BGH begrenzt Schadensersatzpflicht des Vermieters: Immo­bi­li­en­kauf gleicht Besitz­ver­lust aus

Mieter, die wegen einer Pflichtverletzung ihres Vermieters ausziehen, können Anspruch auf Schadenersatz haben - die Maklerkosten für den Kauf einer eigenen Immobilie bekommen sie aber nicht erstattet. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe am Mittwoch in Fällen aus Berlin und dem Raum Stuttgart entschieden (Urt. v. 09.12.2020, Az. VIII ZR 238/18 und  VIII ZR 371/18). 

Einem Berliner Mieter war 2012 wegen Eigenbedarfs gekündigt worden. Mithilfe eines Maklers kaufte er sich eine Eigentumswohnung. Dafür stellte ihm dieser fast 30.000 Euro Provision in Rechnung. Weil der Vermieter die Wohnung, aus der er den klagenden Mieter wegen Eigenbedarfs trieb, tatsächlich aber nie nutzte, hielt der Ex-Mieter den Eigenbedarf nur für vorgetäuscht. Er klagte auf Schadensersatz.

In dem zweiten Fall hatte ein Mieter aus dem Raum Stuttgart im Streit fristlos gekündigt, unter anderem mit der Begründung, ein vom Vermieter beauftragter Handwerker habe seinen Balkon ohne sein Einverständnis betreten. Über einen Makler kaufte er daraufhin an seinem 250 Kilometer entfernten Arbeitsort ein Einfamilienhaus. Die Maklerkosten von gut 13.000 Euro sollte ihm sein früherer Vermieter wegen Pflichtverletzung ersetzen.

BGH: Wohnen auf Zeit ist etwas anderes als Eigentum

Laut BGH reichen etwaige Schadenersatzpflichten aber nicht so weit. Beide Mieter hätten durch den Immobilienkauf nicht nur ihren Besitzverlust ausgeglichen, sondern eine neue Stellung als Eigentümer eingenommen. Die Maklerkosten seien daher nicht mehr vom Schutzzweck der verletzten Vertragspflicht umfasst, befanden die Richter. Der Schaden müsse in einem inneren Zusammenhang mit dem verletzten Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen, was bezüglich der Maklerkosten nicht der Fall sei.

Einem Mieter stehe, so der BGH weiter, lediglich ein Anspruch auf Gebrauchsüberlassung auf Zeit zu. Dies sei auch zu berücksichtigen, wenn es um die Bestimmung der Ersatzfähigkeit von Schäden des Mieters geht. Erwirbt der Mieter eine Wohnung, so verfolge er ein anderes Interessen als bisher, um seinen Wohnungsbedarf zu decken.

Die Klage des Berliner Mieters ist damit endgültig abgewiesen. Der Stuttgarter Mieter hatte noch den Ersatz weiterer Kosten eingefordert: für den Umzug, eine Übergangszeit in einer Zwischenunterkunft und den Umbau und Wiedereinbau seiner Einbauküche. Dafür steht ihm laut BGH möglicherweise Geld vom Ex-Vermieter zu, denn diese Schäden seien bereits in dem Wohnungsverlust angelegt. Allerdings steht noch nicht eindeutig fest, dass das unerlaubte Betreten des Balkons tatsächlich der Anlass für die Kündigung war. Das muss das Stuttgarter Landgericht nun noch einmal prüfen und dann entscheiden.

dpa/vbr/LTO-Redaktion