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Schrottimmobilien: BGH bestä­tigt anle­ger­f­reund­liche Recht­sp­re­chung

von Alexander Knauss

12.01.2011

 

 

 

 

Nicht erst seit der Subprime-Krise im Jahr 2007 beschäftigen Schrottimmobilien Investoren und Gerichte. Der BGH hat nun erneut bestätigt, dass die Finanzierungsbank unter Umständen für eine arglistige Täuschung von Vermittlern oder Verkäufern haftet. Aber der Weg durch die Instanzen bleibt steinig, meint Alexander Knauss.

Der für das Bankrecht zuständige XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte am Dienstag erneut über Schadensersatzansprüche von Verbrauchern im Zusammenhang mit sogenannten "Schrottimmobilien" zu entscheiden.
Die Kläger nahmen die Beklagten – unter anderem eine Bausparkasse – auf Rückabwicklung kreditfinanzierter Immobilienkäufe in Anspruch. Dabei machten sie unter anderem geltend, die finanzierenden Banken hätten sie über unrichtige Angaben über die Höhe der gezahlten Vertriebsprovisionen aufklären müssen.

Frühere ständige Rechtsprechung: Haftung einer Finanzierungsbank nur ganz ausnahmsweise

Viele Jahre lang hatte der BGH die Auffassung vertreten, dass grundsätzlich der Kreditnehmer das wirtschaftliche Risiko der Anlage trägt und sich über diese Risiken notfalls durch Hinzuziehung von Fachleuten vergewissern muss. Aufklärungspflichten einer Bank wurden nur ganz ausnahmsweise für bestimmte Fallgruppen anerkannt, nämlich in Fällen, in denen

  • die Bank im Zusammenhang mit der Planung, der Durchführung oder dem Vertrieb des Projekts über ihre Rolle als Kreditgeber hinausgeht,
  • die Bank einen zu den allgemeinen wirtschaftlichen Risiken des finanzierten Geschäfts hinzu tretenden besonderen Gefährdungstatbestand für den Darlehensnehmer schafft oder dessen Entstehung begünstigt,
  • wenn die Bank sich im Zusammenhang mit der Kreditgewährung an sowohl einen Bauträger als auch jeden einzelnen Erwerber in schwerwiegende Interessenkonflikte verwickelt sowie
  • die Bank bezüglich der speziellen Risiken des zu finanzierenden Geschäfts über einen konkreten Wissensvorsprung gegenüber dem Darlehensnehmer verfügt.

Diese restriktive Linie des BGH war einer der Gründe, warum Anlegerschutzanwälte sich andere Wege einfallen ließen und - auch unter mehrfacher Anrufung des EuGH - den Umweg über das Haustürwiderrufsrecht suchten. Oft ist dieser Weg allerdings versperrt, weil eine Haustürsituation gar nicht erst vorlag, nicht mehr kausal für den Abschluss der Verträge war oder aber ein etwaiges Haustürwiderrufsrecht schon erloschen ist.

Die neue Linie: Vermutung eines Wissensvorsprungs bei institutionalisiertem Zusammenwirken

Erst in jüngerer Zeit fand sich der BGH bereit, seine restriktive Linie zur Aufklärungspflicht der Bank bei Finanzierung von Kapitalanlagen etwas aufzuweichen. Dazu erweiterte er die Fallgruppe des konkreten Wissensvorsprungs.

Nach dieser neueren Rechtsprechung können sich Anleger unter erleichterten Voraussetzungen auf einen konkreten Wissensvorsprung der finanzierenden Bank im Zusammenhang mit einer arglistigen Täuschung des Anlegers durch unrichtige Angaben der Vermittler, Verkäufer oder Fondsinitiatoren bzw. des Fondsprospekts über das Anlageobjekt berufen.

Nun wird schon in Fällen institutionalisierten Zusammenwirkens die Kenntnis der Bank von einer arglistigen Täuschung widerleglich vermutet. Es wird also angenommen, dass die Bank von einer arglistischen Täuschung wusste, wenn Verkäufer oder Fondsinitiatoren, die von ihnen beauftragten Vermittler und die finanzierende Bank in institutionalisierter Art und Weise zusammenwirken, auch die Finanzierung der Kapitalanlage vom Verkäufer oder Vermittler angeboten wird und die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers, Fondsinitiators oder der für sie tätigen Vermittler bzw. des Verkaufs- oder Fondsprospekts nach den Umständen des Falles objektiv evident ist.

Fortsetzung der Rechtsprechung: Täuschung durch „Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag“

Bei den nun vom BGH entschiedenen Fällen handelt es sich um Parallelfälle zu den Fallgestaltungen, die der Entscheidung des BGH vom 29. Juni 2010 (Az. XI ZR 104/08) zugrunde lagen. Dort hatte der Senat eine arglistige Täuschung der Anleger über die Höhe der Vertriebsprovisionen durch falsche Angaben im sogenannten "Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag" bejaht und damit eine Schadensersatzpflicht der Beklagten wegen vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzung angenommen.

Nach dem - bundesweit verwendeten - "Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag" erteilten die Kläger den im Vertrag genannten Firmen den Auftrag, ihnen das Objekt und die Finanzierung "zu den dort genannten Gebührensätzen“ zu vermitteln. Der BGH legte dieses Formular dahingehend aus, dass die dort genannten Gebührensätze von 5,86 Prozent aus Sicht der Anleger die Gesamtprovisionen angeben, zu denen die jeweiligen Vermittlungsgesellschaften den Auftrag insgesamt ausführen sollen. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts erhielten die beiden im Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag genannten Firmen aber Vertriebsprovisionen in Höhe von mindestens 15 Prozent.

Nach Auffassung des BGH hatte der Vertrieb durch Gestaltung und Ausfüllung des Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrags bei den Anlegern bewusst die falsche Vorstellung erzeugt, die beiden in dem Objekt- und Finanzierungsvermittlungsauftrag genannten Vermittlerfirmen erhielten nur die dort genannten Provisionen. Die Beklagte habe mit dem Vertrieb auch in institutionalisierter Weise zusammengearbeitet, so dass der BGH in Fortsetzung seiner neueren Rechtsprechung zur Haftung einer Bank aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden davon ausging, dass die Bank ihre vorvertragliche Aufklärungspflicht verletzt hatte.

Die aktuellen Entscheidungen: Täuschung ja, der Rest bleibt zu klären

In Fortsetzung dieser Rechtsprechung hat der BGH nun in acht Fällen die Berufungsurteile aufgehoben und den Berufungsgerichten, welche die Klagen der Anleger zunächst abgewiesen hatten, aufgegeben, die Aufklärungspflicht der Bank erneut zu prüfen.

Die Berufungsgerichte hatten ein vorvertragliches Aufklärungsverschulden der Beklagten zuvor verneint.  Der BGH sieht dies wegen der Gestaltung des konkreten Formulars anders. Gleichwohl konnte der Senat in den nun verhandelten Verfahren - vorbehaltlich der schriftlichen Begründung der Entscheidungen, die noch nicht veröffentlicht ist - vermutlich deshalb keine Entscheidung treffen, weil bei Annahme einer arglistigen Täuschung noch die Frage zu klären ist, ob diese Täuschung für die Bank auch objektiv evident war. Dies hatten die Berufungsgerichte vermutlich - von ihrem Standpunkt aus folgerichtig - noch nicht aufgeklärt.

Wesentliche Überraschungen sind von der schriftlichen Urteilsbegründung in den genannten Fällen nicht zu erwarten, die Entscheidungen liegen auf der Linie der jüngeren Rechtsprechung des BGH.

Von Nachweis bis objektive Evidenz: Der Weg bleibt steinig

Auch nach den neuen Entscheidungen bleibt die Haftung finanzierender Banken heftig umstritten.  Zwar hilft der BGH den Anlegern durch den Kunstgriff einer Beweiserleichterung, indem die Kenntnis der Bank von einer arglistigen Täuschung der Vermittler widerleglich vermutet wird, wenn die genannten Voraussetzungen vorliegen. Damit diese Vermutung aber greift, muss der Anleger erst einmal das institutionalisierte Zusammenwirken und die arglistige Täuschung nachweisen.

Selbst wenn Anleger beide  Hürden nehmen (was in den nun vom BGH entschiedenen Fällen offenbar der Fall ist), bleibt der Bank immer noch die Möglichkeit, die vom BGH entwickelte Vermutung eigener Kenntnis zu entkräften. Vielfach konzentriert sich der Streit dann auf die Frage, ob die arglistige Täuschung für die Bank nach den Umständen des Falles objektiv evident war. Dies ist bei mündlichen Falschaussagen von Vermittlern so gut wie nie der Fall. Bei schriftlichen Unterlagen kommt es darauf an, wie offensichtlich die falschen Angaben im Prospekt sind und inwieweit der Bank die unrichtigen Angaben aufgrund eigener Kenntnisse hätten auffallen müssen beziehungsweise aufgefallen sind.

Der Weg der Anleger durch die Instanzen bleibt auch weiterhin von Stolpersteinen gepflastert.

Alexander Knauss ist Rechtsanwalt, Fachanwalt für Erbrecht und Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht in Bonn und Partner der überörtlichen Sozietät MEYER-KÖRING Rechtsanwälte Steuerberater.

 

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Alexander Knauss, Schrottimmobilien: BGH bestätigt anlegerfreundliche Rechtsprechung . In: Legal Tribune Online, 12.01.2011 , https://www.lto.de/persistent/a_id/2323/ (abgerufen am: 29.01.2020 )

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