BGH zu AGB im Pachtvertrag: Vorpachtrecht muss konkretisiert werden
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In einem Vertrag war vereinbart, dass der Pächter ein Vorpachtrecht haben soll. Eine klare Sache? Mitnichten: Der BGH entschied nun, dass der Verpächter die wirtschaftlichen Nachteile dieser Klausel nicht hinreichend erkennen konnte .
Eine unklare Vertragsformulierung zu einem Vorpachtrecht ist unwirksam. Das entschied der Bundesgerichtshof (BGH) am Freitag in Karlsruhe im Falle eines Vertrags zur Pacht von landwirtschaftlichen Flächen (Urt. v. 24.11.2017, Az. LwZR 5/16). Die Formulierung "Dem Pächter wird für die in § 1 aufgeführten Pachtflächen ein Vorpachtsrecht eingeräumt" verstoße als Teil der Allgemeinen Geschäftsbedingung (AGB) gegen das Transparenzgebot nach § 307 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).
In dem Fall aus Sachsen-Anhalt hatte der Eigentümer mehrerer Grundstücke sein Land nach dem Ende eines mehrjährigen Pachtvertrags neu verpachtet, ohne den bisherigen Geschäftspartner zu berücksichtigen. Dieser pochte auf das – von ihm in den AGB gestellte - Vorpachtrecht und bekam sowohl vom Amtsgericht Magdeburg als auch vom Oberlandesgericht Naumburg Recht. Das OLG ließ die Revision zu, weil das Brandenburgische Oberlandesgericht in einem ähnlichen Fall anders entschieden hatte.
"Der Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen ist verpflichtet, den Regelungsgehalt einer Klausel möglichst klar und überschaubar darzustellen", stellte der Senat des BGH nun klar. Entscheidend seien die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners.
Klausel ohne Konkretisierung unklar
Anders als etwa das Vorkaufsrecht sei ein Vorpachtrecht nicht gesetzlich geregelt. Dem Verpächter bleibe ohne weitere Konkretisierung der Klausel unklar, für wie viele Fälle das Vorpachtrecht gelten soll und auf welchen Zeitraum es sich erstreckt. Dass die gesetzlichen Vorschriften des schuldrechtlichen Vorkaufsrechts grundsätzlich entsprechend anzuwenden sind, ändere nichts an der fehlenden Bestimmtheit.
Die Vorschriften seien wegen der Unterschiede zwischen Kauf und Pacht für die hier maßgebliche Frage des Entstehens des Vorpachtrechts nicht aussagekräftig, entschied der BGH. Für den Verpächter seien deshalb die wirtschaftlichen Nachteile und Belastungen, die aus der Klausel folgen, nicht hinreichend zu erkennen gewesen.
acr/LTO-Redaktion
mit Materialien der dpa
Habe ich einen Denkfehler, oder wieso greift hier die AGB- Kontrolle? Für den Verwender ist die Klausel doch nachteilig, nicht für den Vertragspartner des Verwenders. Dann ist die Klausel ergo für den Vertragspartner des Verwenders NICHT unangemessen benachteiligend. Denn ohne die Klausel hat er ja gar kein Vorpachtrecht?
MichaelDie AGB wurden vom Pächter gestellt. Geht um die Benachteiligung des Verpächters.
Verwender der fraglichen AGB war hier nicht der Eigentümer, sondern der erste Pächter der Grundstücke:
"In dem Fall aus Sachsen-Anhalt hatte der Eigentümer mehrerer Grundstücke sein Land nach dem Ende eines mehrjährigen Pachtvertrags neu verpachtet, ohne den bisherigen Geschäftspartner zu berücksichtigen. Dieser pochte auf das – von ihm in den AGB gestellte - Vorpachtrecht und bekam sowohl vom Amtsgericht Magdeburg als auch vom Oberlandesgericht Naumburg Recht."
Zur Erläuterung wie so etwas geschehen kann: Der (vermutlich) private Grundeigentümer von Acker- oder Grünland im ländlichen Raum hatte an (vermutlich) den unternehmerisch handelnden Landwirt verpachtet, der ihm den Pachtvertrag vorgegeben hatte. Und der Pachtvertrag beruhte (vermutlich) auf einem Muster, das der Landwirt regelmäßig verwendete um von (privaten und anderen) Dritten Land zu pachten.
Zitat Pressemitteilung (http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document.py?Gericht=bgh&Art=en&Datum=Aktuell&nr=80134&linked=pm):
"Der Beklagte ist Eigentümer mehrerer Grundstücke. Mit Vertrag vom 1. März 2001 verpachtete er sie bis zum 30. September 2014 an den Kläger. Das Vertragsmuster wurde von dem Kläger gestellt. § 11 des Vertrages bestimmt:"
"'Dem Pächter wird für die in § 1 aufgeführten Pachtflächen ein Vorpachtsrecht eingeräumt.'"
"Am 8. Januar 2013 verpachtete der Beklagte die Flächen ab dem 1. Oktober 2014 für die Dauer von zwölf Jahren an die Streithelferin. Daraufhin erklärte der Kläger gegenüber dem Beklagten, dass er das Vorpachtrecht ausübe. Dem widersprach der Beklagte."