Derzeitige Grundsteuer verfassungswidrig: Das BVerfG kippt ein steu­er­li­ches Fossil

Gastkommentar von Prof. Dr. Dennis Klein

10.04.2018

Die Grundsteuer ist in ihrer aktuellen Fassung verfassungswidrig. Auch wenn das nicht überraschend kommt, stellt sogar die vom BVerfG gesetzte Frist von praktisch sieben Jahren Bund, Länder und Kommunen vor Herausforderungen, zeigt Dennis Klein .

In Deutschland gibt es ca. 35 Millionen Grundstücke. Hierfür fällt Grundsteuer an, die den Kommunen jährlich gut 13 Milliarden Euro Steuereinnahmen beschert. Gedacht ist die Grundsteuer nach dem Äquivalenzprinzip gewissermaßen als Kostenausgleich für die kommunalen Ausgaben im Zusammenhang mit Grundstücken, wie etwa für Straßen oder Infrastruktur. Dementsprechend soll sie alle Grundstücke erfassen, unabhängig davon, ob diese Erträge abwerfen oder nicht.

Letztlich ist dadurch fast jeder betroffen. Zunächst die Grundeigentümer, egal ob für ihr privates Wohnhaus, für einen aufstehenden Gewerbebetrieb oder für Mietshäuser. Indirekt aber auch Millionen von Mietern, da die Grundsteuer als Nebenkosten auf die Mieter überwälzbar ist. Aus diesen Gründen scheidet für die Steuerbemessung indes der Ertrag aus einem Grundstück  aus, stattdessen ist auf den Grundstückswert abzustellen. Und hierin liegt das Problem.

Die Bemessungsgrundlage ergibt sich aus dem Einheitswert nach dem Bewertungsgesetz (BewG). Hierzu sollte die Finanzverwaltung eigentlich allgemein die Werte von Grundstücken ermitteln, festhalten und in regelmäßigen Abständen von sechs Jahren fortschreiben, um sie dann diversen Steuern zu Grunde legen zu können. Neben der Grundsteuer beispielsweise auch der Erbschaftsteuer oder einer Vermögensteuer –  daher der Name Einheitswerte.

Wenn der Staat sich nicht an seine Gesetze hält

Nur leider hat sich der Staat selbst nicht an seine eigenen Gesetze gehalten. Denn die Einheitswerte sind das letzte Mal für 1964 ermittelt worden. Als 1970 die Neubewertungen anstanden, hat sich die Finanzverwaltung wegen des enormen Verwaltungsaufwands nicht wieder an die Ermittlung getraut. Und seitdem ist sie weiter untätig geblieben, hat das wachsende Problem also ausgesessen. Für die ostdeutschen Bundesländer muss die Behörden sogar auf Werte von 1935 zurückgreifen.

Die seitdem eingetretenen Veränderungen blieben also unberücksichtigt. Nicht nur, dass die Bemessung damit an den aktuellen Wertverhältnissen vollkommen vorbeigeht. Auch im Verhältnis der Grundstücke zueinander hat die Grundsteuer die Immobilienmarktentwicklung der vergangenen Jahrzehnte ignoriert. Während vielleicht in manchen ländlichen Regionen die Wertveränderungen gar nicht so gravierend sind, dürften sich in vielen Ballungszentren die Immobilienwerte seit 1964 vervielfacht haben. Die Relation der Einheitswerte zueinander ist völlig aus dem Ruder gelaufen.

Diese Ungleichbehandlungen sind mit dem allgemeinen Gleichheitssatz nach Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz (GG) nicht mehr vereinbar. Auch die Praktikabilität oder Verwaltungsvereinfachung vermag eine derart offensichtlich und langjährig dem Gesetzeskonzept zuwiderlaufende Ungleichbehandlung nicht mehr zu rechtfertigen. Die Basis der Grundsteuerbemessung ist damit in der jetzigen Form verfassungswidrig.

Der lange Weg nach Karlsruhe

Es war nur eine Frage der Zeit, bis die Grundsteuer vor dem Bundesverfassungsgericht (BVerfG) landete. Erstaunlich war im Grunde nur, warum dies so lange gedauert hat. Denn spätestens seit den 1990-iger Jahre wuchsen allerorten die verfassungsrechtlichen Zweifel.

Vermutlich hat die Verzögerung vor allem an der relativ niedrigen Steuerbelastung für den Einzelnen gelegen. Bei durchschnittlichen Steuerbelastungen im allenfalls dreistelligen Bereich überlegen es sich viele Bürger, ob sie einen langjährigen kostenintensiven Gang vor die Gerichte bis hin zum BVerfG gehen sollen.

Jetzt war es aber soweit und auf drei Richtervorlagen des Bundesfinanzhofs (BFH) sowie zwei Verfassungsbeschwerden hin musste sich das BVerfG mit der Grundsteuer auseinandersetzen. Spätestens seit der mündlichen Verhandlung im Januar 2018 war Beobachtern klar, dass die Verfassungsrichter eine Verletzung von Art. 3 Abs. 1 GG annehmen würden. Und so geschah es dann am Dienstag auch, und zwar für die Zeit seit dem Jahr 2002 (BVerfG, Urt. v. 10.04.2018, Az. 1 BvL 11/14, 1 BvR 889/12, 1 BvR 639/11, 1 BvL 1/15, 1 BvL 12/14).

Übergangsfristen als gebilligter Verfassungsbruch

Die bange Frage war vornehmlich, wie es denn weitergehen sollte. Häufig gewährt das BVerfG bei verfassungswidrigen Steuergesetzen eine Übergangsfrist, so in der jüngeren Vergangenheit beispielsweise auch für die Erbschaftsteuer . Trotz Grundrechtsverstoßes darf die Finanzverwaltung also ein verfassungswidriges Gesetz befristet weiter anwenden. Dieser höchstrichterlich gebilligte Verfassungsbruch wird staatspolitisch mit zwingenden Haushaltsgründen gerechtfertigt.

Für die Kommunen ist die Zwangslage tatsächlich nicht auf die leichte Schulter zu nehmen. Für sie stellt die Grundsteuer neben der Gewerbesteuer die zentrale Steuerquelle dar. Selbst beeinflussen können sie indes nur die kommunalen Hebesätze. Für die gesetzlichen Regelungen zur Bemessungsgrundlage sind stattdessen Bund und Länder zuständig. Würde mit einem Schlag die Grundsteuer – gar rückwirkend –  wegbrechen, wäre dies für viele Kommunalhaushalte der Todesstoß.

Darum hat das BVerfG eine zweistufige Übergangsregelung aufgegeben. Bis spätestens zum 31. Dezember 2019 hat der Gesetzgeber eine verfassungskonforme Neuregelung der Bemessungsgrundlage zu treffen. Danach dürfen für maximal fünf Jahre noch die bisherigen Einheitswerte zu Grunde gelegt werden. In der Zwischenzeit sind auf der Basis der Neuregelung die aktuellen Werte zu ermitteln. Spätestens zum 31. Dezember 2024 ist also Schluss mit den bisherigen Einheitswerten.

Was auf den ersten Blick großzügig anmutet, könnte für die Verwaltung ein ambitioniertes Programm werden. Bereits in der mündlichen Verhandlung hatten die Vertreter des Bundesfinanzministeriums sich prophylaktisch eine mindestens zehnjährige Übergangsfrist erbeten. Auf der Richterbank rief dies schon damals angesichts der jahrzehntelangen Passivität des Gesetzgebers deutliches Stirnrunzeln hervor.

Um die Mammutaufgabe, für 35 Millionen Grundstücke neue Werte zu ermitteln, kommt die Finanzverwaltung jetzt also nicht mehr herum. Reformvorschläge gibt es. Der Gesetzgeber muss sich zunächst schnell für einen davon entscheiden. Dann stehen die Neubewertungen an.

Wie geht es weiter?

Grob gesagt lassen sich zwei Antipoden identifizieren. Das eine Extrem ist ein vollkommen wertunabhängiges Flächenmodell. Das andere Extrem ist eine differenzierte Kombination aus Bodenwert und Wert des aufstehenden Gebäudes. In Richtung letzterer Variante ging etwa der 2016 von zahlreichen Bundesländern getragene Reformvorschlag.

Dieser möchte einen sog. Kostenwert zur neuen Bemessungsgrundlage machen. Bei diesem wird der Grund und Boden mit dem Bodenrichtwert angesetzt, hinzuaddiert wird die maßgebliche Gebäudefläche mit pauschalen Herstellungskosten. Freilich sind für Millionen von Grundstücken zahlreiche Parameter zu berücksichtigen – also geballter erheblicher Verwaltungsaufwand. Außerdem lehnten Bayern und Hamburg den Vorschlag seinerzeit ab, weil sie insb. auf ihre Bürger nach diesem Modell erhebliche Mehrbelastungen zukommen sahen.

Einfach und großstadtfreundlich: die Bodenrichtwerte

Wesentlich einfacher wäre es, allein auf die Bodenrichtwerte abzustellen. Denn diese Daten liegen bei den für die Grundstücksbewertungen in den Bundesländern eingerichteten Gutachterausschüssen bereits vor. Freilich würde der Immobilienbestand für die Steuerbemessung dann keine Rolle mehr spielen.

Zahlreiche Verbände sehen in dieser Variante für Ballungsräume sogar Vorteile. Es würde nämlich der Anreiz steigen, knappe Grundfläche intensiver durch Wohnbebauung auszunutzen, also zu verdichten. Rein praktisch gesehen erscheint dieser Weg außerdem den so sehr beklagten Verwaltungsaufwand relativ niedrig zu halten.

Aufgeschoben ist nicht aufgehoben. Lange hat sich der Gesetzgeber um eine Reform der Grundsteuer gedrückt. Jetzt ist er akut zur Anpassung gezwungen und in den nächsten sieben Jahren müssen die jahrzehntelangen Veränderungen des Immobilienmarktes steuerlich nachgeholt werden. Selbst wenn die Gesamtbelastung gleichbleiben sollte, dürften sich für Einzelne Mehrbelastungen ergeben. Und zwar vor allem in den Ballungsräumen.

 

Der Verfasser Prof. Dr. Dennis Klein ist Professor für Wirtschafts- und Steuerrecht sowie Rechnungslegung an der Leibniz-Fachhochschule in Hannover und zugleich Steuerberater, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Steuerrecht in Toppenstedt bei Hamburg.

Zitiervorschlag

Prof. Dr. Dennis Klein, Derzeitige Grundsteuer verfassungswidrig: Das BVerfG kippt ein steuerliches Fossil . In: Legal Tribune Online, 10.04.2018 , https://www.lto.de/persistent/a_id/27983/ (abgerufen am: 23.07.2018 )

Infos zum Zitiervorschlag
Kommentare
  • 10.04.2018 19:02, GrafLukas

    Na, das hat ja überraschend lange gedauert, bis dazu was auf LTO erschienen ist. ;-)

    Könnte man maßgeblichen Grundstückswert nicht aus Bodenrichtwert, Mietspiegel der Straße und Wohnfläche ermitteln? Das müsste doch auch mit Daten möglich sein, die bereits existieren und würde auch das Leerstehenlassen von Altbauten unattraktiv machen. Den Modernisierungszustand könnte man dagegen vernachlässigen, der ändert sich im Zweifel ja auch, und vermutlich muss dieses Modell ja noch die nächsten 100 Jahre herhalten.

    Dann noch die Grundsteuer C mit Strafzuschlag für nicht bebaute Grundstücke in Top-Lage, die als Spekulationsobjekt missbraucht werden.

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    • 11.04.2018 09:36, B.

      Das nennt sich ja eigentlich Verkehrswertermittlung und passiert heute schon oft genug. Und dann gibt's da noch die Wertermittlung durch Marktabfrage - der letzte Kaufpreis kann auch als aktueller "Wert" unterstellt werden, den jemand bereit war, zu zahlen. Mit solchen vorhandenen Werten könnten die Finanzämter vermutlich für rund 4/5 aller Grundstücke in nullkommanix aktuelle Werte feststellen, die ihnen aus Erbschaft- und Schenkungsteuer- oder Grunderwerbsteuerfällen schon bekannt sind. Das wird beim derzeitigen Markt allerdings zu gefühlt ungerechten Ergebnissen führen, weil damit Spekulationsergebnisse direkt in die Grundsteuerermittlung einfließen und über die Betriebskosten vor allem an Wohnraummieter weitergegeben werden. Politisch ließe sich das aber lösen, man müsste nur wollen.

    • 11.04.2018 10:35, Marc E.

      Das sehe ich als nciht geeignete Berechnung an insbesondere weil die Miethöhe rein spekulativ ist und dies zu Lasten der Mieter geht. Eine Bemessung der Grundsteuer unter Einbeziehung der Miethöhe macht nur Sinn, wenn gleichzeitig gesetzlich festgelegt wird, dass die Grundsteuer nciht auf die Mieter umgelegt werden darf und somit die Mieter mit der Spekulation der Vermieter nciht doppelt belastet werden

    • 11.04.2018 11:09, GrafLukas

      Warum ist die Miethöhe spekulativ? Die Miethöhe bildet ab, was am Markt in der Lage gezahlt wird. Der Vorteil dieser Methode liegt vor allem in der Verfügbarkeit der Zahlen. Es sollte ja möglichst schnell gehen.

      Eine Regelung, wonach die Grundsteuer nur anteilig auf die Miete umgelegt werden darf, müsste man mal durchdenken. Das würde dann allerdings für den Eigentümer eine Art indirekter Vermögenssteuer. Kann man vielleicht machen, muss man aber wollen...

      Insgesamt ist es unausweichlich, dass einige von der Neuregelung profitieren werden und andere draufzahlen. Selbst wenn durch die Hebesätze erreicht werden kann, dass es am Ende für jede Kommune im Ergebnis "aufkommensneutral" ist, ist es ja klar, dass sich für jeden einzelnen die Beträge ändern müssen, wenn die Berechnungsmethode grundlegend geändert wird oder zumindest die Parameter, die Grundlage für die Berechnung sind.

    • 11.04.2018 13:20, Marc E.

      Die Miethöhe ist spekulativ, weil sie sich allein an den Gewinninteressen der Vermieter richtet und dabei die Hilflosigkeit der Mieter ausnutzt. Insbesondere in Großstädten ist dies so. Unabhängig davon sorgt man durch die Einbeziehung der Miethöhe dafür, dass die Grundsteuer stetig steigen würde. Denn dass einmal ein Neumieter weniger Miete als ein Altmieter bezahlt passiert in der Realität nicht. Die Einbeziehung der Miethöhe wäre somit ein Preistreiber. Zumindest dann, wenn die Grundsteuer auf die Mieter umgelegt wird (weil es dann den Vermieter egal ist wie hoch die Grundsteuer ist und damit auch die in der Grundsteuer einzubeziehende Miete). Wenn die Grundsteuer jedoch nicht mehr umlegbar ist, dann kann sie auch gerne an die Miethöhe gekoppelt sein. Der Vermieter bezahlt ja dann durch die Grundsteuer seine eigene Erhöhung der Kaltmiete.

      Das Argument mit der indirekten Vermögensteuer verstehe ich, halte ich aber persönlich für nicht durchschlagend. Denn derzeit ist die Grundsteuer eine indirekte Vermögensteuer für die Mieter, die ja durch die Umlagefähigkeit faktisch die Grundsteuer bezahlen müssen. Da interessiert der indirekte Vermögensteuercharakter aber auch keinen.

      Natürlich ist das Wunschdenken. Die der Immobilienlobby hörige CDU/CSU wird wieder irgendwelche Angstszenariender Immobilienlobby nachreden und die rückgratlose SPD wird wieder einknicken.

    • 11.04.2018 16:06, GrafLukas

      Mein Vorschlag war auch, den Mietspiegel zu verwenden. Das gleich unterschiedliche Mieten von Neu- und Altverträgen bereits ein Stück weit aus.

      Spekulativ finde ich das außerdem trotzdem nicht - die Mieten sind deshab so hoch, weil es so viele Leute gibt, die bereit sind, sie zu bezahlen. Die können dann aber auch die Grundsteuer zahlen, das kennt man ja vorher, ist ja Teil der Nebenkosten.

      Problematisch ist an den hohen Mieten, dass sich nur noch Eliten gute Lagen in den Städten leisten können und einfachere Erwerbstätige ins Umland verdrängt werden. Das ist ein allgemeines Problem. Da hilft aber nur mehr bezahlbarer Wohnraum / sozialer Wohnungsbau. Das hat mit der Grundsteuer nichts zu tun.

    • 16.04.2018 07:18, Marc E.

      also das Leute "bereit sind" diese Mieten zu bezahlen liegt ja lediglich daran, dass (im Gegensatz zu anderen Waren) man ja schließlich irgendwo wohnen muss. Die Alternative zur Wohnung ist halt keine Wohnung. und wenn z.B. in München überall die Mieten explodieren, weil die Vermieter einfach nicht genug bekommen und in Geldgier ertrinken bleibt dir als Mieter ja nichts anderes übrig als überzogene Mieten zu bezahlen, wenn du nicht auf der Straße wohnen willst oder 3 Stunden mit dem Auto zur Arbeit gurken möchtest. Für Mieten gibt es keinen Markt. Wohnraum ist nun mal nicht wie Salami oder Öl was mal mehr oder weniger nachgefragt ist.

  • 10.04.2018 19:03, Kevin Pascal+der+Rechtsanwalt

    Ich möchte alle Fische hier, die diskriminiert werden, auf meine Kanzlei in Oberhammelsdorf hinweisen! Diese hat sich speziell auf das Fischrecht spezialisiert.
    Ich habe bereits zehnundzwanzig Meerestieren dabei geholfen ihr Recht durchzusetzen.
    Mein spezielles Spezialgebiet sind Streitigkeiten zwischen Süß- und Salzwasserfischen.
    Schlagen sie, Herr Blauwal, die Zeitung auf und lesen wieder vom WalFISCH! Gegen diese Gleichmacherei können wir vorgehen!
    Werden sie als junge Sardelle von Moby Dick dem Mobber gemobbt?
    Ich verklagte ihn!

    Auf diesen Kommentar antworten
  • 10.04.2018 19:53, Hammelbockhaendler

    In Hammelburg werden Ochsenköpfe zum Vorteilspreis angeboten.. Man kann auch Hirn aus Kleinklecketsdorf dott beziehen...

    Auf diesen Kommentar antworten
  • 11.04.2018 08:01, M.D.

    Ein weiterer Mosaikstein zum postmodernen Bauernlegen. Die Bevölkerung wird Schritt für Schritt aus dem Immobilienbesitz getrieben.

    Auf diesen Kommentar antworten
  • 11.04.2018 08:06, Max Hardt

    Der Grund für die "Verzögerung" liegt in der Untätigkeit und Unfähigkeit der Politik! Seit Beginn meines Studiums war mir bekannt, dass die Grundsteuer verfassungswidrig ist. Das war 1982. Es ist wieder ein typisches Beispiel für deutsche Politik, die tatenlos zusieht, tolle Erklärungen herausgibt und sich sonst aus allem heraushält. Schön, dass das BVerfG eine so kurze Frist gesetzt hat. Die Politik missachtet ja sogar auch solche Fristen (Erbschaftsteuer!). Was ist das nur für ein Staat?! Kein Wunder, dass immer mehr auswandern.

    Auf diesen Kommentar antworten
    • 11.04.2018 09:46, B.

      https://www.destatis.de/DE/ZahlenFakten/GesellschaftStaat/Bevoelkerung/Wanderungen/Tabellen/WanderungenAlle.html

      Die Zahlen zu Wanderungssalden für Zu- und Wegzüge von Deutschen vom und ins Ausland sind in den letzten 10 Jahren eher rückläufig bis 2016, für das es aber heißt, es gebe methodische Änderungen und technische Weiterentwicklungen, welche die Vergleichbarkeit einschränken. Natürlich war 2016 der ideale Zeitpunkt dafür und (Achtung, Ironie!) handelt es sich um eine Verschwörung, mit der verdeckt werden soll, dass die Politik in der Flüchtlingskrise die Abwanderung verstärkt hat. Kann man nur abwarten, wie die Zahlen für 2017 aussehen.

  • 11.04.2018 11:05, Ernst Hagen

    Ich möchte alle Baum- und Gleithörnchen hier, die diskriminiert werden, auf meine Kanzlei in Oberbocksdorf hinweisen! Diese hat sich speziell auf Hörnchenrecht spezialisiert.
    Ich habe bereits zehnundzwanzig Nagetieren dabei geholfen ihr Recht durchzusetzen.
    Mein spezielles Spezialgebiet sind Streitigkeiten zwischen Eich- und Grauhörnchen.
    Schlagen sie, Frau Streifenhörnchen, die Zeitung auf und lesen wieder vom NAGEtier! Gegen diese Gleichmacherei können wir vorgehen!
    Werden sie als junges Grauhörnchen von A-Hörnchen und B-Hörnchen, der fiesen Straßengang gemobbt?
    Ich verklage sie!

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  • 12.04.2018 18:32, S.

    Es gibt nun leider viele Grundeigentümer, die ausschließlich ihr mühsam finanziertes Eigenheim selbst bewohnen und denen die fiskalische Enteignung droht, weil sie bereits mir der Zusatzrente und Instandhaltungs- und Versicherungskosten überfordert sind.

    Hier schein niemand an diese Mitbürger zu denken, so daß eine gewaltige Gerechtigkeitslücke aufbricht ...

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  • 14.04.2018 17:09, Buerger

    Zu den Preisen für Grundstücke und Neubau-Häuser möchte ich folgendes erwähnen, da wie auch in einigen Kommentaren angedeutet, diese Preise von einem Markt erzeugt werden, Der meiner Meinung nach (durch Verwaltungsfehler und/oder krimineller Machenschaften) eine erhebliche Schieflage erfahren hat. Ich wollte und habe vor 12 Jahren ein Einfamilienhaus bauen lassen. Das der Boden in einem Stadtgebiet teurer ist empfinde ich als logisch richtig! Aber für den gleichen Haustyp zahle ich auf dem Lande oder bei zur Verfügung Stellung von Bauland nur die Hälfte. Das kommt daher, dass Grundstückshaie durch irgendwelche Vorteile die Grundstücke bereits gekauft haben, bevor ein werktätiger Bürger von der Baulandfreigabe seiner Kommune erfährt. Wie kommt das? Daher ist eine Bindung des Einheitswertes an die Erwerbskosten sehr problematisch. Nicht nur die Vermieter arbeiten dann für den Fiskus, sondern auch Bauwillige eines Eigenheimes zahlen über die Spekulationsgewinne der Grundstückshaie Mehraufwendungen für den Fiskus.

    Die Diätenempfänger sollten es sich nicht zu leicht machen, und auch nicht zu sehr auf die Lobbyisten der Vermieter - und Grundstücksbranche hören, sondern sich entsprechend ihrer durch Diäten bezahlten Aufgabe um die Belange der Mehrzahl der Bürger kümmern und eine gerechte Lösung für den Erhalt der Mittel zur Infrastruktur Erhaltung finden. Ich habe keinen Vorschlag, da ich ja für eine andere Arbeit bezahlt werde, Die ich warscheinlich ordentlich mache, da mich mein Chef noch nicht raus geschmissen hat..

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