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Private Wohnung als Bleibe während des Oktoberfests: "Vermietung an Touristen ist ein Kündigungsgrund"

Interview mit Axel Wetekamp

21.09.2013

Das Leben in der bayerischen Landeshauptstadt ist teuer. Während des Oktoberfestes vermieten deshalb einige Münchner ihre Wohnungen an Touristen, um sich etwas dazu zu verdienen. Dabei hat die Stadt darauf eine Geldbuße von bis zu 50.000 Euro ausgesetzt. Warum man es sich außerdem mit dem eigenen Vermieter verscherzen kann, erklärt der Mietrechtler Axel Wetekamp im Interview.

LTO: Während des Oktoberfestes sind die meisten Hotels und Pensionen in und um München ausgebucht und die Übernachtungen von vornherein besonders teuer. Viele Münchner nutzen diese Gelegenheit und bieten Besuchern ihre Wohnungen für ein paar Tage an. Warum stört sich die Stadt daran?

Wetekamp: Der Hauptgrund dürfte der akute Wohnungsmangel in München sein. Die Stadt hat deshalb bereits 2009 eine Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum erlassen. Hierdurch soll verhindert werden, dass Wohnungen dem Münchner Wohnungsmarkt entzogen werden. Die Satzung verbietet es, Wohnungen gewerblich zu nutzen. Eine Vermietung, die hotelähnlich erfolgt, wäre eine solche gewerbliche Nutzung der Mieträume.   

Derartige Satzungen oder Gesetze gibt es in vielen deutschen Großstädten, so etwa auch in Hamburg

LTO: Macht es einen Unterschied, ob jemand dauerhaft Wohnungen an Touristen vermietet oder  nur manchmal seine Wohnung anbietet, in der er die meiste Zeit selbst lebt?

Wetekamp: Auf jeden Fall. Wenn dauerhaft vermietet wird, kann man von Gewerbsmäßigkeit ausgehen. Andernfalls nicht. Eine kurzfristige Vermietung würde daher zumindest nicht gegen die Satzung verstoßen.

Grundsätzlich darf ein Mieter seine Wohnung allerdings nicht ohne weiteres anderen Personen überlassen, sondern muss sich eine solche Untervermietung vom Vermieter genehmigen lassen. Das gilt sowohl für kurze als auch für längere Zeit. Eine ungenehmigte Untervermietung ist eine Vertragsverletzung gegenüber dem Vermieter. Das wäre dann eine sogenannte privatrechtliche Zweckentfremdung.

"Wohnraum dient dem Wohnen"

LTO: Durch die oben bereits angesprochene Satzung wird die Zweckentfremdung von Wohnungen in München verboten. Was darf man denn alles nicht mit seinen vier Wänden machen?

Wetekamp: Wie der Name schon sagt, dient Wohnraum dem Wohnen. Alles andere kann eine Zweckentfremdung darstellen. Insbesondere die überwiegende Verwendung und Überlassung für gewerbliche oder berufliche Zwecke ist verboten. Man darf Wohnungen auch nicht einfach Leerstehen lassen.

LTO: Das Münchner Sozialreferat des Amts für Wohnen und Migration beschäftigt mehrere Mitarbeiter, die zweckentfremdete Wohnungen aufspüren sollen. Mit welchen Sanktionen haben Vermieter zu rechnen, wenn sie erwischt werden?

Wetekamp: Wer seine Wohnung zweckentfremdet, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann. In der Regel dürfte die Geldbuße allerdings geringer ausfallen. Im Gegensatz zu den Zivilgerichten kann die Verwaltung hier flexibel auf den jeweiligen Einzelfall reagieren. Ähnlich wie im Straßenverkehr dürfte die Geldbuße höher ausfallen, wenn es sich um einen Wiederholungsfall handelt.

LTO: Gibt es auch Möglichkeiten, seine Wohnung legal an Touristen zu vermieten?

Wetekamp: Die Behörden können die Zweckentfremdung des Wohnraums genehmigen. Und auch gegenüber dem eigenen Vermieter kann man eine Erlaubnis für die Untervermietung verlangen. Nämlich dann, wenn man ein berechtigtes Interesse daran hat, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen. Das ergibt sich aus § 553 BGB. Der Anspruch bezieht sich allerdings immer nur auf Teile der Wohnung und nicht auf die gesamte Wohnung. Davon nicht gedeckt ist der Fall, wenn ein Mieter seine gesamte Wohnung in der Oktoberfestzeit an Touristen vermietet und in dieser Zeit zu Verwandten zieht. Das wäre übrigens auch ein Kündigungsgrund.

LTO: Vielen Dank für das Gespräch.

Axel Wetekamp ist Mitherausgeber der Neuen Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM), Mitglied des Deutschen Mietgerichtstages und bildet seit vielen Jahren Richter, Rechtsanwälte, Vermieter und Mieter, Hausverwalter und Sachbearbeiter aus der Wohnungswirtschaft aus. Bis Oktober 2012 war er Richter am Amtsgericht München, seither ist er als Rechtsanwalt für Mietrecht tätig.

Die Fragen stellte Tobias Kohl.

Zitiervorschlag

Axel Wetekamp, Private Wohnung als Bleibe während des Oktoberfests: "Vermietung an Touristen ist ein Kündigungsgrund" . In: Legal Tribune Online, 21.09.2013 , https://www.lto.de/persistent/a_id/9604/ (abgerufen am: 23.08.2019 )

Infos zum Zitiervorschlag
Kommentare
  • 21.09.2013 19:54, Zweifler

    Was bitte ist denn das für eine absurde Rechtsprechung? Meine Wohnung ist mein Eigentum, und das kann ich vermieten an wen es mir passt. Bin ich froh, dass ich nicht in München wohne. Und zum absichtlich leer stehen lassen: dann gibt es zahllose Gemeinden, die mit ihrem öffentlichen Wohneigentum gegen das Gesetz verstoßen. Aber die sind ja gleicher...

    • 21.09.2013 21:13, jooo

      Welche Rechtssprechung ?

    • 22.09.2013 13:08, loooo

      *Linkssprechung?

    • 23.09.2013 10:17, Nonjura

      Schon mal was von "Eigentum verpflichtet" gehört?

    • 26.09.2013 16:27, Dr. Weissnix

      Zweifler weiß es: "Meine Wohnung ist mein Eigentum, und das kann ich vermieten an wen es mir passt."
      Nun ja - offenbar ist Zweifler kein Mieter, sondern Eigentümer. Schön für ihn. Aber natürlich kann Zweifler NICHT einfach "vermieten an wen er will". Wer ein Hotel eröffnen will, muß aus gutem Grund einige Vorschriften beachten.

  • 21.09.2013 23:28, Seppel Fricke

    Wie sagte Otto Wiesheu (CSU): "Mir san Hund, die anderen san Hund, aber mir san die größeren Hund." Und so wird sich auch in Minga alles richten, auch mit oder trotz Zweckentfremdungsgedöns.

  • 26.09.2013 16:44, Leser

    Richtig ist, dass eine unberechtigte Untervermietung einen a.o. Kündigungsgrund darstellen kann (§ 543 II S.1 Nr.2 BGB).Jedoch muss der Vermieter vor Erklärung der a.o. Kündigung den Mieter abmahnen (§ 543 III S.1 BGB). In Fällen des § 543 III S.2 Nr.1 bis 2 ist eine Abmahnung entbehrlich. Bei erstmaliger unberechtigter Gebrauchsüberlassung für die Zeit des Oktoberfestes (3-4 Tage) halte ich die Entbehrlichkeit für nicht gegeben. Der Vermieter hat noch die Möglichkeit gegen die Untervermietung auf Unterlassung zu klagen.
    Die fachliche Qualifizierung von Herrn RA Wetekamp in Ehren, aber auch in einem Interview gibt es die Möglichkeit die Rechtslage differenzierter darzustellen.