LTO.de - Legal Tribune Online - Aktuelles aus Recht und Justiz
 

BGH entlastet Mieter von Schönheitsreparaturen: Nicht bei Quo­ten­ab­gel­tungs­klausel und unre­no­vierter Woh­nung

18.03.2015

Nicht nur starre, sondern auch flexible Quotenabgeltungsklauseln in Mietverträgen sind unwirksam. Außerdem dürfen Vermieter die Instandhaltung einer Wohnung nicht pauschal auf den Mieter übertragen, wenn diese beim Einzug gar nicht renoviert worden ist. Mit gleich drei Grundsatzentscheidungen rückte der BGH am Mittwoch von seiner bisherigen Rechtsprechung ab. Die Entscheidung könnte jeden zweiten Mietvertrag betreffen, Vermieter fordern eine neue Regelung.

Schönheitsreparaturen können nicht durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden, wenn ihm die Wohnung beim Mietbeginn unrenoviert überlassen wurde, ohne dass er dafür angemessen entschädigt worden wäre. Eine vorformulierte sogenannte Renovierungsklausel,  die dem Mieter einer unrenovierten Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch, (BGB) unwirksam. 

Die Beweislast dafür, dass ihm eine unrenovierte Wohnung übergeben wurde, trägt der Mieter. Für die Abgrenzung kommt es darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

Diese Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH, Urt. v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 185/14 sowie VIII ZR 242/13) gehören zu mehreren Grundsatzentscheidungen, mit denen der u.a. für das Wohnraumietrecht zuständige achte Zivilsenat den Mietern beim Streitthema Wohnungsrenovierung den Rücken gestärkt hat. In allen Fällen hatten Vermieter ihre Ex-Mieter auf Schadenersatz verklagt, weil diese beim Auszug die Wohnung nicht instand gesetzt haben.

Quotenabgeltungsklauseln unwirksam

Neben der Wirksamkeit der Renovierungsklausel, mit der die Schönheitsreparaturen, welche nach § 535 BGB grundsätzlich dem Vermieter obliegen, auf die Mieter übertragen worden waren, ging es in Karlsruhe auch um die sogenannten Quotenabgeltungsklauseln, welche immer wieder für juristische Streitigkeiten durch alle Instanzen sorgen. Sie verpflichten den Mieter, anteilig Kosten der Schönheitsreparaturen für den Fall zu übernehmen, dass die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses Abnutzungs- oder Gebrauchsspuren aufweist, die Schönheitsreparaturen aber nach dem in der Renovierungsklausel festgelegten Fristenplan noch nicht fällig sind.  

Solche Klauseln erklärte der Senat für in formularmäßigen Mietverträgen schlicht unwirksam. Damit sind nicht mehr nur starre Fristen unwirksam, sondern Mieter dürfen gar nicht mehr verpflichtet werden, die Kosten für Schönheitsreparaturen am Ende des Mietverhältnisses nach einer bestimmten Quote anteilig selbst zu tragen, wenn sie vor Fälligkeit nach dem im Mietvertrag festgelegten Fristenplan ausziehen (BGH, Urt. v. 18.03.2015, Az. VIII ZR 242/13). Nach Ansicht des Verbandsdirektors des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, der die Urteile aus Karlsruhe als "wegweisend" bezeichnete, sind solche Klauseln in jedem zweiten Mietvertrag enthalten. 

Seine bisherige Rechtsprechung, dass der vom Mieter zu tragende Anteil dem Verhältnis zwischen der Mietdauer seit der letzten Schönheitsreperatur und dem Zeitraum entsprechen müsste, nach dem der nächste Renovierungsbedarf bestünde, wenn der betroffene Mieter das Mietverhältnis fortsetzen würde, gibt der Senat auf. Dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden könne, benachteilige den MIeter unangemessen, bei Abschluss des Mietvertrages sei ihm nicht klar und verständlich, welche Kosten gegebenenfalls auf ihn zukommen könnten. Die Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung begründete der BGH damit, dass sich die Maßstäbe der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedigungen in den letzten Jahren verschärft hätten.

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland forderte eine neue gesetzliche Regelung. "Die Schönheitsreparaturen sollten künftig grundsätzlich Sache des Mieters sein. Das würde Rechtssicherheit für beide Parteien schaffen und wäre im Interesse aller Beteiligten", sagte Kai Warnecke. Es sei nun zu befürchten, das künftig verstärkt nur renovierte Wohnungen übergeben würden, um Streit zu vermeiden, so Axel Gedaschko vom Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW. Das könnte auch Auswirkungen auf die Höhe der Kaltmiete haben.

pl/una/LTO-Redaktion

Mit Materialien von dpa

Zitiervorschlag

BGH entlastet Mieter von Schönheitsreparaturen: Nicht bei Quotenabgeltungsklausel und unrenovierter Wohnung . In: Legal Tribune Online, 18.03.2015 , https://www.lto.de/persistent/a_id/14991/ (abgerufen am: 26.06.2019 )

Infos zum Zitiervorschlag
Kommentare
  • 19.03.2015 12:59, Muggelchen

    Das wurde auch Zeit, den Mietern mal wieder den Rücken zu stärken. Wenn man die Entwicklung hin zur vermieterfreundlichen Rechtsprechung betrachtet, ist man als Mieter sowieso am Zweifeln, ob hier von "Rechtsprechung" die Rede sein kann: z. B. Mietminderung erst ab 3. Monat bei Renovierungs-/Modernisier.maßnahmen (da kann man 3 Monate mit Lärm und Dreck leben und hat keine Handhabe), Eigenbedarfskündigung nach 2 Jahren Mietdauer nicht treuwidrig (früher waren das mal mind. 5 Jahre), von Schönheitsreparaturen und Quotenklauseln, die einem die Haare zu Berge stehen lassen, mal ganz abgesehen.
    Und klar argumentieren die Vermieter nun mit evtl. steigenden Kaltmieten. DAS Totschlagargument schlechthin. Viele VM denken, sie hätten nur Rechte und der Mieter nur Pflichten und so mancher Vermieter hat Dollarzeichen in den Augen und dazu keinen Schimmer vom Mietrecht.
    Leute, legt euch eine Rechtsschutzversicherung zu, denn ich weiß von einem Anwalt, daß über 90% der VM keine haben, weil die offenbar sehr teuer sind. Die sparen, wo es nur geht... Aber der dumme Mieter soll für alles zahlen.

    • 19.03.2015 14:39, stefan

      Muggelchen,
      man mag über den konkreten Fall ja solcher oder auch anderer Meinung sein. In jedem Fall bist du aber ziemlich schlecht informiert. Das deutsche Recht ist nicht nur im Vergleich, sondern auch aus sich heraus viel mehr mieter-, als vermieterfreundlich. Mag ja sein, dass Du hier nur Deine Interessen siehst, aber wenn man sich unvoreingenommen die Gesetzeslage ansieht, konnte man sich als Mieter auch schon vorher nicht wirklich beschweren.

    • 15.12.2016 02:20, Toll Toll

      Das neue Urteil und die BGB Änderungen sind doch weit durchdacht und auf lange Sicht das, was gewollt ist. Zurück in die Zukunft, Verbraucherorientiert. Kleinvermieter werden die Wohnungen verkaufen. Die Erwerber klagen auf Eigenbedarf und die Wohnungen privater Kleinanbieter verschwinden vom Markt. Keine Rechtsstreite mehr und der kleine Privatanbieter braucht sich nicht mehr für andere Krumm zu legen. Bekommt noch jemand Rechnungen für Reparaturen unter 75 €? Das gab es noch nie. Fahrtkosten und 1 Stunde und MwSt ist über 75 €. Der Vorteil für Kleinvermieter, Kein Ärger mit dem Finanzamt, keine Steuer mehr. Das nennt man heute Wirtschaftsaufschwung. Eine Wohnung in Eigenleistung zu streichen kostet ca. 500,-- € wenn überhaupt. Einem Vermieter ein vielfaches. Dafür dieses BGH Urteil. Toller Schutz für die Verbraucher. Dafür gibt es jetzt Eigenkapital vom Staat. Der hat noch Geld zu verschenken. Ist ja nicht unser Geld, oder?

  • 19.03.2015 19:05, Sven Dunckel

    Nun, viele Urteile des Bgh sind sinnvoll. Nach diesem neusten Urteil allerdings werden eine Vielzahl von vorher gueltigen Klauseln unwirksam. Der Bgh hat wie in der Vergangenheit so oft einmal mehr sich selbst revidiert. Die Quoten/Abgelungs- oder Kostenklausel habe ich bereits seit Jahren fuer unangemessen gehalten und wundere mich, dass erst jetzt auf Grund mangelnder Transparenz diese gekippt wurde. Die Frage ist, haben die Mieter nun Grund zum jubeln? Auf den ersten Blick vielleicht. Was wird die Konsequenz aus dieser Entscheidung sein? Zumindest die grossen Wohnungsbau Gesellschaften werden sicherlich dazu uebergehen, die Wohnungen kuenftig renoviert zu uebergeben. Die Folge daraus werden steigende Mieten sein muessen um die Kosten zu decken. Somit sollte der Jubel nicht allzu laut sein. Auch die angestrebte Mietpreisbremse wird daran wohl kaum etwas aendern. Eine weitere Folge daraus koennte sein, dass Vermieter, die Ihre Wohnungen unrenoviert uebergeben um damit die Mieten in einem ertraeglichen Rahmen zu halten, in einigen Stadtgebieten eine Monokultur foerdern. Menschen, die sich eine renovierte Wohnung leisten koennen bleiben unter sich. Ich sehe derartige Monogesellschaften mit absoluter Skepsis. Auch sehe ich hier Umwege fuer Individualvereinbarungen, die weitaus schlimmer fuer den Mieter ausfallen koennten als die im Formularmietvertrag vereinbarte Pflicht zur Vornahme von Schoenheitsrepararuren. Denkbar ist natuerlich auch, die Uebergabe einer unrenovierten Wohnung und eine Erhoeung der Miete, bei Neuvermietung um bereits im Vorfeld die Kosten fuer die spaetere Renovierung einzufahren. Fuer die Zukunft wird es sicherlich nicht viel Grund zum Jubel geben. MfG

  • 13.04.2015 14:34, RaKo

    Mit diesen BGH Urteilen kann man die Wohnungsvermietung endgültig begraben. Rückwirkend die Rechtsprechung zu ändern gehört nicht zu einem Rechtsstaat. In der Praxis ist für Mieter und Vermieter die beste Regel, dass eine unrenovierte Wohnung übergeben wird, die der Mieter ebenfalls unrenoviert zurückgeben kann. Als Vermieter habe ich mehrmals erfahren dürfen, dass Wohnungen schon nach kurzer Zeit in einem total beschädigten Zustand zurückgegeben werden. Aus den Mieteinnahmen ist das ständige Renovieren von Wohnungen durch Vermieter nicht finanzierbar. Man muss den Mietern klar machen, dass der Vermieter vom Mieter regelmäßig die Renovierung der Wohnung verlangen kann, wenn er sie renoviert übernommen hat. Letztendlich sind die Mieter die benachteiligten, weil der Vermieter die laufenden Renovierungskosten auf die Miete aufschlagen muss, oder weil der Mieter nun bei renoviert übergebener Wohnung vom Vermieter zur Renovierung gedrängt werden kann. Wollte der BGH nicht den Mieter schützen??

Mitreden? Schreiben Sie uns an leserbrief@lto.de

Eine Auswahl der Leserbriefe wird in regelmäßigen Abständen veröffentlicht. Bitte beachten Sie dazu unsere Leserbrief-Richtlinien.