BGH zu Mietbeendigung durch GbR: Eigen­be­darfs­kün­di­gung deut­lich gestärkt

von Dominik Schüller

14.12.2016

Eigentlich können Gesellschaften keinen Eigenbedarf anmelden, und eigentlich führt ein Verstoß gegen die Anbietepflicht zur Unwirksamkeit der Kündigung. Eigentlich. Denn das eine Prinzip hat der BGH heute ganz, und das andere halb aufgegeben.

Wo der Wohnraum knapp ist, nehmen Fälle von Eigenbedarfskündigungen durch Vermieter immer weiter zu. Nicht umsonst spielt der am Mittwoch vom Bundesgerichtshof (BGH) entschiedene Fall in München. Der VIII. Zivilsenat hat in dieser Entscheidung zu zwei wichtigen Fragen im Kontext von Eigenbedarfskündigungen Stellung bezogen – und bei einer davon seine Rechtsauffassung ausdrücklich geändert. 

Grundsätzlich werden Wohnraummietverhältnisse in Deutschland – von eng umgrenzten Ausnahmen abgesehen – unbefristet abgeschlossen. Dies hat zur Folge, dass Vermieter sich nur in wenigen Fällen durch Kündigung vom Mietvertrag lösen können – etwa bei hohen Mietrückständen oder sonstigen (erheblichen) Verstößen gegen vertragliche Pflichten durch den Mieter. Verhält der Mieter sich hingegen vertragstreu, kommt als Kündigungsgrund hauptsächlich der Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) in Betracht. Ein berechtigtes Kündigungsinteresse des Vermieters besteht immer dann, wenn er die Wohnung für sich selbst, Familien- oder Haushaltsangehörige benötigt. 

Eigenbedarfsfälle in vergangenen Jahren stark ausgeweitet

Die Rechtsprechung hat die Möglichkeiten der Eigenbedarfskündigung in den vergangenen Jahren erheblich ausgeweitet. Der Kreis der Familienangehörigen wird äußerst weit verstanden, sofern ab einem gewissen Verwandtschaftsgrad eine persönliche Beziehung zwischen den Personen hinzutritt. Auch die Absicht, die Wohnung gewerblich zu nutzen, ist vom BGH als zulässiger Grund für die Kündigung anerkannt worden. Selbst die geplante Gründung einer Wohngemeinschaft oder Familie durch ein Kind des Vermieters genügt inzwischen. 

Auch die Anforderungen an den eigenen Wohnbedarf sind gesunken. Im Prinzip kann der Vermieter frei entscheiden, in welcher seiner Wohnungen er leben möchte. Er muss sich z.B. nicht darauf verweisen lassen, er wohne bereits in einer seinen Bedürfnissen angemessenen Mietwohnung. Auch für eine einzelne Person kann eine Wohnung mit weit über 100qm angemessen sein. Die Rechtsprechung konzentriert sich in der Praxis auf die Eindämmung von Missbrauchsfällen. Um die grundsätzliche Berechtigung zur Kündigung wegen Eigenbedarfs ging es auch im am Mittwoch entschiedenen Verfahren vor dem BGH (Az.: VIII ZR 232/15):

Kündigung nach fast 30* Jahren

Die beklagte Mieterin hatte im Jahr 1985 die Wohnung vom damaligen Eigentümer angemietet. Sechs Jahre später wurde das gesamte Grundstück mit Mietshaus von einer aus vier Personen bestehenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gekauft, deren vertraglicher Zweck in der "Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum" lag. 

Ab 1994 begann die neue Eigentümerin mit der Sanierung des Hauses. Bis 2013 wurden mit Ausnahme der von der Mieterin genutzten Räume sämtliche anderen Wohnungen saniert. Im September 2013 kündigte die GbR den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs für die Tochter eines der Gesellschafter. In den Vorinstanzen ist die Räumungsklage der GbR abgewiesen worden. 

* Anm. d. Red: Tippfehler korrigiert am 15.12.2016

Zitiervorschlag

Dominik Schüller, BGH zu Mietbeendigung durch GbR: Eigenbedarfskündigung deutlich gestärkt . In: Legal Tribune Online, 14.12.2016 , https://www.lto.de/persistent/a_id/21467/ (abgerufen am: 11.12.2018 )

Infos zum Zitiervorschlag
Kommentare
  • 14.12.2016 20:34, CS

    Entgegen der Auffassung liegt es näher, davon auszugehen, dass eine Gesamthand wg. Eigenbedarf kündigen kann. Der Autor verkennt, dass die Gesamthand keine juristische Person ist, sondern eine besondere Form von Rechtssubjekt, die lediglich eine Art Gesamtrechtspersönlichkeit bildet, die nicht vollständig vom Gesamthänderbestand gelöst ist. Es liegt daher im Sinne der Genossenschaftstheorie durchaus nahe, die Eigenbedarfskündigung zuzulassen.

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    • 14.12.2016 22:37, Holger C.

      Ich habe links eine Hand und rechts eine Hand, aber doch keine Gesamthand.

  • 14.12.2016 22:39, Holger C.

    "Der Autor verkennt" solche Floskeln sind immer wieder nett, erinnern mich an Korrekturen der Anfängerübungen durch Studenten höherer Semester.

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    • 15.12.2016 02:35, Mimimi

      Das war sicherlich extrem frustrierend, solche Kommentare ständig am Korrekturrand der eigenen Anfängerklausuren zu lesen, oder? Wie lange haben Sie durchgehalten? Vier Semester?

    • 19.12.2016 21:59, Reibert

      Das war sicherlich extrem frustrierend, länger als vier Semester Kommentare ständig am Korrekturrand der eigenen Anfängerklausuren zu lesen, oder? Wie lange haben Sie für die Anfängerübung benötigt? Acht Semester?

  • 15.12.2016 07:07, Subver Subor

    ...scheinen wohl alles Wohnungseigentümer/Vermieter zu sein...diese Herren !

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  • 15.12.2016 15:24, Wolfesgang

    Und wieder ein Steinchen im Hetzer-Mosaik der Populisten .....

    Auf diesen Kommentar antworten
  • 15.12.2016 15:33, Horst Bestelmeyer

    Die Entscheidung des BGH ist unzutreffend. Wenn man die erforderlichen Konsequenzen aus der Rechtsfähigkeit der GbR zieht, ist es wie bei jeder anderen rechtsfähigen Gesellschaft ein rechtliches Ding der Unmöglichkeit, dass die Gesellschaft als solche den Tatbestand des Eigenbedarfs erfüllen kann.

    Es wäre besser gewesen, der Gesetzgeber hätte sich von der seitens des BGH contra legem erfolgten Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR nicht beeindrucken lassen und den fatalen Lauf der Dinge durch das ERVGBG nicht auch noch befördert (zu allem vgl. Bestelmeyer Rpfleger 2010, 169 und ZIP 2011, 1389).

    Wer die Dinge unvoreingenommen betrachtet, erkennt unschwer die Undinge, die darin liegen, dass wir mit der GbR nunmehr eine rechtsfähige Gesellschaft haben, obwohl mangels GbR-Register niemand feststellen kann, ob die GbR überhaupt existiert, wer (abgesehen vom Anwendungsbereich des § 899a BGB) ihre Gesellschafter sind und wer sie vertritt. Mit anderen Worten: Der Rechtsverkehr mit einer (angeblich existenten) GbR beruht ausschließlich auf dem unüberprüfbaren Geschwätz ihrer (angeblichen) Gesellschafter. Mit Rechtssicherheit hat dies nichts zu tun, zumal auch der Inhalt der Grundbücher wertlos ist, wenn eine erwerbende GbR im Gegensatz zu allen anderen Gesellschaften ohne jeden Nachweis ihrer Existenz sowie ihres Gesellschafterbestandes und ihrer Vertretungsverhältnisse aufgrund der bloßen Behauptungen ihrer angeblichen Gesellschafter als Eigentümerin ins Grundbuch kommt. An eine solche wertlose und ohne jede (da mangels GbR-Register nicht mögliche) grundbuchamtliche Prüfung erfolgte Eigentümereintragung sollte sich kein gutgläubiger Erwerb anschließen dürfen. Gleichwohl ist er nach § 899a BGB möglich. Ein rechtliches Absurdum!

    Auf diesen Kommentar antworten
    • 15.12.2016 23:26, Anton

      Sehe ich auch so!

  • 18.12.2016 18:50, Dr. Dierk+Helmken++Richter+i.R.

    Abgesehen von der Berechtigung der Argumentation von Bestelmeyer sollte man beachten, wie sehr die deutsche Bundesjustiz als eine der Facheliten unserer Gesellschaft in den neo-liberalen Mainstream eingebunden ist. Selbst überwiegend aus dem Bürgertum stammend, befördert man die Interessen der Wirtschaftselite, denen man sich näher wähnt als denen der Bevölkerung ohne Wohnungseigentum.
    Dr. Dierk Helmken
    (Richter i.R.)

    Auf diesen Kommentar antworten
  • 08.03.2018 15:04, Wegerer Ernst

    Ist der Vermieter eine juristische Person, eine Aktien - oder Kommanditgesellschaft
    oder eine GmbH, sind die Mieter auf der sicheren Seite. Diese können nicht wegen
    Eigenbedarf kündigen. BGH (Az.: ZR 113/06) mit der Aufweichung dieses
    Aktenzeichens öffnet man dem Vermieter wieder ungerechte Kündigungen gegenüber dem Mieter. Ich stimme dem Kommentar des
    Herrn Dr. Dierk Helmken voll zu.

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