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BGH zur Umwandlung von Wohn- in Geschäftsräume: Eigen­be­darf ist nicht gleich Eigen­be­darf

von Dominik Schüller

30.03.2017

Können Vermieter auch wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn sie die Wohnung nicht bewohnen, sondern als Geschäftsraum nutzen wollen? Die Antwortet lautete in den vergangenen Jahren fast immer ja – das dürfte sich nun ändern. Von Dominik Schüller.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt Vermietern in äußerst geringem Umfang die rechtliche Möglichkeit, ein Wohnraummietverhältnis ordentlich – d.h. ohne vorangegangene Vertragsverletzungen durch den Mieter – zu kündigen. Gemäß § 573 BGB ist dies (nur) dann möglich, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Als Regelbeispiel eines solchen berechtigten Interesses nennt Abs. 2 Nr. 2 das "Benötigen" der Wohnung für sich selbst, Familien- oder Haushaltsangehörige zu Wohnzwecken. Trotz des überschaubaren Wortlautes ranken sich um diese sogenannte Eigenbedarfskündigung zahlreiche Streitigkeiten.

Bereits im Jahr 2012 (Urt. v. 26.09.2012, Az.: VIII ZR 330/11) hatte der VIII. Zivilsenat über einen Fall zu entscheiden, in dem der kündigende Vermieter die Wohnung nicht für eigene Wohnzwecke nutzen wollte, sondern für seine als Rechtsanwältin tätige Ehefrau. Geplant war, deren Kanzlei in den gekündigten Räumen zu betreiben. Die Richter hielten diesen Grund seinerzeit für "nachvollziehbar und vernünftig". Es handele sich um ein "berechtigtes Interesse" nach § 573 Abs. 1 BGB, welches dem Regelbeispiel des Eigenbedarfs in Abs. 2 Nr. 2 gleichwertig sei.

Muss der Mieter den Aktenbergen des Ehemanns weichen?

Dem aktuellen BGH-Fall lag ein vergleichbarer Sachverhalt zu Grunde – erstaunlicherweise mit anderem Ausgang:

Die Vermieterin hatte ein Wohnraummietverhältnis über eine kleine Zweizimmerwohnung in Berlin mit der Begründung gekündigt, die Räume würden für das Beratungsunternehmen ihres Ehemannes im gleichen Gebäude benötigt. Die aktuell genutzten Büroräume seien mit Akten überfüllt, sodass weiterer Platzbedarf bestehe. Amts- und Landgericht hatten zwar einen Kündigungsgrund zwar im Grundsatz bejaht, die Räumungsklage jedoch wegen dem in Berlin geltenden Zweckentfremdungsverbot abgewiesen, welches der Umwandlung von Wohn- in Gewerberäume entgegenstehe. Mit diesem Berliner Spezialproblem hat sich der BGH allerdings nicht beschäftigt, sondern den Fall alleine anhand der allgemeinen Vorschriften des BGB gelöst.

Strengerer Maßstab bei gewerblichem Eigenbedarf

Demnach soll es an einem "berechtigten Interesse" der Vermieterin fehlen. Begründet wird dieses Ergebnis deutlich differenzierter als noch in der zitierten Entscheidung aus 2012:

Beim Regeltatbestand des Eigenbedarfs zu Wohnzwecken (§ 573 Abs. 2 Nr. 2) sei es ausreichend, wenn der Vermieter seine Nutzungsabsicht nachvollziehbar darlege. Ein weiteres Abwägen sei dann – trotz gleichrangigem und verfassungsrechtlichem Schutz von Vermietereigentum und Mieterbesitz – nicht erforderlich. Bei der Generalklausel des § 573 Abs. 1 BGB verlange das Gesetz hingeben eine einzelfallbezogene Prüfung und Abwägung der Vermieter- und Mieterinteressen. Da der Gesetzgeber bei der rein wirtschaftlich motivierten Verwertungskündigung in § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB deutliche höhere (und in der Praxis kaum erreichbare) Anforderungen an die Begründung auf Vermieterseite stelle, müsse dies als allgemeines Prinzip angewendet werden, je mehr das Nutzungsinteresse des Vermieters wirtschaftlich motiviert sei.

Der Senat betont zwar, dass allgemeinverbindliche Kriterien nicht möglich seien, die Eigenbedarfskündigung wegen geschäftlichen Bedarfs der Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 jedoch näher stehe als der Eigenbedarfskündigung zu Wohnzwecken nach § 573 Abs. 2 Nr. 2. Hieraus folgt nach Ansicht des BGH die Anforderung an den Vermieter, einen Nachteil von einigem Gewicht bei Fortführung des Wohnraummietverhältnisses darzulegen und zu beweisen. Die mangelnde Rentabilität der geschäftlichen Tätigkeit ohne die selbst genutzte Wohnung oder persönliche Gründe wie gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen seien insoweit beachtliche Vermietergründe.

BGH rückt stillschweigend von eigener Rechtsprechung ab

Im zu entscheidenden Fall verneint der BGH relativ einfach das Vorliegen eines solch erheblichen Grundes auf Vermieterseite. Es sei nicht ersichtlich, dass dem Unternehmen des Ehemannes z.B. durch eine mögliche Auslagerung von Altakten in entfernte Räumen wirtschaftliche oder organisatorische Nachteile von einigem Gewicht entstünden. Die Mieterin müsse die Wohnung nicht räumen, da das Mietverhältnis mangels Kündigung fortbestehe.

Der VIII. Zivilsenat rückt damit ein Problem der Eigenbedarfskündigung wieder zurecht, welches er selbst mit seiner etwas weitgehenden Entscheidung vor 4,5 Jahren für die Praxis eröffnet hat. Ohne es ausdrücklich auszusprechen, weicht er von seiner früheren Ansicht ab und verlangt neben der Darlegung des beruflichen oder geschäftlichen Bedarfs des Vermieters darüber hinausgehende und erhebliche Gründe, die im Einzelfall das Interesse des Mieters an der Erhaltung des Wohnraummietvertrages überwiegen müssen. Aufgrund dieser – evtl. durch die Praxis geläuterten – Rechtsprechung des BGH werden Klagen für diese Art von Eigenbedarfskündigungen in Zukunft deutlich riskanter für Vermieter.

Der Autor Dominik Schüller ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Immobilienrechtskanzlei SAWAL Rechtsanwälte & Notar in Berlin.

Zitiervorschlag

Dominik Schüller, BGH zur Umwandlung von Wohn- in Geschäftsräume: Eigenbedarf ist nicht gleich Eigenbedarf . In: Legal Tribune Online, 30.03.2017 , https://www.lto.de/persistent/a_id/22520/ (abgerufen am: 26.06.2019 )

Infos zum Zitiervorschlag
Kommentare
  • 30.03.2017 11:38, xy

    In Anbetracht der aktuellen Entwicklung auf dem Wohnungsmarkt mit seinen exorbitanten Mieten und der wachsenden Gentrifizierung zwei wirklich wegweisende Urteile des BGH. Bei der "alten" Rechtsprechung des BGH konnte sich niemand mehr seiner Mietwohnung sicher sein.

    • 30.03.2017 15:29, Z

      Hier liegt ein Grundfehler des deutschen Mietrechts, auch im Vergleich zu fast allen sonstigen Mietrechten in Europa. Der Besitz des Mieters kann nicht faktisch rechtlich wie Eigentum behandelt werden. Die ist nicht nur rechtlich inkonsequent, dies schafft auch Anreize zu einer ineffizienten Ressourcenallokation: Wer potentiell für immer irgendwo Wohnen will, muss sich eine Wohnung kaufen. Wer dies nicht will und sämtliche immobilienbedingte Risiken vermeiden will, soll mieten. Wie ist es zu rechtfertigen, dass Altmieter in Berlin für 3,50 Euro pro Quadratmeter in riesigen Altbauwohnungen wohnen, während Neuzuzügler am Markt 12 Euro und mehr zahlen müssen. Dient die Sozialbindung des Eigentums nur dazu, den Altmieter zu Lasten von Vermietern und Mietinteressenten vom Markt abzuschirmen? Hat soziales Mietrecht den Zweck, Mieter dauerhaft vor den Risiken des Marktes abzuschirmen, während Eigentümer und all diejenigen, die neu in eine Stadt oder ein Viertel ziehen wollen diese Risiken tragen müssen?

    • 31.03.2017 10:47, Theopa

      @Z: Kaufen ist jedoch inzwischen für einen gewaltigen Teil der Bevölkerung unmöglich, sofern man nicht mit der ganzen Familie in einer 1-Zimmer-Wohnung leben möchte. In den teuren Städten und deren weiteren Umland wird es selbst für Gutverdiener völlig unwirtschaftlich bis unbezahlbar und Arbeit findet man eben genau dort und nicht im ländlichen Sachsen-Anhalt.

  • 30.03.2017 14:33, Genosse

    Scheiß auf Art. 14 ¯\_(ツ)_/¯

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