Sondergebiete für Ferienwohnungen: Roll­läden hoch an Nord- und Ostsee

von Dr. Johannes Grüner

19.10.2017

Wohnungen zum Leben und für die Ferien dürfen in einem Gebiet festgesetzt werden. Das BVerwG unterstützt mit seiner Entscheidung das Bemühen von Kommunen, Rolladensiedlungen zu vermeiden, erklärt Dr. Johannes Grüner.

 

Die Urlaubsorte an Nord- und Ostsee boomen. Doch mit den Urlaubern kommen auch Probleme: Aufgrund der von Jahr zu Jahr steigenden Nachfrage wurden in den vergangenen Jahren vermehrt Wohnungen in Ferienwohnungen umgewidmet oder Gebäude mit Ferienwohnungen in Wohngebieten errichtet.

Doch der Einzug von Touristen in ehemals zum Dauerwohnen genutzten Wohnungen bzw. Gebieten gefällt nicht jedem. So beklagen Anwohner Lärmbelästigungen und eine nachteilige Veränderung ihrer Wohnquartiere durch zu viele Ferienwohnungen. Auch zahlreichen betroffenen Gemeinden ist die zunehmende Verdrängung von Dauerwohnungen aus den Wohngebieten in städtebaulicher Hinsicht ein Dorn im Auge, da die Wohngebiete außerhalb der Urlaubssaison mitunter aussterben und sog. Rolladensiedlungen gleichen.

In der Planungs- und Genehmigungspraxis haben die Kommunen auf diese Entwicklung reagiert und versucht, über § 11 Abs. 1 Baunutzungsverordnung (BauNVO) die Errichtung von Ferienwohnungen zu steuern und eine verträgliche Nutzungsmischung sicherzustellen. Das dürfen sie, entschied am Mittwoch das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG, Urt. v. 18.10.2017, Az. 4 C 5.16 u. 4 CN 6.17): Die Gemeinden dürfen Sondergebiete festlegen, die Dauerwohnen und Ferienwohnungen in einem „räumlich-funktionalen Zusammenhang“ zulassen.

Die verträgliche Mischung

Das BVerwG bringt mit dieser Entscheidung Klarheit für die Städte und Gemeinden, nachdem es in den vergangenen Jahren aufgrund einiger obergerichtlicher Urteile zu Rechtsunsicherheiten gekommen war. Mehrere Oberverwaltungsgerichte (OVG) hatten Ferienwohnungen in Wohngebieten generell als planungsrechtlich unzulässig eingestuft. Es handele sich bei Ferienwohnungen weder um Wohnen im Sinne von § 4 Abs. 1, 2 BauNVO, noch stellten sie nicht störende Gewerbebetriebe dar.

Faktisch verblieb nach dieser in der Literatur und Praxis stark kritisierten Rechtsprechung nur die Ausweisung entsprechender Sondergebiete. Die in § 10 BauNVO geregelten Sondergebiete für die Erholung bieten sich auf den ersten Blick an, lassen allerdings die verbreitet als ideal angesehene verträgliche Mischung von Dauer- und Ferienwohnen nicht zu.

Aus diesem Grunde haben verschiedene Kommunen sonstige Sondergebiete nach § 11 Abs. 1 BauNVO ausgewiesen, in welchen über verschiedene Festsetzungen ein verträgliches Miteinander und ein bestimmtes Verhältnis von Dauer- und Ferienwohnungen zueinander erreicht werden soll. Das BVerwG hatte sich nunmehr in zwei Verfahren mit solchen Festsetzungen zu befassen.

Pro Haus eine Wohnung zum Leben

Beide Kläger wollten ihre Wohnungen auf Norderney bzw. auf Sylt in Ferienwohnungen umwandeln. In beiden Bebauungsplänen auf Sylt und Norderney ist jedoch festgesetzt, dass je Wohngebäude mindestens eine Wohnung zum dauerhaften Aufenthalt vorzusehen ist. Auf Norderney wurde zudem die Anzahl der Ferienappartements auf höchstens zwei je Wohngebäude begrenzt.

In beiden Verfahren machten die Kläger geltend, dass die in den Sondergebieten vorgesehene Nutzungsmischung nicht zulässig sei. Dauerwohnen und Ferienwohnen seien nicht miteinander vereinbar. Dies werde auch durch § 10 BauNVO belegt, welcher ebenfalls eine Nutzungsmischung nicht zulasse.

Die Vorinstanzen hatten jedoch keine Zweifel an der Wirksamkeit der Bebauungspläne und wiesen die Klagen ab. Die BauNVO verbiete nicht, das dauernde Wohnen und die Nutzung von Ferienwohnungen in einem Sondergebiet unter einem Dach zu kombinieren und hierfür ein bestimmtes Nutzungsverhältnis zueinander vorzuschreiben.

Zitiervorschlag

Dr. Johannes Grüner, Sondergebiete für Ferienwohnungen: Rollläden hoch an Nord- und Ostsee. In: Legal Tribune Online, 19.10.2017, https://www.lto.de/persistent/a_id/25123/ (abgerufen am: 25.11.2017)

Infos zum Zitiervorschlag
Kommentare
  • 27.10.2017 11:12, Jürgen Keitel

    Unbeliebte Gäste auf Zeit

    Zweitwohnungsteuer ist Beutelschneiderei. Die Kommunen gehen hier gegen einen Personenkreis vor der sich bei der nächsten Wahl nicht dafür "bedanken" kann, denn der überwiegende Teil der Zweitwohnungsteuerpflichtigen ist in der veranlagenden Gemeinde nicht wahlberechtigt. Zweitwohnungsteuerpflichtige sind unbeliebte Gäste auf Zeit.

    Es wird auch immer der Eindruck erweckt, dass die Zweitwohnungsteuerpflichtigen nur die Vorteile nutzen. Dies ist Polemik von Politikern die ihren Haushalt nicht in den Griff bekommen, denn auch die Zweitwohnungsteuer wird deren Misere nicht abhelfen. Man geht hier den Weg des geringsten Widerstands.

    Jeder zweitwohnungsteuerpflichtige Eigentümer zahlt sämtliche anfallenden Gemeindeabgaben, wie Grundsteuer, Straßengebühren, Müllabfuhr, Regenwassergebühren, anfallende Anliegerumlagen usw. und soweit erhoben die Kurabgabe, wie jeder ortsansässige Steuerpflichtige. Darüber hinaus lässt er noch manchen Euro in der Gemeinde. Zusätzlich muss die Zweitwohnungsteuer aufgebracht werden.

    Doppelbesteuerung dafür, dass für die besteuerte Wohnung aus gutem Grund kein Erstwohnsitz angemeldet wurde. Es ist eben doch eine Reichen- und Neidsteuer, erhoben zunächst unter dem Vorwand einen Erstwohnsitz erreichen zu wollen, den man der Nachbargemeinde gerne abjagt. Anschließend jammert man dann gemeinsam über fehlende Mittel. Es mangelt vielerorts in der Kommunalpolitik eben am nötigen Sachverstand, bzw. die Neidgedanken sind größer als der Verstand jedes einzelnen Kommunalpolitikers.

    Schon die Berechnung der Zweitwohnungsteuerpflichtigen weist einen großen Fehler auf. Die, die Gemeinde bereits meldemäßig verließen, weil sie anderenorts zweitwohnungsteuerpflichtig wurden, werden nicht berücksichtigt. Nur die nach Ankündigung der Steuererhebung erfassten Neuzugänge werden als Erfolg gebucht.

    Zweitwohnungsbesitzer werden ausgegrenzt, diskriminiert und ungleich behandelt. Zweitwohnungsteuer ist Enteignung.

    Die Kommunen wollen aber noch viel mehr. Ihre Raffgier kennt keine Grenzen. Es genügt ihnen nicht die Grundsteuer und sämtliche kommunalen Abgaben zu vereinnahmen, sondern man will die Zweitwohnungsteuer und in derselben Höhe auch noch Zuwendungen aus dem Steuertopf des Landes und soweit möglich zusätzlich einen Jahreskurbeitrag.

    „Wer aufgrund von selbstverschuldeter Misswirtschaft ein Loch im eigenen Sack hat, sollte sich hüten in die Tasche seines Nächsten zu greifen.“

    Alle verordneten Zwangsmaßnahmen der Kommunen beweisen nur, dass in der Vergangenheit eine verfehlte Wohnungsbaupolitik dort betrieben wurde. Nach der Methode „haltet den Dieb“ reicht man dann rhetorisch geübt, entsprechend der politischen Einstellung, den „Schwarzen Peter“ an die weiter welche keine Lobby bei diesen Provinzfürsten haben.

    Letztendlich will man eine neue Generation von Gästen, denn die Zweitwohnungseigentümer sind unbeliebte Gäste auf Zeit und mussten sich vielfach zwangsläufig mit dieser Rolle und dem unredlichen Vorgehen der Kommunen gegen sie abfinden. Es ist an der Zeit sich gegen diese Behandlung zu wehren.

    Auf diesen Kommentar antworten
Neuer Kommentar