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BGH zu Darlegungslast bei Eigenbedarfskündigung: Nur vor­ge­täuscht?

29.03.2017

Der Vermieter meldet Eigenbedarf an und kündigt. Doch nachdem der Mieter ausgezogen ist, folgt nicht etwa der angekündigte Hausmeister nach, sondern eine Familie. Ohne stimmige Begründung geht das nicht, urteilt der BGH.

Wer Eigenbedarf anmeldet und unter Verweis darauf dem bisherigen Mieter kündigt, kann nicht ganz ohne eine Begründung die Wohnung anderweitig vermieten. So weit, so klar. Doch als Begründung kann auch nicht jede noch so fadenscheinige Erklärung herhalten. Dies betonte der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in seiner Entscheidung vom Mittwoch (Urt. v. 29.03.2017, Az. VIII ZR 44/16). Damit wies der Gerichtshof zum wiederholten Mal eine Entscheidung der Berufungsinstanz zurück.

Der Ärger des ehemaligen Mieters im zugrunde liegenden Fall erschließt sich schnell: Nachdem er zwei Jahre lang eine 4-Zimmer-Wohnung bewohnt hatte, kündigte sein Vermieter im Jahr 2010 den Vertrag und erklärte, er benötige sie für einen neuen Hausmeister.

Nach § 573 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erfordert die ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ein berechtigtes Interesse des Vermieters. Ein solches kann vorliegen, wenn er die Wohnung für sich selbst, seine Familie oder Angehörige des Haushalts (darunter auch Hausmeister) benötigt.

Bereits frühere Entscheidung des LG aufgehoben

Der gekündigte Mieter bestritt die Begründung und wehrte sich zunächst gegen die vom Vermieter betriebene Räumungsklage. Der Streit wurde zwischenzeitlich mit einem Vergleich beigelegt, in dem der Mieter sich verpflichtete, die Wohnung zu verlassen. Im nun laufenden Prozess verlangte er aber wegen des seiner Auffassung nach nur vorgetäuschten Eigenbedarfs Ersatz der Umzugskosten sowie der Mehrkosten, die ihm durch die höhere Miete für die neue Wohnung entstehen.

Im ersten Berufungsverfahren vor dem Landgericht (LG) Koblenz hatte dieses der Klage auf Zahlung von insgesamt 25.833,43 Euro nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten nicht stattgegeben. Begründet wurde dies mit dem von den Parteien geschlossenen Vergleich, welcher eine Geltendmachung der Kosten ausschließe. Bereits dieses Urteil hob der BGH auf (Urt. v. 10.06.2015, Az. VIII ZR 99/14). Aber auch die neuerliche Entscheidung in der Sache konnte den Senat nicht überzeugen.

Das LG hatte erklärt, es sei aufgrund der Darlegungen des beklagten Vermieters und des als Zeugen vernommenen Hausmeisters überzeugt, dass der Beklagte bei Ausspruch der Kündigung und noch bis nach dem Auszug des Klägers die Absicht gehabt habe, die Wohnung dem Hausmeister zur Verfügung zu stellen. Dieser habe den Beklagten erst Anfang November 2011 darüber informiert, dass er wegen seiner Kniebeschwerden nicht in die im dritten Obergeschoss liegende Wohnung einziehen werde.

BGH: Vorbringen kaum nachvollziehbar

Diese Begründung genügte dem BGH nicht. Der Senat führte aus, dass in Fällen, in denen sich der geltend gemachte Eigenbedarf nicht realisiere, der Verdacht naheliege, dass dieser nur vorgeschoben sei. Dem Vermieter sei daher eine stimmige Darlegung zuzumuten, warum es nicht zur beabsichtigen Verwendung gekommen sei.

Dagegen gehe aus dem Vorbringen des Beklagten nicht einmal hervor, dass sich dieser mit dem Hausmeister über eine mögliche Miethöhe oder einen voraussichtlichen Mietbeginn verständigt habe. Auch seine Behauptung, der Hausmeister habe es sich erst in der ersten Novemberwoche anders überlegt, sei kaum nachvollziehbar.

Komme der Vermieter seiner Darlegungslast hinsichtlich des nicht realisierten Eigenbedarfs nicht nach, so sei dieser als vorgetäuscht und die ihm vorgeworfene Pflichtverletzung - hier das Vortäuschen eines nicht bestehenden Bedarfs an der Wohnung - als unstreitig zu behandeln, erklärte der Senat. Weil sich das Berufungsgericht nicht ausreichend mit den Einwänden des Klägers auseinandergesetzt habe, wurde die Sache somit zum wiederholten Male zurückverwiesen. Nun liegt es an der nächsten Kammer, den Ansprüchen des BGH zu genügen.

mam/LTO-Redaktion

Zitiervorschlag

BGH zu Darlegungslast bei Eigenbedarfskündigung: Nur vorgetäuscht? . In: Legal Tribune Online, 29.03.2017 , https://www.lto.de/persistent/a_id/22509/ (abgerufen am: 17.08.2019 )

Infos zum Zitiervorschlag
Kommentare
  • 29.03.2017 14:22, Klaus

    Dürfte hier- vorbehaltlich der Absicht, sich durch eine neue Vermietung an einem höheren Mietzins zu ergötzen- nicht der Straftatbestand des §263 StGB einschlägig sein? Vielleicht liegt sogar ein Regelbeispiel vor, soweit der Gekündigte nur mit viel Mühe eine neue Wohnung zahlen kann.

    • 29.03.2017 14:23, Klaus

      PS: Die Vermögensverfügung wäre eventuell in der Rückgabe der Wohnung zu sehen?

    • 29.03.2017 14:58, FinalJustice

      Da würde mir zum einen die unmittelbare Kausalität zwischen Vermögensverfügung und Vermögensschaden fehlen und zum anderen die Stoffgleichheit der Bereicherung.

    • 29.03.2017 15:29, Karabiner

      ,,(...)dass Vermögensschaden und der erstrebte Vermögensvorteil nicht durch verschiedene
      Verfügungen, sondern durch ein und dieselbe Vermögensverfügung vermittelt werden müssen
      (Wessels/Hillenkamp Rn. 585)." Scheint mir hier gegeben, der Vermögensschaden beruht auf der Herausgabe der Wohnung und der Vermögensvorteil wird erst durch Rückgabe der Wohnung möglich. Die Kausalität ist tatsächlich knifflig, da gebe ich Ihnen Recht. Allerdings ist es doch typisch, dass ein Gekündigter eine neue Wohnung anmieten muss, was für die Kausalität spricht.

    • 29.03.2017 15:32, Karabiner

      Nachtrag zu meinem Beitrag: Der Vermögensvorteil beruht auf der Vermögensverfügung, weil die Miete ständig steigt und nirgends im Land billiger wird. Soweit der Sachverhalt nicht im tiefsten Osten spielt. Andernfalls hinge der Vermögensvorteil nicht von der Vermögensverfügung ab, sondern vom Verhandlungsgeschick des Vermieters.

  • 29.03.2017 20:36, .

    Äähh... vielleicht wäre das die typische Konstellation eines zumindest versuchten Prozessbetrugs, falls der Richter über angeblichen Eigenbedarf getäuscht werden sollte? Auch beim Vergleichsabschluss wären die Erfolgsaussichten des Klageverfahrens (bei Berücksichtigung eines unwahrem Sachvortrags) eingeflossen, der Mieter hätte sich beim Vergleichsabschluss über die Erfolgsaussichten geirrt. Und warum sollte es zweifelhaft sein, dass das Besitzrecht an der Wohnung zum Vermögen gehört? Wenn Umzugskosten entstanden sind und dem Mieter eine weiterhin günstige Miete entgangen wäre, wöhrend er woanders eine teurere Wohnung anmieten musste, dürfte auch ein Vermögensschaden vorliegen.