LTO.de - Legal Tribune Online - Aktuelles aus Recht und Justiz
 

AG Charlottenburg zu Berliner Mietpreisspiegel : Der falsche Auslöser für die richtige Debatte

von Alexander Bredereck

12.05.2015

Selten erhält ein amtsgerichtliches Urteil so viel Aufmerksamkeit wie jenes, mit dem das AG Charlottenburg am Montag den Berliner Mietspiegel angeblich "gekippt" hat und somit gleich die ganze Mietpreisbremse "ins Wanken" bringt. Warum das ziemlich überzogen und die jetzige Diskussion dennoch zu begrüßen ist, sagt Alexander Bredereck.

In einer vielbeachteten Entscheidung hat das Amtsgericht (AG) Charlottenburg dem Berliner Mietspiegel von 2013 die Tauglichkeit zur Begründung einer Mieterhöhung nach § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) abgesprochen (Urt. v. 11.05.2015, Az. 235 C 133/13). Er sei nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden und somit kein "qualifizierter Mietspiegel".

Qualifiziert ist ein Mietspiegel nach § 558 d Abs. 1 BGB dann, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt worden ist. Ist ein solcher qualifizierter Mietspiegel nicht älter als zwei Jahre, so begründet er als wichtige praktische Konsequenz gemäß § 558d Abs. 3 BGB die (wiederlegbare) Vermutung, dass die in ihm angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Diese Vermutungswirkung hat das AG Charlottenburg folgerichtig verneint und den Mietpreisspiegel auch nicht – was grundsätzlich möglich gewesen wäre – als einfachen Mietspiegel herangezogen. Stattdessen hat das AG sein Urteil auf ein gerichtlich eingeholtes Gutachten gestützt, aus dem sich eine höhere ortsübliche Miete ergab. Die vom Vermieter gewünschte Mietpreiserhöhung bewilligte es auf dieser Grundlage.

Ein Amtsgericht macht noch keine ständige Rechtsprechung

Anders als vielfach den Schlagzeilen zu entnehmen bedeutet das Urteil sicherlich nicht den Untergang des "Mieterlandes" Deutschland.

Zunächst handelt es sich nur um das Urteil eines (von vielen) Berliner Amtsgerichte. Andere Gerichte bindet es nicht, schon gar nicht die Berufungsinstanz, von der keineswegs sicher ist, dass sie sich der Einschätzung ihrer Kollegen aus Charlottenburg anschließen wird. Auch vom AG Charlottenburg selbst gab es noch in den letzten Monaten mehrere Entscheidungen, die den 2013er Mietspiegel, trotz methodischer Bedenken, als qualifiziert bewertet haben (Urt. v. 12.03.2015, Az. 203 C 527/14, Urt. v. 27.02.2015, Az. 232 C 262/14, Urt. v. 17.03.2015, Az. 233 C 520/14).

Zur Begründung ihrer abweichenden Einschätzung beruft sich die aktuelle Entscheidung auf ein Sachverständigengutachten, demzufolge der Berliner Mietspiegel nicht nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt worden sei. So sei zum Beispiel die von den Erstellern des Berliner Mietspiegels 2013 vorgenommene Extremwertbereinigung (Ausschluss bestimmter Daten zum Beispiel unter dem Gesichtspunkt von Wuchermieten oder Gefälligkeitsmieten) fragwürdig und führe zu einer Verzerrung der Ergebnisse. Auch die Einordnung der Wohnlagen in die Kategorien einfach, mittel und gut sei zu pauschal. Damit würden viel zu unterschiedliche Wohnlagen in einer Kategorie vereint.

Das in der Folge vom Gericht eingeholte und anstelle des Mietpreisspiegels herangezogene Gutachten wird hohen Standards jedoch selbst nicht gerecht. Ihm liegen letztlich nur zehn Vergleichsobjekte zugrunde, was es kaum aussagekräftiger macht als den Berliner Mietspiegel.

Mietpreisspiegel durch unwirksame Mieterhöhungen verfälscht

Erfreulich ist es gleichwohl, wenn das Thema nun Aufmerksamkeit erhält, da so vielleicht der Weg zur Diskussion über ein grundlegendes Problem des Mietrechts geebnet wird. Denn die Anknüpfung des Gesetzgebers an den Mietspiegel, zum Beispiel bei der gesetzlichen Mieterhöhungsmöglichkeit oder auch aktuell bei der Mietpreisbremse, ist prinzipiell fragwürdig und keineswegs eine sichere Methode den derzeitigen, durch Spekulationen am Immobilienmarkt befeuerten Mietpreisexplosionen effektiv entgegenzuwirken.

Soweit der Gesetzgeber bei der Bestimmung von Mieterhöhungsmöglichkeiten immer wieder an die ortsübliche Vergleichsmiete anknüpft, ignoriert er, dass diese Vergleichsmiete durch die Vielzahl unwirksamer, aber von Mietern gleichwohl zähneknirschend hingenommener Mieterhöhungen nach oben hin verfälscht wird. Denn Mieter stimmen Mieterhöhungen oft aus Gründen zu, die mit dem Gesetz wenig zu tun haben – so etwa die Angst vor einem kostspieligen Prozess oder vor einer andernfalls möglicherweise vom Vermieter vorgeschützten Eigenbedarfskündigung. Da die zu Unrecht erhöhte Miete sodann in den Mietspiegel eingeht, leiden mittelbar auch alle anderen Mieter.

Am Ende hilft nur Wohnungsbau

Als Instrument zur Eindämmung des Mietpreisanstiegs ist der Mietspiegel somit eher schlecht geeignet. Gleichwohl wird genau dies versucht, da die am 1. Juni 2015 in Kraft tretende "Mietpreisbremse" auf die ortsübliche Vergleichsmiete (und somit effektiv meist auf den Mietspiegel) Bezug nimmt. Weiter erschwert wird die Situation dadurch, dass der BGH hohe Ansprüche an Mieter richtet, die die Eigenschaft eines Mietspiegels als qualifizierter Mietspiegel bestreiten wollen (Urt. v. 06.11.2013, Az. VIII ZR 346/12).

Der beste Weg, um der Teuerung der Mieten vorzubeugen, ist allerdings kein juristischer, sondern ein praktischer. Letztlich ist nur die Schaffung von neuem Wohnraum ein nachhaltiges Instrument zur Eindämmung von Wohnungsknappheit. So, wie das Angebot an Wohnraum steigt, werden die Preise fallen.

Der Autor Alexander Bredereck ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie für Arbeitsrecht. Er schreibt zum Mietrecht unter www.mietrechtler-in.de.

Zitiervorschlag

Alexander Bredereck, AG Charlottenburg zu Berliner Mietpreisspiegel : Der falsche Auslöser für die richtige Debatte . In: Legal Tribune Online, 12.05.2015 , https://www.lto.de/persistent/a_id/15525/ (abgerufen am: 11.11.2019 )

Infos zum Zitiervorschlag
Kommentare
  • 18.05.2015 17:08, Albrecht Münch

    Dieser Beitrag hätte als Kommentar des Autors zu der Entscheidung des AG Charlottenburg gekennzeichnet werden sollen, denn um einen objektiven Artikel handelt es sich nicht. Dass ein Sachverständigengutachten zur Bestimmung der Vergleichsmiete auf einer anderen Grundlage aufsetzt als der Mietspiegel ist unbestritten, aber vom Gesetz so vorgesehen. Die Vergleichsmiete hätte im Übrigen auch über drei Vergleichsobjekte bestimmt werden können statt durch ein Sachverständigengutachten, das immerhin zehn Objekte herangezogen hat. Vollends subjektiv und unsubstantiiert werden die Ausführungen aber, wenn der Autor behauptet, dass die Vergleichsmiete nach oben verfälscht würde, weil Mieter unwirksame Mieterhöhungen akzeptieren würden. Genau so könnte man behaupten, dass die Vergleichsmiete nach unten verfälscht werde, weil viele Vermieter angesichts der komplizierten Anforderungen die Kosten und Mühen auf grundsätzlich zulässige Mieterhöhungen verzichten - was tatsächlich mindestens so häufig der Fall sein dürfte.