BGH zur Haftung für Schäden am Nachbarhaus: Gefähr­dungs­haf­tung zwi­schen Nach­barn

Ein Grundstückseigentümer, der einen Handwerker mit einer Reparatur beauftragt, haftet für Schäden, die dieser am Nachbargebäude verursacht, entschied der BGH. Das führt zu einer Gefährdungshaftung zwischen Nachbarn, meint Herbert Grziwotz.

Die – inzwischen verstorbenen - Eltern der beklagten Grundstückseigentümer beauftragten einen Dachdeckergesellen damit, ihr Hausdach zu reparieren. Obwohl er keinen Schweißerlaubnisschein hatte, führte der Geselle Schweißarbeiten an der Dachpappe im Heißklebeverfahren mit einem flüssiggasbetriebenen Aufschweißbrenner durch.

Unter den aufgeschweißten Bahnen entstand ein Glutnest. Denn der Handwerker hatte die brennbaren Bauteile nicht, wie es erforderlich wäre, entfernt, bevor er mit den Arbeiten im Heißklebeverfahren begann. Er hätte mit einer Klopfprobe oder durch Eintreiben eines Nagels in die Wand erkennen können - und müssen -, dass an der zu bearbeitenden Stelle keine massive Steinwand als Anschlusswand zum Nachbarhaus vorhanden war. Es kam zu einem Brand, das reparierte Haus brannte vollständig nieder. Durch den Brand und die Löscharbeiten wurde auch das unmittelbar angebaute Nachbarhaus erheblich beschädigt.

Der Dachdecker hat zwischenzeitlich Insolvenz angemeldet. Die Versicherung der Nachbarin verlangt den von ihr erstatteten Schaden in Höhe von 97.801,29 Euro samt Prozesszinsen und die Kosten der Rechtsverfolgung von den Erben der Grundstückseigentümer, die den Handwerker beauftragt hatten. LG und OLG haben die Klage abgewiesen.

Versicherer bekommt vor dem BGH recht

Beim Bundesgerichtshof (BGH) hat die Versicherungsgesellschaft Erfolg (Urt. v. 09.02.2018*, Az. V ZR 311/16). Nach der Rechtsprechung des BGH kommt ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB in Betracht, wenn von einem Grundstück im Rahmen einer privatwirtschaftlichen Benutzung Einwirkungen auf das Nachbargrundstück ausgehen, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen. Voraussetzung ist, dass der davon betroffene Eigentümer aus besonderen Gründen gehindert war, diese Einwirkungen gemäß § 1004 Abs. 1 BGB rechtzeitig zu unterbinden.

Verneint wurde dies zwar für einen Brandschaden wegen "Abdriftens" einer verspäteten Silvesterrakete (Urt. v. 18.9.2009; Az.: V ZR 75/08). Zu den Einwirkungen, für die derartige Ansprüche grundsätzlich bejaht werden, zählen jedoch Grobimmissionen, z.B. ein Feuer, das übergreift, sowie Schäden durch Rauch, Ruß, Brand und Löschwasser. Dies gilt auch für herunterfallendes Laub von Bäumen, die den landesrechtlich vorgeschriebenen Grenzabstand nicht einhalten, deren Beseitigung oder Zurückschneiden jedoch nicht mehr verlangt werden kann, weil die dafür im Nachbarrecht vorgeschriebene Ausschlussfrist abgelaufen ist (Urt. v. 27.10.2017, Az. V ZR 8/17).

Haftung, obwohl ein Handwerker beauftragt war

Bei dem nachbarrechtlichen Entschädigungsanspruch analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB handelt es sich um einen aus dem Grundstückseigentum abgeleiteten Anspruch. Es bedarf deshalb eines Grundstücksbezugs auch für die Beurteilung der Frage, ob der betroffene Nachbar eine Entschädigung verlangen kann.

Nicht in den Anwendungsbereich des nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruchs fallen störende Verhaltensweisen, die zwar auf dem Grundstück stattfinden, durch die jedoch die spezifische Beziehung der Grundstücksnachbarn zueinander nicht berührt wird. Beispiele sind die Brandstiftung durch einen Dritten, aber auch die Silvesterrakete, die auch von einem anderen Grundstück hätte abgeschossen werden können. Der Zusammenhang kann sich jedoch aus einem gefahrenträchtigen Zustand des Grundstücks (z.B. Lagerung brennbarer Materialien) oder einer Nutzung durch den Eigentümer bzw. mit seiner Zustimmung (z.B. Lagerfeuer) ergeben.

Beauftragt der Grundstückseigentümer einen Handwerker, dann stellt sich die Frage, ob seine Tätigkeit einem Handeln gleichzustellen ist, das nur aus Anlass des Aufenthalts auf dem Grundstück vorgenommen wird, oder ob der Eigentümer trotz sorgfältiger Auswahl dem Nachbarn für einen Schaden haftet, den der Handwerker schuldhaft verursacht. Dies bejaht der BGH mit dem Argument, dass sich die Störung dem Verantwortungs- und Einflussbereich der Hauseigentümer zurechnen lässt. Sie haben die Dacharbeiten veranlasst; sie kamen auch ihnen zugute.

Im Gesetz nicht vorgesehene Gefährdungshaftung

Damit führt der nachbarrechtliche Entschädigungsanspruch zu einer im Gesetz nicht vorgesehenen Art Gefährdungshaftung für Schäden in nachbarrechtlichen Verhältnissen. Ähnlich wie im Straßenverkehr, wo eine Versicherungspflicht besteht, sollte sich der Eigentümer vom Handwerker eine diesbezügliche Versicherung nachweisen lassen oder sich selbst entsprechend versichern. Nicht nur die klagende Versicherungsgesellschaft wird sich somit über das Urteil freuen.

Nachdem der BGH eine Haftung des Grundstückseigentümers bei Beauftragung eines Handwerkers bejaht, besteht erst recht eine Haftung, wenn der Eigentümer selbst mit dem Schweißgerät in seiner Freizeit zugange ist. Gleiches gilt, wenn er einen Schwarzarbeiter beschäftigt, der nicht über die erforderliche Qualifikation verfügt. In diesen Fällen greift bereits die deliktische Haftung ein. Zusätzlich kann ein nachbarrechtlicher Entschädigungsanspruch im Hinblick auf seine weniger strengen Voraussetzungen zu bejahen sein.

Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz ist Notar in Regen und Zwiesel.

* falsche Datumsangabe (09.02.2017) korrigiert am 14.02.2018, 11:13 (LTO-Redaktion)

Zitiervorschlag

Herbert Grziwotz, BGH zur Haftung für Schäden am Nachbarhaus: Gefährdungshaftung zwischen Nachbarn . In: Legal Tribune Online, 09.02.2018 , https://www.lto.de/persistent/a_id/26975/ (abgerufen am: 15.08.2018 )

Infos zum Zitiervorschlag
Kommentare
  • 09.02.2018 17:05, Dr. Thomas Wedel

    Beide Vorinstanzen hatten demgegenüber die Klage abgewiesen. Das LG Magdeburg mit der Begründung, dass eine Haftung der Grundstückseigentümer ausscheide wenn der Handwerker wie hier grob fahrlässig gehandelt habe. Aus § 906 BGB könne sich kein völlig verschuldensunabhängiger Ausgleichsanspruch ergeben. Laut OLG Naumburg sind die Grundstückseigentümer die einen Handwerker beauftragen keine Störer im Sinne des § 1004 BGB, da sie den Handwerker sorgfältig ausgewählt und damit alles ihrerseits Erforderliche getan haben. (Der Handwerker war zwar kein Dachdeckermeister hatte aber die Gesellenprüfung im Dachdeckerhandwerk mit Erfolg abgelegt und auch noch an einem Zusatzlehrgang teilgenommen.) Ich erachte das für durchaus überzeugend.

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    • 09.02.2018 20:40, McMac

      Ich auch. Der Handwerker ist verantwortlich, nicht sein Auftraggeber. Das ist eindeutig. Man kann nicht vom Auftraggeber erwarten, dass er es besser weiß / kann als der Handwerker. Sonst müsste er keinen engagieren. Sonst heißt das: Man kann es nicht mehr riskieren, Handwerker zu beauftragen, sonst haftet man für deren Fehler. Absurd.

  • 09.02.2018 19:23, Jelle

    Kann es sein, dass das Urteil zum Fall mit der falschen Jahreszahl zitiert wurde?

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  • 09.02.2018 20:44, Axel

    Mich würde interessieren welche Versicherung ich dann als Eigentümer, der den Schaden zu betreten hat, benötige? Meine Haftpflicht wird es ja wohl nicht übernehmen. Aber von einer Versicherung zur Abdeckung von „Gefährdungshaftung für Schäden in nachbarrechtlichen Verhältnissen“ habe ich noch nichts gehört. Und der von mir beauftragte Handwerker sicherlich auch nicht. Wenn ich den frage, ob der so was hat, wird er mich wohl verständnislos anschauen....

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    • 12.02.2018 11:29, Christian

      Die Haftung bei einem Feuerschaden ist meines Erachtens ganz klar:
      Die Gebäudeversicherung der direkt vom Feuer betroffenen Immobilie reguliert den Schaden ohne Abzug. Der Eigentümer bekommt seinen Schaden bezahlt. Punkt.
      Dieser leistende Gebäude-Versicherer setzt sich mit dem verursachenden Schädiger in Verbindung, der wiederum seinen Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherer informiert, die sich mit der Haftung auseinandersetzt. Wo soll das Problem für den/die Eigentümer bestehen?

    • 12.02.2018 13:36, Axel

      @ Christian:
      Warum wurde den dann hier überhaupt geklagt, wenn das so einfach wäre? Ich hätte ja auch vermutet, dass die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht leistet. Kann es sein, dass hier wesentliche Details des Falles leider in der Presse nicht beschrieben sind?

  • 09.02.2018 21:49, Sam Hall

    Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht deckt diese Schäden ab. Das Ergebnis wäre auch über 831 BGB möglich gewesen, ohne den Ausgleichsanspruch derart zu strapazieren

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    • 10.02.2018 16:01, bergischer löwe

      Nein, da "der Bauunternehmer bzw. hier der Dachdeckergeselle als Handwerker mangels Weisungsabhängigkeit kein ist (vgl. Sprau, in: Palandt, BGB, 75. Auflage 2016, § 831 Rdnr. 5 f. m.w.N.).

    • 10.02.2018 16:03, bergischer löwe

      Nachtrag "kein Verrichtungsgehilfe"

  • 10.02.2018 12:39, Law

    Na ja, bei 831 haben wir immer das Problem der Exkulpation
    ...

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    • 11.02.2018 17:11, Uffz

      Wieso "wir"? Ich habe damit kein Problem! Machen Sie Ihr Problem nicht zu meinem!

    • 12.02.2018 14:51, bergischer löwe

      Das ist nicht die intention: es ist der pluralis majestatis!

  • 11.02.2018 13:10, Bernd Stromberg

    Hat die Capitol Versicherung AG das nicht im Angebot?

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    • 11.02.2018 15:49, вадим

      Стромберг, ваш платеж просрочен.

  • 12.02.2018 17:55, M

    Klassischer Fall von BGH-Realitätsverlust:

    Nach deren Logik müsste im Prinzip auch nicht die Automobilindustrie für die Folgeschäden aus dem Abgasskandal haften, sondern die Autohalter selbst, weil ihnen das Auto ja zugute kommt.

    Den Richtern geht’s doch nicht mehr ganz gut. Wenn ich einen vermeintlich qualifizierten Handwerker bestelle, hat der auch gefälligst für seine Arbeit gerade zu stehen!!! Der zieht unterm Strich mit dem Arbeitsentgelt einen höheren Nutzen als ich durch den reinen Materialeinsatz. Man spricht auch von Profiten. Man kann doch dem Verbraucher keine Gefährdungshaftung auferlegen, wenn dieser nicht mal ansatzweise in der Lage ist eine Gefährdungsanalyse vorzunehmen und sich (gem. Vertrag) auf die Qualität/Korrektheit der ausgeführten Arbeiten verlassen MUSS.

    Manche Richter dichten sich da echt eine Scheiße zusammen, die es nur in deren Paralelluniversum der jur. „Fachliteratur“ existiert.

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    • 13.02.2018 23:30, bergischer löwe

      Hört sich an wie ein Kommentar zur SPD

    • 14.02.2018 14:43, So mal+unter+uns

      Recht hat er. Sie übrigens auch, bergischer Löwe.

    • 15.02.2018 15:53, Josef von+Arimathäja

      Da muss ich Ihnen vollumfänglich zustimmen. Ich kenne keine Versicherungspolice in der ein solcher Schaden aufgeführt und abgedeckt wäre. Da wie es den Anschein hat, auch nicht sichtbar war dass es sich unter der Arbeitsfläche um eine brennbare Sache handelt ist das bestenfalls grob fahrlässig, denn eine gespachtelte Foamglasplatte klingt beim darauf klopfen auch hohl und man kann auch einen Nagel einschlagen, ist aber nicht brennbar.
      Ich halte das Urteil für eine glatte Fehlentscheidung. Wir benötigen in solchen Fällen unbedingt Richter mit Fachkenntnissen und die zu logischen Schlüssen fähig sind. Auf einer solch wackeligen Beweislage ein solches Urteil zu fällen ist für mich nicht nachvollziehbar. Da kann man getrost alle Versicherungen kündigen, es gibt garantiert einen Richter der ein Schlupfloch findet durch das sich die Versicherung durch winden kann.

    • 20.03.2018 15:28, Viktor Mojse

      Ich stimme Ihnen bezüglich der Urteilskritik zu.
      Von "Scheisse" würde ich zwar nicht sprechen, aber das Urteil durchaus als weltfremd bezeichnen.
      Der Grundstückseigentümer, der einen zugelassenen ,kompetenten Handwerker ausgewählt hat, sollte nicht über eine seltsame GEFÄHRDUNGSHAFTUNGS-Konstruktion in Anspruch genommen werden können !.
      Die Vorinstanzen haben meines Erachtens überzeugend dahingehend geurteilt, dass nur der schädigende Handwerker haftet und nicht der beauftragende Hauseigentümer..

  • 15.02.2018 17:33, Rumpf

    Prinzipiell gibt es ja die Grundstücksbesitzerhaftung gemäß § 836 BGB, allerdings auch mit der Exkulpationsmöglichkeit. Um das BGH-Urteil zu verstehen, muss man es wohl sehr genau lesen. Auf den ersten Blick wirkt es in der Tat geradezu abstrus. Jetzt kann der verurteilte Gebäudebesitzer, der hoffentlich dem Handwerker den Streit verkündet bzw. ihn verklagt hat, nur hoffen, dass dieser ausreichend versichert bzw. zahlungsfähig ist.

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  • 15.02.2018 17:35, Rumpf

    Statt über § 836 hat der BGH hier den Fall über § 906 BGB gelöst. Auch dies eher zweifelhaft...

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  • 15.02.2018 18:35, Josef von+Arimathäja

    Irgendwie kommt da schon durch, dass viele Richter bei Verwaltungen von Banken, Sparkassen und Versicherungen bezahlte Vorträge halten. Es könnte aber auch sein, dass es dem ganzen System, BGB und dem Gericht eine logische Ausrichtung fehlt.Sollten im 3 m Bereich zum Nachbarhaus brennbare Stoffe eingebaut worden sein so ist das ein Verstoß gegen die ETB-Normen, insbesondere DIN 4102, daher hat das Gericht sich auf die Zuführung unwägbarerer Stoffe gestützt und nicht bedacht, dass auch in diesem Fall die ETB-Normen vorrangig zu beachten sind.

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  • 18.02.2018 16:53, Josef von+Arimathäja

    Schlecht ist, wenn sich Richter zu Gesetzgebern aufschwingen.

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