VG bestätigt Zweckentfremdungsverbot: Keine Feri­en­woh­nungen für Berlin-Tou­risten

von Dominik Schüller

08.06.2016

Weil nicht genug Wohnraum für die Einwohner vorhanden sei, hat der Berliner Senat die Vermietung von Wohnungen an Touristen verboten. Zu Recht, befand das VG am Mittwoch. Von Dominik Schüller.

Der Berliner Immobilienmarkt ist derzeit – wie auch in anderen Großstädten – ein heißes Pflaster. Zur Bekämpfung der Wohnraumknappheit hat das Land Berlin bereits 2013 das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) erlassen. Mit diesem sollte die Nutzung von Wohnungen zu anderen als Wohnzwecken – insbesondere die Vermietung an Touristen – eingedämmt werden. Ein gewerblicher Vermieter von Ferienwohnungen hatte vor dem Verwaltungsgericht (VG) gegen das Gesetz und die damit verbundene Verordnung geklagt. Das heutige Urteil (Az.: VG 6 K 103.16) gibt dem Berliner Senat Recht – eine Verlängerung in der Berufung ist jedoch wahrscheinlich.

Das ZwVbG hat in § 1 Abs. 2 dem Berliner Senat die Entscheidung darüber überlassen, ob und in welchen Stadtgebieten die Voraussetzungen für das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum gegeben sind. Hiervon hat dieser umfassend Gebrauch gemacht und bereits 2014 in der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO) beschlossen, dass die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen in ganz Berlin besonders gefährdet ist. Aufgrund der 2-jährigen Übergangsfrist für bereits bestehende Ferienwohnungen, ist für die meisten Anbieter das Verbot erst seit dem 1. Mai 2016 Realität geworden. Seither ist es in Berlin kaum möglich, Wohnungen an Feriengäste z.B. über Portale wie Airbnb oder wimdu auf dem Markt anzubieten.

Kläger vermietet gewerblich Ferienwohnungen

Ein gewerblicher Anbieter von Ferienwohnungen hatte vom zuständigen Bezirksamt ein Genehmigung darüber verlangt, dass er eine Zweckentfremdungsgenehmigung nicht benötige. Dieses sogenannte "Negativattest" wurde ihm dort jedoch verweigert. Hiergegen erhob der Mann erfolglos Klage vor dem Verwaltungsgericht Berlin.

Der Kläger, der auch Eigentümer der Wohnungen ist,  argumentierte im Wesentlichen damit, dass der Senat mit der ZwVbVO den gesetzlich gesteckten Rahmen überschritten habe und das ZwVbG einen ungerechtfertigten Eingriff in seine Berufs- und Eigentumsfreiheit (Art. 12 und 14 Grundgesetz) darstelle. Zudem sei die Ungleichbehandlung von Ferienwohnungsanbietern und anderen Vermietern nicht gerechtfertigt.

VG: Ungleichbehandlung ist gerechtfertigt

Dem wiederspricht das Verwaltungsgericht auf ganzer Linie. Auch die Wohnungen des Klägers seien vom Zweckentfremdungsverbot erfasst. Denn der Berliner Senat habe wirksam eine Mangellage auf dem Berliner Wohnungsmarkt festgestellt. Die vom Kläger begehrte Vermietung von Wohnraum an Touristen stelle eine gesetzlich verbotene Zweckentfremdung dar. Einen unverhältnismäßigen Eingriff in die Berufsfreiheit der gewerblichen Ferienwohnungsvermieter erkennt das Gericht nicht. Die Vermietung an Feriengäste sei in Berlin grundsätzlich weiterhin möglich – lediglich nicht mehr in Wohnungen. Dies sei erforderlich, um die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum sicherzustellen.

Auch einen rechtswidrigen Eingriff in die Eigentumsfreiheit haben die Verwaltungsrichter nicht erkennen können. Aus diesem Grundrecht folge nämlich nicht, dass Wohnraum grenzenlos gewinnmaximierend genutzt werden dürfe. Das Eigentum werde nicht in Frage gestellt, sondern lediglich die Art seiner Verwendung begrenzt. Durch die 2-jährige Übergangsfrist sei zudem eine ausreichende Vorbereitungszeit auf die neue Gesetzeslage gewährleistet gewesen. Zudem könne in Ausnahmefällen sogar eine Genehmigung erteilt werden. Die Ungleichbehandlung der Vermietung von Wohnraum an Touristen gegenüber der Vermietung an Gewerbemieter sei gerechtfertigt. Denn die Vermietung an Feriengäste erfolge regelmäßig kurzfristig, wohingegen Gewerbemietverhältnisse auf Dauer angelegt seien. Daher sei eine andere Bewertung von bestehenden Mietverhältnissen gerechtfertigt.

Wohnraumknappheit wird nicht geprüft

Das Verwaltungsgericht geht in seiner Entscheidung auf alle wesentlichen Argumente der Gegner der Zweckentfremdung ein. Grundrechtsverstöße verneint es dabei durchweg. Anders als das Oberverwaltungsgericht Berlin (Urt. v. 13.06.2002, Az.: 5 B 22.01) hat das Gericht allerdings nicht geprüft, ob eine Wohnraumknappheit auch tatsächlich besteht. Die OVG-Richter waren seinerzeit zu dem Ergebnis gekommen, dass dies seit September 2000 nicht (mehr) der Fall sei.

Es ist damit zu rechnen, dass der Prozess auch die nächste Instanz beschäftigen wird. Bis dahin gilt das ZwVbG im gesamten Berliner Stadtgebiet. Inzwischen sollen auch die Bezirksämter personell aufgestockt haben und gegen Gesetzesverstöße in diesem Bereich konsequenter vorgehen. Zudem ist es inzwischen sogar möglich, diese online ohne viel Aufwand der zuständigen Behörde zu melden. In das politische Umfeld vor der in diesem Jahr anstehenden Wahl passt die Entscheidung in jedem Fall. Vermieter von Ferienwohnungen haben es in Berlin weiter schwer.

Der Autor Dominik Schüller ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Immobilienrechtskanzlei SAWAL Rechtsanwälte & Notar in Berlin und twittert zu immobilienrechtlichen Fragen unter https://twitter.com/ra_schueller.

Zitiervorschlag

Dominik Schüller, VG bestätigt Zweckentfremdungsverbot: Keine Ferienwohnungen für Berlin-Touristen . In: Legal Tribune Online, 08.06.2016 , https://www.lto.de/persistent/a_id/19601/ (abgerufen am: 14.11.2018 )

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Kommentare
  • 10.06.2016 06:43, Senta

    Die Frage stellt sich, ob die Wohnraumknappheit nicht besteht, weil die Städte immensen Zuzug haben aus Afrika und Arabien.
    Die Vermieter von Ferienwohnungen sind die Steuerzahler, welche für den Lebensunterhalt, Steuergelder an NGOs, Posten und Pöstchen usw. aufkommen.
    Denen wird der Hahn zugedreht und damit sprudeln auch die Steuereinnahmen aus diesen Quellen nicht mehr.
    Ob sich, wenn es den Ureinwohnern des Landes immer schwerer gemacht wird, Geld zu verdienen, die Zugezogenen aus fernen Ländern selber ernähren?
    Investitionssicherheit ist in Deutschland jedenfalls nicht mehr gegeben.

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  • 10.06.2016 09:17, Santa

    @Senta:
    Es ist bemerkenswert, wie Sie es schaffen, Ihr seltsam völkisches Vokabular in diesem Zusammenhang zu entladen! Doch leider sind Ihre Phrasen hohl.

    Wer sind z.B. die sogenannten Ureinwohner Berlins? Zählen Sie sich etwa selbst dazu? Derzeit sind etwas mehr als 50 Prozent der "Berliner" Zugezogene, vor allem aus anderen Teilen Deutschlands. Berlin ist seit jeher eine Stadt der Zugezogenen: Von den gerade mal rund 50.000 Einwohnern um 1700 waren 20 Prozent französische Hugenotten.

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  • 10.06.2016 12:42, Gino

    Wenn ein Mieter seine Wohnung halten möchte, obwohl er sich zeitweise nicht dort befindet, sollte es ihm möglich sein, die Wohnung in Absprache im dem Vermieter zu tun. Der Staat sollte sich da nicht einmischen dürfen und zusätzlich Denunzianten und Erpresser Mittel an die Hand geben.
    Wenn noch nicht einmal der Grund dieser Entscheidung hinreichend geprüft ist, sollte doch einmal der Sache auf den Grund gegangen werden, wer und warum wirklich diese Thematik auf den Tisch kam und auch so weit durchgezogen wurde bisher. Wer guckt da einmal auf die Hintergründe? Die Presse ? Nein. Die bringt nur gerne immer mal die gleiche Geschichte, von der Immobilienspekulanten, die ganze Wohneinheiten organisiert vermieten. Die Mehrzahl der Vermieter sind jedoch Menschen, die darauf angewiesen sind, in ihrer Abwesenheit die Wohnung zu vermieten.

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  • 10.06.2016 13:07, AdvocatusLibertatis

    Das Eigentumsrecht wird zusehends ausgehöhlt. Anscheinend ist dessen Nutzung nur noch insoweit zulässig, als es der Volksgemeinschaft dient.

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  • 13.06.2016 18:18, Betroffene

    Wer selbst in einem Haus wohnt, in dem solche "Ferienwohnungen" vermietet werden, wird sich sehr schnell für dieses Verbot aussprechen. Vor über 20 Jahren sind wir eingezogen, damals war das ein normales Mietshaus mit Langzeitmietern, das der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaft Mitte gehörte. Vor rund 10 Jahren wurde das Haus verkauft und der neue Eigentümer begann bald, jede freiwerdende Wohnung zum Ferienapartment umzurüsten und über die einschlägigen Internetportale zu vermieten. Von den 24 Wohnungen in unserem Haus sind inzwischen 20 "Ferienwohnungen", nur vier Langzeitmieter sind noch im Haus. In den Nachbarhäusern das gleiche Bild. Begleiterscheinungen: Seit 10 Jahren steht in der Feuerwehrzufahrt, unmittelbar unter unserem Schlafzimmerfenster, ein riesiger Schuttcontainer, in den regelmäßig alles, was aus den Ferienwohnungen ausgemistet wird (und das ist nicht wenig) geworfen wird. Viele Kurzzeitmieter finden den richtigen Müllraum nicht und werfen dort auch Hausmüll hinein oder stellen ihn einfach daneben ab, Flaschensammler wühlen frühmorgens darin herum etc. . Die "Ferienwohnungen" werden sehr häufig an Sprachstudenten zweier nahegelegener Sprachschulen vermietet. Diese Mieter halten sich in keiner Weise an irgendeine Hausordnung. Für sie ist Berlin Highlife in Tüten, und wer halt einen Job hat und früh aus den Federn muss, hat Pech gehabt, wenn er bei lauter Musik, Gejohle, Gegröle und Gepolter durchs ganze Haus nicht schlafen kann. Obwohl die Vermietung dieser Wohnungen über ein gemeinsames Büro in einem der Wohnblocks erfolgt, ist dort nachts, wenn die Lärmbelästigungen auftreten, niemand zu sprechen. Unzählige Beschwerden haben nichts gebracht, Dutzende Male musste schon die Polizei gerufen werden, um halbwegs erträgliche Zustände zu schaffen (ich lege mich nicht allein nachts mit einer alkoholisierten Partytruppe an und versuche, die zur Ruhe zu bringen).
    Tagsüber bevölkern Rollkoffergeschwader und Reinigungstrupps Flure und Gehwege, sonntagsmittags wird das Mittagessen regelmäßig vom Staubsaugergerumpel aus der Wohnung über unserer untermalt... Und das ist nur ein kleiner Ausschnitt der Lieblichkeiten, die diese Art der Vermietung mit sich bringt.
    Der Eigentümer setzt eindeutig darauf, dass auch die letzten Langzeitmieter genervt ausziehen, denn mit einer Ferienwohnung kann er die dreifachen Mieteinnahmen erzielen. Aber das werden wir nicht tun, denn die Wohnung liegt extrem günstig zum Job und vielem anderen.

    Ein Privatmensch, der seine Wohnung oder Teile davon ab und zu untervermietet, würde uns doch überhaupt nicht stören und würde auch dem Wohnungsmarkt keine Wohnung entziehen. Die Spekulanten, die gleich fünf Wohnblocks kaufen und fast durchgängig zu Ferienwohnungen umwidmen, schon. Deshalb sind wir froh über das Urteil des VG Berlin.

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  • 13.06.2016 19:12, Gino

    Ein Privatmensch, der seine Wohnung oder Teile davon ab und zu untervermietet, würde uns doch überhaupt nicht stören und würde auch dem Wohnungsmarkt keine Wohnung entziehen. Die Spekulanten, die gleich fünf Wohnblocks kaufen und fast durchgängig zu Ferienwohnungen umwidmen, schon. Deshalb sind wir froh über das Urteil des VG Berlin.
    Eben um einen solchen Privatmensch handelt es ich doch meistenteils. Ich denke dass das VG Urteil die Spekulaten treffen sollte, betroffen sind jedoch die 85-90% der Privatmenschen. Gibt das nicht zu denken? Sollte das Urteil nicht so aussehen, dass es nur die Spekulaten trifft und nicht die Mehrheit, die eben genau dies Privatmenschen sind, denn es Ihres Erachtens nach genehmigt werden sollte?

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