist die Akte damit bereits auf dem Tisch"

    Halte ich für ein Gerücht, dass die Akte bereits auf dem Tisch liegt.

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    • 18.02.2018 19:50, AS

      Nein, das schätzen Sie falsch ein. AFD-WÄHLER ist nur ein Komiker, der hier immer wieder versucht, Rechtsextreme zu karikieren, z.B. durch absichtliche Schreibfehler und absurd überzeichneten Unsinn. Ist allerdings nicht wirklich lustig...

  • 16.02.2018 16:46, Vermieter

    Die Mieter wieder: Feilschen hier um jeden Zentimeter, erwarten eine Topp-Wohnung in bester Lage und am besten keine Miete. Bei manchen meint man, sie würden sich den Wohnungszustand 1980 in Berlin wieder wünschen, dabei wurde da über den schlechten Zustand des Wohnraums geschimpft.

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    • 16.02.2018 22:41, Jay

      Ich würde in der Tat auf einiges an Wohnkomfort verzichten, wenn ich dafür wieder 1/5 statt 1/2 meines Gehalts für meine Wohnung bezahlen dürfte. Eine Zentralheizung und vernünftige Fenster - den ganzen Rest an wohnwerterhöhenden Merkmalen brauche ich nicht. Mir doch scheißegal, ob die Müllstandsfläche überdacht und abschließbar oder die Küche gefliest ist. Kein Wunder, dass man in zentralen Lagen kaum noch Familien sieht. Klar, wir könnten natürlich ins Umland ziehen. Jeden Tag 2,5 Stunden pendeln. Yay.

    • 16.02.2018 22:50, Ulli

      "den ganzen Rest an wohnwerterhöhenden Merkmalen brauche ich nicht"

      Dann erklären Sie das dem Gesetzgeber. Der Vermieter wird ja zu diversen Umständen gezwungen.

      Übrigens, wenn die Küche nicht gefliest ist, sondern Teppichboden erhöht das auch die Miete, da der Vermieter das Renovieren einkalkulieren muss.

      Sie können ja mal ausrechnen, was so eine Wohnung kostet. Dann wissen Sie auch, warum Sie die Miete zahlen. Wenn Sie das nicht wollen: Gibt genügend Wohnungen in Vorpommern.

    • 17.02.2018 11:55, Mieterin

      "Ich würde in der Tat auf einiges an Wohnkomfort verzichten, wenn ich dafür wieder 1/5 statt 1/2 meines Gehalts für meine Wohnung bezahlen dürfte. "

      Wohnen Sie in München? Falls ja, ziehen Sie weg.

    • 17.02.2018 21:33, MieterImExil

      Das stimmt in der Tat. Ich habe durch eine Bekannte die Erfahrung gemacht, dass die bloße Haltung eines Gauls im Outback Münchens teurer ist, als eine geräumige 2-Zimmer-Wohnung in Düsseldorfer Bestlage.

      Nun sollte man als halbwegs zurechnungsfähiger Mensch wissen, wo man besser via Hauptwohnsitz anzutreffen ist.

  • 16.02.2018 18:37, Chaos

    Eigentlich ein Wunder, dass diese Frage im Mieterland Deutschland immer noch rechtlich diskutiert werden braucht. Rechtliche Vorgaben fehlen seit Jahren. Die nächste Frage ist, wie man die Wohnfläche bei Dachschrägen richtig berechnet. Dennoch halte ich die Entscheidung im Ergebnis für richtig.
    Gleich mal die Umlagemaßstäbe in der Teilungserklärung prüfen. Da geht es dann bei vermieteten ETWs auseinander.

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  • 16.02.2018 20:49, ReisenderAmBER

    18 S = scheint keine PASCHKE-Kammer zu sein. Wurde sie etwa befördert, so dass sie kein Recht mehr sprechen kann?

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    • 18.02.2018 00:47, AS

      Sie ist nach wie vor Vorsitzende der 63. ZK.

  • 17.02.2018 10:17, Leonhardt Blumenthal

    Ich dachte ja eigentlich, dass das Jammern der Gruß des Kaufmannes wäre. Aber es scheint wohl auch der Gruß des Vermieters zu sein. Ich wusste nicht, dass Vermieter es so schwer haben.
    Wobei ich folgende Sätze, besonders nach dem ganzen vorherigen Gejammer schon nett finde:
    "Dann wissen Sie auch, warum Sie die Miete zahlen. Wenn Sie das nicht wollen: Gibt genügend Wohnungen in Vorpommern."
    Wissen Sie, für mich klingt das nach "Sollen sie doch Kuchen essen." Nur eben Steine statt Kuchen. Diese Kretins: Zu arm fürs Eigenheim, aber zu geizig für die Miete, wie soll sich da das investierte Geld noch lohnen!?

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    • 17.02.2018 10:43, Ulli

      Wenn man feststellt, dass man nicht ausreichend Einkünfte für die Miete einer bestimmten Wohnung hat gibt es drei Möglichkeiten:

      1) Höhere Einkünfte generieren
      2) Mit Vermieter verhandeln
      3) Andere Wohnung suchen

      Aber hier auf dem Vermieter herumzuhacken, ist dann so typische Sandkastenmentalität. Nicht jeder muss halt als Single in einer 120qm-Wohnung in Berlin-Zentrum wohnen. Man muss seine Ansprüche schon an seinen Möglichkeiten orientieren.

    • 17.02.2018 13:09, Mieterin

      Berlin ist meines Erachtens die aktuell überbewerteste Stadt Deutschlands. Unzählige Viertel, darunter auch Wedding, schlimmer als die hässlichsten Ecken des Ruhrgebietes, nur eben mit Mietsteigerungen von 60% aufwärts innerhalb von 5-7 Jahren.. Damit für die dortigen Gehälter völlig überzogene Mieten.

      Andererseits, wer unbedingt dort bleiben möchte, kann im Umland tatsächlich noch sehr günstig leben, hat dann nur eben die Pendelkosten. Für einen Single fast schon wieder gehüpft wie gesprungen.

  • 17.02.2018 10:18, M.D.

    Da hat die Open Society Foundation mal verloren. Bin gespannt, ob die nun den Gesetzgeber losschicken Mieterrechte wieder wegzuschreiben oder ob das der instruierten Presse überlassen wird. Ich, M.D., werde da weiter nachforschen. Dem kleinen Manne muss ja jemand helfen.

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  • 20.02.2018 11:52, Mike M.

    Wer überhaupt keinen Balkon hat, wird schnell merken, dass er mind. 50% der Wohnfläche wert ist. Nur bei riesigen Terrassen ist es vielleicht anders.

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  • 20.02.2018 12:06, AS

    Reden wir hier nicht eigentlich über Peanuts? Ob ich einen bspw. 6 qm großen Balkon zur Hälfte oder zu einem Viertel ansetze, macht einen Unterschied von 1,5 qm, also in der Miete ca. 15 €. Kann man das nicht dem Markt überlassen?

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  • 22.02.2018 15:34, RJ

    Wie immer bei einer Diskussion oder Bewertung wird zu kurz gesprungen.

    Überlege ich als Vermieter, meine Wohnung für den Mieter attraktiver zu machen (alle Welt schreit doch nach einem Balkon!), muss ich für einen Anstellbalkon für eine Wohnung mit ca. 7.500 € rechnen. Gesetz den Fall ich habe 6 qm Wohnfläche, könnte ich für 3 qm Miete generieren. Hier in Bochum (und nicht im abgehobenen Berlin) könnte ich rund 21 € im Monat erwirtschaften. Macht im Jahr 252 € und in 30 (!!!) Jahren 7.560 €. Worüber reden wir hier? Sicherlich nicht darüber, dass sich der Vermieter die Taschen voll macht. Bei einer nun angenommenen Amortisation von 60 Jahren verzichte ich gerne auf den Anbau, allein schon wegen dem Wissen, dass es der Mieter nicht zu schätzen weiß.

    Kommen wir zur Miete, die, zugegeben, in einigen Städten wie Berlin, München, Hamburg, Düsseldorf, Köln etc. absolut überzogen teuer ist. Der Mieter vergisst gerne, dass der Vermieter für viele Reparaturen verantwortlich ist und diese Kosten nicht auf die Mieter umlegen kann, auch wenn z. B. die Reparatur der Gastherme oder die Instandsetzung der erneut mutwillig beschädigten Haustür den Mietern unmittelbar zugute kommt. Im wahren Leben werden die Verursacher von Beschädigungen, wenn sie im Haus bekannt sind, noch nicht einmal gemeldet. Andererseits ist das Anspruchsdenken hoch und wenn die Therme eine Stunde ausfällt, wird gleich mit Mietkürzung und Mieterverein gedroht. Als Vermieter muss man echt ein dickes Fell haben und ein Mieter muss auch mal die Kirche im Dorf lassen und überlegen, was alles für ihn getan wird.

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    • 22.02.2018 21:15, AS

      Ihre Rechnung ist nachvollziehbar. Man könnte Ihnen nur entgegenhalten, dass in manchen Gegenden Wohnungen ab einer bestimmten Größe ohne Balkon praktisch überhaupt nicht zu vermieten sind. Also baut in einem solchen Fall der Vermieter den Balkon nicht für den Mieter, sondern zumindest auch im eigenen Interesse.
      Ansonsten stimme ich Ihrer Schilderung der Widrigkeiten eines Mietverhältnisses zu. Ich bin sogar mittlerweile der Meinung, dass das Vermieten von Wohnungen nichts mehr für Privatleute ist, sondern den Profis überlassen bleiben sollte. Gründe:
      1. die mieterfreundliche Rechtslage,
      2. Rechtsschutzversicherungen und Mietervereine, die Streitigkeiten auch um geringfügige Betriebskosten-Nachforderungen forcieren und
      3. die durch 1. und 2. bedingte emotionale Belastung von privaten Vermietern, die alles noch schlimmer macht. Wenn es um die eigene Wohnung geht, ist man ganz anders involviert, als wenn man im Job einen Wohnungsbestand managt. Ich persönlich würde mir das nicht antun. Sie haben meinen Respekt.

    • 22.02.2018 22:05, Milchmädchen1x1

      in gewissen Gegenden können sie aber durchaus Wertsteigerungen erfahren. Mein Vermieter (wohlhabend) hat mir vor 10 Jahren eine Wohnung (2 Zi) zu sehr günstigen Konditionen "überlassen" (München Zentrum), mit der bloßen Bitte diese gut zu erhalten. Leerstand muss ja mancherorts vermieden werden. Nun hat sie einen deutlich! höheren Wert u er strebt den Verkauf an.

      Sie könnten aktuell rund um Berlin Eigentum erwerben (Potsdam oder evtl. auch Brandenburg Havel), an einen zutraulich wirkenden Studenten vermieten (nehmen alles, egal ob Balkon oder nicht) u. hätten in einigen Jahren einen Wertzuwachs. Ist eine Milchmädchenrechnung, die sich für viele lohnt. In Bochum ginge sie vermutlich aber nicht auf :P

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