BGH zu Nutzung einer Immobilie als Geflüchtetenunterkunft: Wer nur haust, wohnt nicht

27.10.2017

Der Betrieb einer Geflüchtetenunterkunft in einem Haus, das nicht zu Wohnzwecken genutzt werden darf, ist zulässig. Es handele sich bloß um ein Heim und keine Wohnung, stellt der BGH klar.

Wird in einem Gebäude eine Geflüchtetenunterkunft betrieben, so stellt dies keine Nutzung zu Wohnzwecken dar. Schließlich erfordert sie eine "heimtypische Organisationsstruktur", wie es der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil vom Freitag formulierte (Urt. v. 27.10.2017, Az. V ZR 193/16).

Der u. a. für das Wohnraummietreicht zuständige V. Zivilsenat hatte sich mit der Klage einer Ärztin zu befassen, die in dem Haus, welches zum Teil ihr, zum anderen Teil der Beklagten gehörte, die Unterbringung von Geflüchteten verhindern wollte.

Für das Gebäude, welches nach seinem Bau zu Beginn des 20. Jahrhunderts zunächst als Kinderheim genutzt worden war, wurde in den 1970er Jahren eine Teilungserklärung angefertigt, die vorsah, dass keine der Teileigentumseinheiten zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe. Der nun in Rede stehende Gebäudeteil wurde daraufhin eine Zeit lang als Altenpflegeheim genutzt, seit 2003 steht er nunmehr leer. Auf die Bestimmung, welche eine Nutzung zu Wohnzwecken untersagt, berief sich nun die Medizinerin, die in ihrem Gebäudeteil eine kardiologische Praxis betreibt.

Geflüchtetenunterkunft: Eher Wohnung oder Heim?

Sowohl Amtsgericht als auch Landgericht gaben ihrem Vorbringen statt und verurteilten die andere Eigentümerin dazu, eine Nutzung als Geflüchtetenunterkunft zu unterlassen. Der BGH schlug in seinem Urteil dagegen eine andere Richtung ein und erkannte diese Nutzungsform als nach der Teilungserklärung zulässig an.

Kernfrage war dabei, ob eine Geflüchtetenunterkunft eher Charakteristika einer Wohnnutzung oder eines Heimes aufweist. Es bestehe in der Rechtsprechung der Instanzgerichte und der Literatur Einigkeit darüber, dass eine Nutzung als Heim oder heimähnliche Einrichtung nicht zu Wohnzwecken diene, so die Richter. Was im Einzelnen ein Heim ausmache, sei allerdings nicht geklärt.

Das tat man dann im nächsten Atemzug: Eine Heimnutzung, so das Karlsruher Gericht, liege vor, wenn eine Vielzahl von Menschen untergebracht werde, der Bestand der Unterkunft von den jeweiligen Bewohnern unabhängig sei und eine "heimtypische Organisationsstruktur" an die Stelle der eigenen Haushaltsführung trete. Außerdem sei die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Einrichtung zu prüfen.

BGH: Heimtypische Organisationsstruktur erforderlich

Jedenfalls handele es sich aber dann nicht mehr um eine Wohnung, wenn die Nutzung durch eine von der Einrichtung vorgegebene Organisation und - je nach Zweck des Aufenthalts - durch Dienst- oder Pflegeleistungen und/oder durch Überwachung und Kontrolle geprägt werde. Dies sahen die Richter im Fall einer Geflüchtetenunterkunft als erfüllt an.

Während also ein Altenpflegeheim - welches typischerweise individuelle Wohneinheiten und weniger Kontrolle aufweist - i. d. R. eher der Wohnnutzung zuzuordnen sei, handele es sich bei einer Gemeinschaftsunterkunft für Asylbewerber im Sinne von § 53 Asylgesetz (AsylG) in der Regel um eine heimähnliche Unterbringung, so der BGH. Schließlich machten das enge Zusammenleben, die Anzahl und die häufige Fluktuation der Bewohner eine heimtypische Organisationsstruktur erforderlich.

So müssten etwa Zimmer und Betten zugewiesen, Verhaltensregeln aufgestellt und durchgesetzt und etwaige Konflikte zwischen den Bewohnern geschlichtet werden. Ob solche Leistungen tatsächlich erbracht würden, sei für die Unterscheidung zwischen Wohn- und Heimnutzung dagegen unerheblich, solange sie objektiv erforderlich seien.

Da sich aus der Teilungserklärung nicht eindeutig ergebe, dass außer Wohnzwecken auch andere Nutzungen ausgeschlossen sein sollten, stehe der Unterbringung von Geflüchteten in dem Gebäudetrakt nichts entgegen, so das Fazit des BGH. Im Hinblick auf die Belegung der Einrichtung, sowie Betreuung und Überwachung der Bewohner könnten durchaus weitere Anforderungen von der Eigentümerin des Gebäudeteils zu beachten seien, erkannten die Richter an. Dies sei aber nicht Gegenstand des Verfahrens gewesen.

mam/LTO-Redaktion

Zitiervorschlag

BGH zu Nutzung einer Immobilie als Geflüchtetenunterkunft: Wer nur haust, wohnt nicht . In: Legal Tribune Online, 27.10.2017 , https://www.lto.de/persistent/a_id/25283/ (abgerufen am: 06.12.2021 )

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