BGH zu Nutzung einer Immobilie als Geflüchtetenunterkunft: Wer nur haust, wohnt nicht

27.10.2017

Der Betrieb einer Geflüchtetenunterkunft in einem Haus, das nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf, ist zulässig. Es handele sich bloß um ein Heim und keine Wohnung, stellt der BGH klar.

Wird in einem Gebäude eine Geflüchtetenunterkunft betrieben, so stellt dies keine Nutzung zu Wohnzwecken dar. Schließlich erfordert sie eine "heimtypische Organisationsstruktur", wie es der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom Freitag formulierte (Urt. v. 27.10.2017, Az. V ZR 193/16).

Der u. a. für das Wohnraummietreicht zuständige V. Zivilsenat hatte sich mit der Klage einer Ärztin zu befassen, die in dem Haus, welches zum Teil ihr, zum anderen Teil der Beklagten gehörte, die Unterbringung von Geflüchteten verhindern wollte.

Für das Gebäude, welches nach seinem Bau zu Beginn des 20. Jahrhunderts zunächst als Kinderheim genutzt worden war, wurde in den 1970er Jahren eine Teilungserklärung angefertigt, die vorsah, dass keine der Teileigentumseinheiten zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe. Der nun in Rede stehende Gebäudeteil wurde daraufhin eine Zeit lang als Altenpflegeheim genutzt, seit 2003 steht er nunmehr leer. Auf die Bestimmung, welche eine Nutzung zu Wohnzwecken untersagt, berief sich nun die Medizinerin, die in ihrem Gebäudeteil eine kardiologische Praxis betreibt.

Geflüchtetenunterkunft: Eher Wohnung oder Heim?

Sowohl Amtsgericht als auch Landgericht gaben ihrem Vorbringen statt und verurteilten die andere Eigentümerin dazu, eine Nutzung als Geflüchtetenunterkunft zu unterlassen. Der BGH schlug in seinem Urteil dagegen eine andere Richtung ein und erkannte diese Nutzungsform als nach der Teilungserklärung zulässig an.

Kernfrage war dabei, ob eine Geflüchtetenunterkunft eher Charakteristika einer Wohnnutzung oder eines Heimes aufweist. Es bestehe in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der Literatur Einigkeit darüber, dass eine Nutzung als Heim oder heimähnliche Einrichtung nicht zu Wohnzwecken diene, so die Richter. Was im Einzelnen ein Heim ausmache, sei allerdings nicht geklärt.

Das tat man dann im nächsten Atemzug: Eine Heimnutzung, so das Karlsruher Gericht, liege vor, wenn eine Vielzahl von Menschen untergebracht werde, der Bestand der Unterkunft von den jeweiligen Bewohnern unabhängig sei und eine "heimtypische Organisationsstruktur" an die Stelle der eigenen Haushaltsführung trete. Außerdem sei die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einrichtung zu prüfen.

BGH: Heimtypische Organisationsstruktur erforderlich

Jedenfalls handele es sich aber dann nicht mehr um eine Wohnung, wenn die Nutzung durch eine von der Einrichtung vorgegebene Organisation und - je nach Zweck des Aufenthalts - durch Dienst- oder Pflegeleistungen und/oder durch Überwachung und Kontrolle geprägt werde. Dies sahen die Richter im Fall einer Geflüchtetenunterkunft als erfüllt an.

Während also ein Altenpflegeheim - welches typischerweise individuelle Wohneinheiten und weniger Kontrolle aufweist - i. d. R. eher der Wohnnutzung zuzuordnen sei, handele es sich bei einer Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber im Sinne von § 53 Asylgesetz (AsylG) in der Regel um eine heimähnliche Unterbringung, so der BGH. Schließlich machten das enge Zusammenleben, die Anzahl und die häufige Fluktuation der Bewohner eine heimtypische Organisationsstruktur erforderlich.

So müssten etwa Zimmer und Betten zugewiesen, Verhaltensregeln aufgestellt und durchgesetzt und etwaige Konflikte zwischen den Bewohnern geschlichtet werden. Ob solche Leistungen tatsächlich erbracht würden, sei für die Unterscheidung zwischen Wohn- und Heimnutzung dagegen unerheblich, solange sie objektiv erforderlich seien.

Da sich aus der Teilungserklärung nicht eindeutig ergebe, dass außer Wohnzwecken auch andere Nutzungen ausgeschlossen sein sollten, stehe der Unterbringung von Geflüchteten in dem Gebäudetrakt nichts entgegen, so das Fazit des BGH. Im Hinblick auf die Belegung der Einrichtung, sowie Betreuung und Überwachung der Bewohner könnten durchaus weitere Anforderungen von der Eigentümerin des Gebäudeteils zu beachten seien, erkannten die Richter an. Dies sei aber nicht Gegenstand des Verfahrens gewesen.

mam/LTO-Redaktion

Zitiervorschlag

BGH zu Nutzung einer Immobilie als Geflüchtetenunterkunft: Wer nur haust, wohnt nicht . In: Legal Tribune Online, 27.10.2017 , https://www.lto.de/persistent/a_id/25283/ (abgerufen am: 24.04.2018 )

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Kommentare
  • 27.10.2017 16:59, M.D.

    Heutzutage nennt man so etwas Subsumtion. Früher hieß es "das Recht verdrehen", aber Winkeladvokaten gibt es nicht in der staatlichen Justiz, sondern bekanntlich nur in der freien Anwaltschaft.

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  • 28.10.2017 09:41, Der Adil

    Super Artikel. Hier wird einmal mehr , wohl gemerkt ganz einfach, die Vielfalt des Rechts deutlich - Subsumstion!

    Apropos. Im Absatz zwei ist ein kleiner Fehler unterlaufen. *Wohnraummietrecht*

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  • 28.10.2017 11:57, M.D.

    Kontrollfrage: Wenn nicht in der "Geflüchtetenunterkunft", wo wohnen diese Menschen dann? Das ist eine durchaus spannende Frage, z.B. für das Einwohnermeldeamt, für die ladungsfähigen Anschrift und nicht zuletzt für den Anwendungsbereich von Art. 13 GG.

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    • 30.10.2017 02:50, eono

      "Geflüchtetenunterkunft"= s.o. "mehr Heim als Wohnung"!
      Sie sollen ja (noch) nicht wohnen. Bis der Status geregelt ist.
      Es geht zunächst um eine Unterkunft. (So verstand ich das.)
      Für das Einwohnermeldeamt und eine Postanschrift reicht das -
      was der Kardiologin oder und ihren Patienten unangenehm bis peinlich usw. ist.
      Eine etwas merkwürdige Klage für ein Gebäudeteil welches erst ein Kinderheim,
      und dann ein Altenpflegeheim gewesen sein soll -
      leer stand seit 2003 unverständlich genug -
      nun daraus einen - Das sind doch keine Wohnungen - Rechtsstreit
      durchsetzen zu wollen.

    • 30.10.2017 09:01, M.D.

      Dass der Rechtsstreit komisch ist, mag sein. Hier geht es jedoch darum, dass man in einem "Flüchtlingsheim" problemlos wohnen kann. Auch in einer "Geflüchtetenunterkunft" kann man wohnen, sofern man dort seinen dauerhaften Lebensmittelpunkt hat (jeder mag an dieser Stelle seine Lieblingsdefinition zum Besten geben). Im Endeffekt darf nicht so weit kommen, dass die Justiz mit Synonymen und sprachlichen Spielereien operiert, um eindeutige gesetzliche Tatbestandsmerkmale auszuhebeln.

  • 30.10.2017 03:07, eono

    Was ein Heim ist, ist nicht so genau geregelt ... Absatz 5
    uns Absatz 6
    "Außerdem sei die bauliche Beschaffenheit der Einrichtung zu prüfen!"
    Es geht aber nicht aus dem Text hervor, dass sie das gemacht haben.
    Ein Gebäude aus 1900 plus ... "Anfang des 20. Jahrhunderts"
    welches als Heim angelegt, gebaut worden war - hat andere sanitäre Anlagen
    als - einzelne Wohnungen. Vermutlich Etagenduschen/Bäder - und Küche/n
    Da die Eigentümer das Haus lieber leer stehen liessen (seit 2003) wird es Gründe geben. (Könnte eine Kostenfrage gewesen sein. (Oder Bausubstanz))

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  • 30.10.2017 03:22, eono

    @M.D.
    "Wo wohnen die.... denn dann?"
    Theoretisch könnte man auch in Notunterkünften aller Art vermutlich wohnen.
    Es sich wohnlich gestalten. - Wäre da nicht ein ständiger Wechsel von neuen
    Mitbewohnern. Und säße man nicht selber auf dem Sprung - in gänzlicher Unsicherheit wie lange man da leben/bleiben kann. Und wenn man nur aus dem Koffer, Rucksack, Taschen lebt - vielleicht gibt es einen Schrank ... aber ...
    nicht das Eigene, nicht Diebstahlgeschützt usw. - man hat nicht seine Ruhe -
    muß mit den Launen, Frechheiten usw. Anderer zurecht kommen ...
    Dann ist das eher ein "hausen" denn ein "wohnen!"
    Es ist eine Möglichkeit der Ruhe, der Pflege, des Rückzugs - aber sehr Zufallsabhängig. - Verschiedene Kulturen und womöglich nur eine Küche ...
    Und dann das Bad ... Wer kauft die Reinigungsmittel? Wer macht sauber?
    Möglichkeiten über Möglichkeiten sich gegenseitig zu entnerven - zu zanken, streiten. - Und als Mitbewohner oder als "V-Mann" merkwürdige Dinge in die
    Welt zu setzen.

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  • 30.10.2017 03:35, eono

    Ein Heim setzt eine Heimleitung voraus.
    Kann eine Flüchtlingsunterkunft 24 Stunden bewohnt sein - dann ist die Heimleitung
    auch 24 Stunden besetzt.
    Im Gegensatz z.B. zu "Notunterkünften" für Obdachlose - die oft/meist m.W. immer
    nur über Nacht bewohnt werden können (in Mehrbettzimmern). Dann ist auch die
    Heimleitung nur von ..,.. Uhr abends bis 7-8 Uhr morgens da.
    Während des Tages ist das Haus abgeschlossen, Menschenleer, ohne Ausnahme.
    Ein Heim bietet im Gegensatz zu Wohnungen - zumindest in der Theorie -
    Hilfe bei Behördengängen/Ausfüllen von Formularen etc. auftretenden Fragen.

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  • 30.10.2017 11:20, Mike

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