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Die Blockchain im deutschen Immobiliarsachenrecht: Keine Kon­kur­renz fürs Grund­buch

Bitcoins sind der Öffentlichkeit inzwischen ein Begriff – und damit auch die Blockchain. Sie verspricht absolut sichere Transaktionsdokumentation. Das ist interessant für das Grundstücksrecht, aber nicht komplex genug, meint Maximilian Zimmer.

Die Blockchain-Technologie verspricht die absolute Nachvollziehbarkeit und Verifizierbarkeit abgespeicherter Informationen. Sie können weder verfälscht noch Transaktionen manipuliert werden, weil der jeweilige Datensatz ("Block") kryptographisch mit dem jeweils nächsten verkettet ("chained") ist. Dies könnte auf den ersten Blick für das Grundstücksrecht eine verlockende Perspektive hin zu schnellen und rechtssicheren Immobilientransaktionen sein.

Das Besondere an der Blockchain besteht dabei in der weitgehenden Neutralisierung von Mittelsmännern ("Gatekeepern"), also herkömmlichen Institutionen wie staatlichen Einrichtungen, Banken, aber auch Vermittlungsportalen. Das spart Geld und Zeit. Warum zukünftig noch "umständliche" Überweisungen unter Inanspruchnahme von Banken nutzen, wenn es über die Blockchain schneller, günstiger und ebenso sicher geht?

Geht es also bei der vielfach prophezeiten Blockchain-Revolution um die Beseitigung von Gatekeepern, werden damit Institutionen wie auch das Grundbuchamt und damit untrennbar verbunden die Notare in Frage gestellt. Würde sich die Technologie in diesem Bereich durchsetzen, hätte dies für das deutsche Immobiliarsachenrecht dramatische Auswirkungen. Entsprechend werden bereits jetzt die ersten Eckpfeiler eingeschlagen, um das deutsche Grundbuchrecht zu verfestigen.

Dabei wird es zukünftig sicher nicht ausreichen, auf die hohen Energiekosten hinzuweisen, die eine Blockchain verursacht. Vielmehr ist es vor dem Hintergrund ohnehin stattfindender harmonisierender Überlegungen zum Registerrecht in Europa erforderlich, Klarheit über Funktion und Wirkungsweise des Grundbuchs zu schaffen. Erst dann lässt sich die Frage beantworten, ob und wie die Blockchain die herkömmlichen Verfahren ersetzen kann, so wie es angeblich in Schweden und Costa Rica für Grundbucheintragungen bereits der Fall sein soll.

Der Fall "419" – Warum wir ein Grundbuch brauchen

Jede Rechtsordnung bedarf der Regelung der Rechte an Grundstücken. Kernbestandteil ist dabei das Eigentum am Grundstück selbst, es ist jedoch nur eines von vielen Rechten, hinzu kommen eine Vielzahl beschränkter Rechte, wie etwa Grundpfandrechte oder Dienstbarkeiten. Anderseits kennen wohl alle Rechtsordnungen nur bestimmte Rechte an Grundstücken, die Beteiligten können sich also nicht beliebige Teilhaberechte an Grundstücken ausdenken und wirksam auch für Nachfolger vereinbaren.

Alle diese Rechte bedürfen aber auch einer Dokumentierung, da sie für Außenstehende nicht sichtbar sind. Die Rechtsordnung hat daher die Aufgabe, die möglichen Rechte zu definieren, aber auch die Frage nach dem Entstehen und Erlöschen und dem Verhältnis verschiedener derartiger Grundstücksrechte zueinander zu klären. Dieses Verhältnis der Rechte ist im Falle der Zwangsvollstreckung von überragender Bedeutung, genau wie die Möglichkeit, sich über diese Rechte zu informieren.

Welche Folgen ein fehlendes oder nicht verlässliches Register haben kann, beschreibt der kanadische Schriftsteller Will Ferguson in seinem 2012 erschienen Roman "419" für Nigeria. Verreist die Familie dort aufs Land, etwa zu einer Beerdigung oder Hochzeit, kann es geschehen, dass das zurückgelassene Haus zwischenzeitlich durch Betrüger gegen Barzahlung an einen ahnungslosen Käufer veräußert wurde, der "sein" neues Haus bereits bezogen hat, wenn die Eigentümer zurückkommen.

Wer am Ende den Schaden davon trägt, wird in der Regel erst nach Jahren geklärt, auch der Ausgang des Rechtsstreits ist keineswegs sicher. In Lagos zum Beispiel sollen sich daher an zahlreichen Häusern große Hinweise mit der Aufschrift "THIS HOUSE IS NOT FOR SALE BEWARE OF 419!" finden, wobei "419" für die entsprechende Vorschrift für Betrug im nigerianischen Criminal Code steht.

In Kontinaleuropa wird diese dringend benötigte Rechtssicherheit per Register geschaffen. Die an einem Grundstück bestehenden Rechte werden etwa in Deutschland in das Grundbuch eingetragen. Auch in Common-Law Rechtsordnungen, die ein solches Register traditionell nicht vorsehen, bestehen derartige Register, etwa in Großbritannien. Demgegenüber sind in vielen US-Bundesstaaten Register nicht vorhanden. Die Rechte an Grundstücken müssen dort meist in einem sogenannten "due diligence"-Verfahren festgestellt werden.  Mittlerweile wird dort das Fehlen eines regulierenden öffentlichen Registers – insbesondere nach der Finanzkrise – kritisiert.

Wie das Grundbuch in Europa funktioniert

In Europa stehen sich für das Register zwei unterschiedliche Systeme gegenüber. Bei dem sogenannten germanischen Modell (Deutschland, Österreich und Schweiz), auch "Realfoliensystem" genannt, werden die Rechte an Grundstücken registriert, während in Frankreich, Italien und anderen Ländern die Rechtsgeschäfte, aus denen sich diese Rechte ergeben, registriert werden. Das germanische Modell bietet den Vorteil, dass es den aktuellen Rechtszustand widerspiegelt, also den Eigentümer und die Rechte Dritter am Grundstück exakt benennt. Im romanischen System dagegen werden etwa der Kaufvertrag und die Kaufvertragsparteien registriert. Dieses Register macht damit oft eine Prüfung von Erwerbsketten, die an unterschiedlicher Stelle aufbewahrt werden, erforderlich. Durch die elektronische Führung der Register und der damit geschaffenen Suchfunktionen nähern sich beide Systeme allerdings in einer Weise an, dass etwa auch in Frankreich die bestehenden Rechtsverhältnisse erkennbar sind.

Daneben bestehen aber Unterschiede im Hinblick auf die Registerführung. Während etwa in Deutschland Eintragungen grundsätzlich konstitutiv sind, also erst die Eintragung zur Rechtsänderung etwa zum Eigentumswechsel führt, sind Eintragungen in Grundbüchern im romanischen Rechtskreis meist deklaratorisch, das heißt, die Eintragung spiegelt nur die bereits außerhalb des Grundbuchs eingetretenen Rechtsänderung wider.

Die dem romanischen Grundbuchsystem zuzuordnenden Rechtsordnungen kennen aber vielfach einen Zwang zur Eintragung. Auch sind in beiden Systemen zahlreiche Durchbrechungen der Wirkung der Eintragung vorgesehen. Damit sind jedenfalls die kontinentalen Grundbücher nicht bloße Aufbewahrungsstellen für grundstücksbezogene Dokumente, sondern Einrichtungen, die Recht schaffen. Die europäischen Registerbehörden beschränken sich damit nicht etwa auf eine bloße Entgegennahme der Dokumente, sondern nehmen stets eine wie auch immer geartete Prüfung der vorgelegten Rechtsgeschäfte vor. Ein Notar hat die Eintragungsfähigkeit sodann in einem separaten Verfahren zu prüfen, wenn er die Urkunde nicht selbst errichtet hat.

Wie man die Blockchain im Grundstücksrecht nutzen könnte

Nun zurück zur Blockchain: Betrachtet man die Vorteile der Blockchain (schnell, zuverlässig, nicht zu manipulieren) wird deutlich, dass sie für solche Registrierungsverfahren interessant ist, bei dem lediglich Dokumente aufzubewahren sind. Demgegenüber ist die Technologie dort ungeeignet, wo erst die Registrierung selbst die Änderung herbeiführt. Nun könnte die Begründung eines Rechts von der Verfügung in der Blockchain abhängig gemacht werden. Damit wäre aber nicht gewährleistet, dass das begründete Recht von der Rechtsordnung überhaupt vorgesehen ist, es zum Beispiel überhaupt zum Kreis der dinglichen Rechte gehört oder wie es sich zu anderen auf diese Weise begründeten Rechten verhalten soll.

Auch könnte in der Blockchain selbst nicht überprüft werden, ob eine Partei an der Verfügung gehindert sein könnte. Der in der Blockchain geschaffene Erwerbsakt würde für die Schaffung des Rechts in der Realität dann nicht genügen. Spätere Streitigkeiten sind damit vorprogrammiert: Eine ungeprüfte Schaffung von Rechten an Grundstücken über die Blockchain wäre damit ein erheblicher Verlust an Rechtssicherheit. Vor allem könnte der Staat nicht die Verlässlichkeit der vorgenommenen Eintragungen garantieren, spielt er in diesem Verfahren doch überhaupt keine Rolle. Einen Schutz vor unrichtigen Verlautbarungen kann Blockchain damit nicht bieten, weil es ja nur die Dokumente aufnimmt, aber nicht ihre Rechtmäßigkeit prüft.

Die Beteiligten eines solchen Verfahrens würden damit nur auf den ersten Blick Zeit und Kosten sparen, denn sie wären gut beraten, die Dokumente, auf die sich zum Beispiel der Eigentümer bei einer Auflassung beruft, genauestens einer due-diligence-Prüfung zu unterziehen, die die eingesparten Ressourcen schnell wieder aufbrauchen oder gar übersteigen könnte.

Eine Kombination aus alt und neu

Effizienter und sicherer ist die vorherige Prüfung der Dokumente (und damit der späteren Datensätze auf der Blockchain) auf die Wirksamkeit durch damit beauftragte Personen, etwa Notare und Grundbuchämter, da diese die vielfältigen, ständig zunehmenden Anforderungen an Verbraucherschutz und den Schutz anderer strukturell unterlegener Beteiligter sicherstellen.

Die bloße Beglaubigung der Echtheit einer Unterschrift unter einer Urkunde, die möglicherweise ohne Notar ebenso durch die Blockchain erfolgen kann, spielt in der notariellen Praxis kaum eine praktische Rolle. Grundstücksrechte werden nicht durch bloße Unterschriften geschaffen, sondern durch ein komplexes Verfahren, das nicht durch die Blockchain ersetzt werden kann, ohne dass wesentliche Schutzmechanismen außer Kraft gesetzt werden. Für das kontinentaleuropäische Grundbuchrecht ist die Blockchain damit ungeeignet.

Vorteile kann die Technologie zukünftig allerdings dort bieten, wo bei umfangreichen Immobilientransaktionen Dokumente zu Beweiszwecken gesichert werden sollen. Derartige Mieter- und Kautionslisten sind oft sehr umfangreich und werden nicht selten zu Beweiszwecken zum Bestandteil des Kaufvertrages. Hier könnte die Blockchain für eine Vereinfachung sorgen, ohne dass Sicherheitsstandards aufgegeben werden müssten.

Der Autor Prof. Dr. Maximilian Zimmer ist Notar und Honorarprofessor für Wirtschaftsrecht an der Hochschule Harz (FH) in Wernigerode.

Zitiervorschlag

Maximilian Zimmer, Die Blockchain im deutschen Immobiliarsachenrecht: Keine Konkurrenz fürs Grundbuch . In: Legal Tribune Online, 15.01.2018 , https://www.lto.de/persistent/a_id/26469/ (abgerufen am: 24.08.2019 )

Infos zum Zitiervorschlag
Kommentare
  • 15.01.2018 13:42, Nachhaltigkeits

    Wie sieht es mit der Umweltfreundlichkeit der Blockchains aus, insbesondere der Stromverbrauch?

    • 15.01.2018 15:29, Heins

      Wie sieht es mit der Umweltfreundlichkeit des aktuellen Systems aus? Ohne Ende Papier, Strom für Mirkofilme und digitale Systeme, Büros in den Nachlassgerichten und unzählige Mitarbeiter...

    • 22.01.2018 15:30, Hendrik Aholt

      Der hohe Stromverbrauch, der im Kontext der "Bitcoin-Blockchain" immer wieder als negative Begleiterscheinung genannt wird, resultiert ja aus den zig-tausenden von Servern, die sich am "Mining" beteiligen. Eine offizielle "Grundbuch-Blockchain", die staatlich organisiert wäre, könnte und sollte mit deutlich weniger "trusted and certified" Partnern diese Server ersetzen und somit auch keinen relevanten Stromverbrauch verursachen

  • 15.01.2018 15:53, DS

    Grundstücksrechte sollen also in Zukunft genau so sicher wie Bitcoins gehandhabt werden. Warum übereignen wir nicht gleich den gesamten bundesdeutschen Immobilienbestand an russische Hacker?

    • 15.01.2018 17:03, Philipp D

      Was für ein unqualifizierter Kommentar.

    • 16.01.2018 10:12, Kalle

      Immer interessant, dass diejenigen mit wenig Ahnung am lautesten Brülle. Vielleicht lesen Sie sich erst einmal in die Blockchaintechnologie ein. Russische Hacker sind da das geringste Problem.

  • 16.01.2018 00:53, Phil G

    Inzwischen gibt es nicht mehr nur reine Zahlungsdienste auf Blockchainbasis wie Bitcoin, sondern auch Blockchaintechnologien, die etwa die internationale Vertragsabwicklung vereinfachen. Hierbei dient die Community hinter dem Netzwerk, welches die Datensätze auf viele verschiedene Rechner verteilt und somit sichert, anstelle einer einzelnen Person zur Verifizierung der Transaktion.
    Nicht umsonst schießen momentan unzählige neue Blockchainprojekte aus dem Boden. Diese neue Technologie ist höchst flexibel und lässt sich nicht nur für Zahlungsdienste nutzen, wenn dies auch die ursprüngliche Idee hinter Bitcoin war.

    • 20.01.2018 17:39, Sorry,

      diese schießen aus dem Boden weil man mit deren Spekulation sich eine menge Gewinn verspricht - reines Gaming .... keine Logig und viel kriminelle Energie ...

  • 16.01.2018 11:26, Jörn Erbguth

    Mit der gleichen Argumentation könnte man argumentieren, dass ein elektronisches Grundbuch nicht möglich sei. Ich stimme durchaus zu, dass es da viele Fragen zu klären gibt und eine Übertragung von Grundstücken à la Bitcoin mittels privatem Schlüssel nicht wünschenswert ist. Gleichzeitig ist Blockchain nur eine Technologie mit der man eine sehr große Anzahl an unterschiedlichen Übertragungsarten modellieren kann. Aktuell gibt es beim Grundstückskauf das Grundbuchamt, den Notar und die Banken als involvierte Intermediäre. Die Frage, die man sich stellen sollte ist, wo benötigt man zusätzliches Vertrauen und wo will man das Verfahren verbilligen oder beschleunigen, in dem man Vertrauen in bestehende Intermediäre durch Vertrauen in die Unveränderlichkeit der Blockchain ersetzt. Da gibt es durchaus ein großes Potential.

    • 17.01.2018 08:38, Wutz

      Die Banken würde ich dem Erwerber zurechnen; sehe ich also nur bedingt als Intermediär.

      Bleiben noch die Notare und das Grundbuchamt. Und da stellt sich mir stets die Frage: warum beides? Wenn man die Notare erhalten möchte für die Grundstücksübereignung wäre es auch kein Problem das Register bei der BNotK zu führen (ähnlich den anderen Registern, wie Vorsorgeregister etc.). Andererseits könnte man sich auch fragen, wozu man zwingend für eine Grundstücksübereignung noch einen Notar benötigt. Warum muss da zwingend ein freiberuflicher Intermediär zwischengeschaltet werden, wenn das Grundbuch der öffentlichen Ordnung wegen sowieso vom Staat geführt wird? Der reine Akt der Übertragung benötigt dann nur das GBA und den Registerbeamten.

      (Und jetzt kommt wahrscheinlich das Argument der Aufklärung und Beratung durch die Notare. Danke, aber ich habe bereits bestimmt hundert Grundstücksübereignungen begleitet und de-facto fand da keine Beratung vom Notar statt, sondern es wurde der Kaufvertrag verlesen und unterschrieben, noch Kaffee getrunken und das wars.)

  • 16.01.2018 17:32, fd

    Man muss sich die Funktionsweise der BlockChain-Technologie nur im Detail genau ansehen. Der BitCoin ist nur ein Geschäftsmodell für diejenigen, die frühzeitig eingestiegen sind. Wird sich so in dieser Form nicht durchsetzen. Wenn man da tiefer in die Materie einsteigt und entsprechend vertiefte geldtheoretische Kenntnisse hat, halte ich diese Erkenntnis für nahezu zwingend.

    Darüberhinaus macht die BlockChain auch für andere Verwendungsarten keinen Sinn. Da müsste man schon wesentliche Merkmale, welche letztlich charakteristisch für das Verfahren sind, grundlegend ändern: Ohne zentrale Instanz lassen sich Mängel nicht beheben, und wenn ich eine zentrale Instanz einführe, dann ist es keine BlockChain mehr und nur noch eine dezentrale, mehrfache Sicherung des Datenbestandes.

    • 17.01.2018 08:41, Wutz

      Die zentrale Instanz - wie Sie sie nennen - kann und wird nach demokratischen Prinzipien ausgeübt. Davon abgesehen hat BitCoin nur bedingt war mit der Blockchain zu tun, denn BitCoin ist nur ein Zahlungsmittel, dass auf der BlockChain basiert.

    • 18.01.2018 16:39, Jörn Erbguth

      @fd: Es ist sicher richtig, dass man eine Möglichkeit zur Behebung von Fehlern, Konflikten etc. braucht. Auch ist es richtig, dass dies - wenn man es einer zentralen Instanz überlässt - den dezentralen Charakter einer Blockchain zu einem großen Teil ad Absurdum führt. Allerdings ist es nicht zwingend, dass die Konfliktlösung und Governance zentralisiert erfolgt. Bei Blockchains gibt es aktuell eine rudimentäre dezentralisierte Governance über Mineure und Hard-Forks. Das läßt sich weiterentwickeln in ein formalisiertes Modell. In unserem Rechtstaat haben wir gelernt, dass Gewaltenteilung wichtig ist. Wichtige Gerichtsentscheidungen werden zudem nicht durch Einzelrichter, sondern durch ein Richtergremium gefällt. Bei der Blockchain-Governance können wir das weiterentwickeln und auch die Blockchain-Governance auf viele Schultern verteilen. Angesichts dessen, dass Blockchains global sind, würde eine Regulierung durch eine Instanz in einem Land sowieso wenig sinnvoll sein.
      Wenn man also die eingetretenen Pfade verlässt und Gewaltenteilung weiter denkt, wird die Blockchain ein fast ideales Instrument für eine globale, aber dezentrale Governance - für Blockchains, Smart Contracts aber auch darüber hinaus.

  • 18.01.2018 16:28, Horst Bestelmeyer

    Wurde schon einmal hier diskutiert:
    https://www.lto.de/recht/kanzleien-unternehmen/k/blockchain-trend-legal-tech-innovation/
    Der skeptischen Einschätzung des Autors ist daher durchaus recht zu geben.

  • 20.01.2018 17:51, Johanna

    Es ist immer wieder dieser unsinnige Technologieglaube. Schon heute können Datenstrukturen aus den 1990 Jahren für viele junge Programmierer nicht mehr benutzt werden da diese nur noch Oberflächen kennen - der Datenmüll wächst auf das extremste da eine Vernichtung von ungültigen zu alten Bestandteilen in der Blockchain unmöglich ist ..., Das Vertrauensprinzip der Chain besteht darin, das eigentlich jeder auf dieser Welt die komplette Chain auf seinen Datenträgern speichert, nur dann ist die Manipulationsssicherheit einigermassen gegeben ( Wer den Gateway beherrscht der kann manipulieren - Google baut gerade sein eigenes paralleles Internet - viel Spass beim Denken ) .

    Sollte ein sogenannter vertrauenswürdiger Hoster dies tun, dann kann die Chain sehr wohl manipuliert werden. Aufgrund der Menge der abzugleichenden Daten wird die Chain in jeder Stunde langsamer und mit Sicherheit sind Sie bei einem Hauskauf über eine Chain erst nach vielen Hundert Jahren der neue Eigentümer :)...

    Bleibt die ganz große Frage, solange es keine haltbareren Datenträger als Papier gibt, solange ist die elektronische Datenspeicherung mehr als gefährlich - Die zukünftige Energie und Resourcenfrage wird mit jedem Jahr stumpfer ignoriert - lasst uns beim Papier und etwas mehr gelassener Ruhe ....

    Grüsslichst

    • 05.08.2018 01:00, Carlos

      BTW Das Papier haben die Grundbuchämter schon lange verlassen - d.h. die Neuerung durch Nutzung einer blockchain läge in der Art der Speicherung. Nicht mehr zentral auf staatlichen Servern sondern dezentral auf vielen privaten Servern. Was wäre damit gewonnen?

      Eine ganz andere Frage ist wer Veränderungen am Grundbuch vornenehmen darf und ob es der Zwischenschaltung eines Intermediärs bedarf. Angesichts der Komplexität von Rechten an Grundstücken sollte man die Leistung des Notars im Vorfeld nicht unterschätzen. Das Vorlesen und Kaffeetrinken ist idR der Abschluss eines längeren Prozesses.

  • 27.02.2018 08:49, Ralph Rinner

    Die Blockchainarchitektur wird nicht das Grundbuch ersetzten könne, es gibt aber Bestrebungen beim technischen Gebäudemanagment smart contracts einzusetzen also im Vertragsrecht die über blockchain dokumentiert werden. Beispiel das intelligente Leuchtmittel was sich selber seinen Stromverbraucher sucht dies sekundengenau dokumentiert. Der Hauseigentümer hat immer den günstigsten Stromanbieter in jeder Sekunde. Es werden schon Smartmeters eingebaut die das können dies wird die Strombrache durcheinanderwirbeln.

  • 18.05.2018 16:38, Danny

    Guten Tag,

    das ein Notar die Blockchain für ungut befindet bzw. eine Hybridlösung vorsieht, verwundert nicht, so sind es die Notare die für teilweise minimalste Dienste eine satte Provision von 2,5% vom Kaufpreis erhalten. Das geht zu Lasten des Käufers, zu Lasten seiner Finanzierungskondition, und macht den Erwerb von Eigentum, unnötig teuer. Wer hat diesen Berufsstand der sogenannten 'Edelmänner' ins Leben gerufen? Studieren kann man diesen jedenfalls nicht. Die Blockchaintechnologie wird bereits von zahlreichen studiert, und dies empfehle ich dem Autor- das löst vielleicht aus seine Angst vor einem bevorstehenden Jobverlust.
    Es liegt an dem Verbraucher zu erkennen das diese Technologie einzig und alleine einem Zwecke dient- dem eigenen Wohle.

    Die Blockchain, darüberhinaus, ist nicht bestechbar, nicht manipulierbar, die Daten für alle Zeit unauslöschlich gesichert. Wie verhält sich der Notar beim Abendessen mit einem russischen Oligarchen der moralisch wenig attraktive Investitionen in Großstädten tätigt?

    Lasst Euch nicht einlullen von der Elite sonder beschäftigt Euch mit der Technologie und nutzt die Chancen die sich daraus ergeben.

    Mfg

    • 05.08.2018 01:13, Carlos

      1) Notare werden nicht prozentual bezahlt.

      2) Notare sind studierte und examinierte Juristen.

      3) Ohne Notar und GBA sitzt der Verbraucher dem russischen Oligarchen ganz allein beim Abendessen gegenüber und überträgt ohne jeglichen Schutz direkt am Tisch sein ganzes Vermögen.