Private Wohnung als Bleibe während des Oktoberfests: "Vermietung an Touristen ist ein Kündigungsgrund"

LTO: Während des Oktoberfestes sind die meisten Hotels und Pensionen in und um München ausgebucht und die Übernachtungen von vornherein besonders teuer. Viele Münchner nutzen diese Gelegenheit und bieten Besuchern ihre Wohnungen für ein paar Tage an. Warum stört sich die Stadt daran?

Wetekamp: Der Hauptgrund dürfte der akute Wohnungsmangel in München sein. Die Stadt hat deshalb bereits 2009 eine Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum erlassen. Hierdurch soll verhindert werden, dass Wohnungen dem Münchner Wohnungsmarkt entzogen werden. Die Satzung verbietet es, Wohnungen gewerblich zu nutzen. Eine Vermietung, die hotelähnlich erfolgt, wäre eine solche gewerbliche Nutzung der Mieträume.   

Derartige Satzungen oder Gesetze gibt es in vielen deutschen Großstädten, so etwa auch in Hamburg. 

LTO: Macht es einen Unterschied, ob jemand dauerhaft Wohnungen an Touristen vermietet oder  nur manchmal seine Wohnung anbietet, in der er die meiste Zeit selbst lebt?

Wetekamp: Auf jeden Fall. Wenn dauerhaft vermietet wird, kann man von Gewerbsmäßigkeit ausgehen. Andernfalls nicht. Eine kurzfristige Vermietung würde daher zumindest nicht gegen die Satzung verstoßen.

Grundsätzlich darf ein Mieter seine Wohnung allerdings nicht ohne weiteres anderen Personen überlassen, sondern muss sich eine solche Untervermietung vom Vermieter genehmigen lassen. Das gilt sowohl für kurze als auch für längere Zeit. Eine ungenehmigte Untervermietung ist eine Vertragsverletzung gegenüber dem Vermieter. Das wäre dann eine sogenannte privatrechtliche Zweckentfremdung.

"Wohnraum dient dem Wohnen"

LTO: Durch die oben bereits angesprochene Satzung wird die Zweckentfremdung von Wohnungen in München verboten. Was darf man denn alles nicht mit seinen vier Wänden machen?

Wetekamp: Wie der Name schon sagt, dient Wohnraum dem Wohnen. Alles andere kann eine Zweckentfremdung darstellen. Insbesondere die überwiegende Verwendung und Überlassung für gewerbliche oder berufliche Zwecke ist verboten. Man darf Wohnungen auch nicht einfach Leerstehen lassen.

LTO: Das Münchner Sozialreferat des Amts für Wohnen und Migration beschäftigt mehrere Mitarbeiter, die zweckentfremdete Wohnungen aufspüren sollen. Mit welchen Sanktionen haben Vermieter zu rechnen, wenn sie erwischt werden?

Wetekamp: Wer seine Wohnung zweckentfremdet, begeht eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße von bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann. In der Regel dürfte die Geldbuße allerdings geringer ausfallen. Im Gegensatz zu den Zivilgerichten kann die Verwaltung hier flexibel auf den jeweiligen Einzelfall reagieren. Ähnlich wie im Straßenverkehr dürfte die Geldbuße höher ausfallen, wenn es sich um einen Wiederholungsfall handelt.

LTO: Gibt es auch Möglichkeiten, seine Wohnung legal an Touristen zu vermieten?

Wetekamp: Die Behörden können die Zweckentfremdung des Wohnraums genehmigen. Und auch gegenüber dem eigenen Vermieter kann man eine Erlaubnis für die Untervermietung verlangen. Nämlich dann, wenn man ein berechtigtes Interesse daran hat, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen. Das ergibt sich aus § 553 BGB. Der Anspruch bezieht sich allerdings immer nur auf Teile der Wohnung und nicht auf die gesamte Wohnung. Davon nicht gedeckt ist der Fall, wenn ein Mieter seine gesamte Wohnung in der Oktoberfestzeit an Touristen vermietet und in dieser Zeit zu Verwandten zieht. Das wäre übrigens auch ein Kündigungsgrund.

LTO: Vielen Dank für das Gespräch.

Axel Wetekamp ist Mitherausgeber der Neuen Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM), Mitglied des Deutschen Mietgerichtstages und bildet seit vielen Jahren Richter, Rechtsanwälte, Vermieter und Mieter, Hausverwalter und Sachbearbeiter aus der Wohnungswirtschaft aus. Bis Oktober 2012 war er Richter am Amtsgericht München, seither ist er als Rechtsanwalt für Mietrecht tätig.

Die Fragen stellte Tobias Kohl.