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Betriebskosten bei gemischter Nutzung: Vermieter können Vorwegabzug nachträglich korrigieren

von Dominik Schüller

16.09.2010

Gerade bei der Betriebskostenabrechnung ist, was praktisch ist, nicht zwingend fair. Daher gibt es den Vorwegabzug, mit dem bei gemischter Nutzung von Gebäuden Gewerbe- und Wohnraummieter getrennt abgerechnet werden. Aber wann ist dieser verpflichtend und welche Folgen hat seine Nichtvornahme durch den Vermieter? Der BGH schafft Klarheit - zugunsten der Vermieter.

Bei vielen Mietshäusern werden Mietflächen nicht nur zu Wohnzwecken, sondern auch für Gewerbebetriebe vermietet und genutzt. Dies ist grundsätzlich unproblematisch. Für die Nebenkostenabrechnung gegenüber den Mietern stellt diese Konstellation jedoch besondere Anforderungen. Denn in den Nebenkostenabrechnungen werden die im laufenden Abrechnungsjahr entstanden Kosten überwiegend nach Flächenanteilen auf alle Mieter anteilig verteilt. Dies ist im Regelfall eine praktikable und im Durchschnitt gerechte Lösung.

Problematisch wird es jedoch, wenn Mieter von Gewerbeeinheiten überdurchschnittlich hohe Kosten verursachen und Wohnraummieter bei einer Abrechnung nach Flächenanteilen höher belastet würden. Für diesen Fall hat die Rechtsprechung den so genannten Vorwegabzug entwickelt. Hierbei zieht der Vermieter vor der Umlage der Kosten auf die Wohnraummieter die auf die Gewerbemieter entfallenden Kosten von den Gesamtkosten ab und verteilt diese erst anschließend nach Flächenanteilen auf die jeweiligen Nutzergruppen.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH) ist der Vermieter hierzu allerdings nur dann verpflichtet, wenn die die Gewerbemieter betreffenden Kosten zu einer erheblichen Mehrbelastung der Wohnraummieter führen würden (Urt. v. 08. März 2006, Az. VIII ZR 78/05). Ob Vermieter einen solchen Vorwegabzug vornehmen müssen und welche Konsequenzen ein nicht erfolgter Vorwegabzug hat, ist regelmäßig Streitgegenstand in Mietprozessen.

Zu dieser Frage hat der BGH in einer nun veröffentlichten Entscheidung ein Machtwort gesprochen und eine Entscheidung zugunsten der Vermieter gefällt (Urt. v. 11.08.2010, Az. VIII ZR 45/10).

Fehler beim Vorwegabzug auch nachträglich korrigierbar

Von essentieller Bedeutung bei Streitigkeiten über Betriebskostenabrechnungen ist immer, ob ein formeller oder ein inhaltlicher Fehler vorliegt.

Liegt ein formeller Fehler vor, kann dieser nur innerhalb der Zwölfmonatsfrist des § 556 Abs. 3 BGB berichtigt werden. Diese Frist ist aber in der Regel bereits abgelaufen, da eine Vielzahl der Nebenkostenabrechnungen erst "kurz vor 12", d.h. im Dezember, erstellt werden. Handelt es sich hingegen um einen inhaltlichen Fehler, kann dieser auch zu einem späteren Zeitpunkt korrigiert werden.

Nach Auffassung des BGH ist die Vornahme eines Vorwegabzugs für Gewerbenutzung keine formelle Voraussetzung für die Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung. Dies gilt ausdrücklich auch dann, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird. Das führt dazu, dass in Zukunft Fehler beim Vorwegabzug noch nachträglich korrigiert werden können.

Mieter muss Nachweis von Mehrkosten führen

Die Entscheidung enthält zudem eine weitere vermieterfreundliche Klarstellung hinsichtlich der Beweislast. Im Streitfall muss nach Ansicht der Karlsruher Richter der Mieter nachweisen, dass ihm durch die gewerbliche Nutzung erhebliche Mehrkosten entstehen.

Er muss hierzu konkret vortragen und kann sich nicht lediglich auf im Betriebskostenspiegel dargestellte Durchschnittskosten oder erhöhten Publikumsverkehr des Gewerbemieters berufen. Dies gilt auch dann, wenn der überwiegende Teil der Mieter Gewerbemieter sind. Dem Mieter steht dabei das Recht zu, die Abrechnungsunterlagen des Vermieters einzusehen – ein Recht auf Übersendung von Kopien steht ihm nur in Ausnahmefällen zu.

Vermieter müssen bei einem vorgenommenen Vorwegabzug in den Erläuterungen unbedingt die Gesamtkosten nach dem Muster "Gesamtkosten abzüglich Vorwegabzug Gewerbe = Kosten für Wohnraummieter" angeben. Anderenfalls fehlen die von der Rechtsprechung geforderten Mindestangaben und es liegt ein formeller Fehler vor (Urt. v. 14. Februar 2007, Az. VIII ZR 1/06).

Der Autor Dominik Schüller ist Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Wohn- und Gewerbemietrecht sowie Immobilienrecht in einer Berliner Anwaltskanzlei.

Zitiervorschlag

Dominik Schüller, Betriebskosten bei gemischter Nutzung: Vermieter können Vorwegabzug nachträglich korrigieren . In: Legal Tribune Online, 16.09.2010 , https://www.lto.de/persistent/a_id/1479/ (abgerufen am: 16.10.2019 )

Infos zum Zitiervorschlag
Kommentare
  • 08.07.2017 05:21, Alexander Wagner

    Hallo, wie lassen sich diese beiden Aussagen miteinander vereinbaren?

    1.: Nach Auffassung des BGH ist die Vornahme eines Vorwegabzugs für Gewerbenutzung keine formelle Voraussetzung für die Wirksamkeit der Nebenkostenabrechnung.

    2.: Vermieter müssen bei einem vorgenommenen Vorwegabzug in den Erläuterungen unbedingt die Gesamtkosten nach dem Muster "Gesamtkosten abzüglich Vorwegabzug Gewerbe = Kosten für Wohnraummieter" angeben. Anderenfalls fehlen die von der Rechtsprechung geforderten Mindestangaben und es liegt ein formeller Fehler vor.

    Entweder fällt ein angewendeter/nicht angewendeter Vorwegabzug in den Bereich formeller Fehler oder nicht. Wird kein Vorwegabzug vorgenommen, obwohl dieser angezeigt ist, liegt also kein formeller Fehler vor. Wird er vorgenommen aber nicht erläutert liegt ein formeller Fehler vor. Das ist widersinnig.

    • 19.07.2017 10:08, Philip Trieb

      Nein, das ist nicht widersinnig. Wenn ein Vorwegabzug vorgenommen wird, dann muss es auch formell korrekt geschehen, damit der Mieter dies auch anhand der Abrechnung erkennen kann. Wird kein Vorwegabzug vorgenommen - auch wenn dies materiell angezeigt wäre - ist die Abrechnung formell korret, da aus sich heraus verständlich, wenn auch inhaltlich (materiell) fehlerhaft.

  • 27.09.2017 20:53, Peter

    Frage:ist es rechtens das Gewerbe(gehört dem vermieter)nach mehreren Jahre auf einmal in die Nebenkosten Abrechnung mit einzubeziehen und eine Verdreifachung der Nachzahlung bei den mietern zu bewirken ?? (4 wohneinheiten und 1gewerbe auf dem Grundstück des Vermieters ,wo es auch das Gewerbe des Vermieters ist)

  • 17.10.2017 15:37, Gabriel

    hallo,

    wie sieht es damit aus, dass ein Gewerbebetrieb bei an einem reinen Wohnhaus angeschlossen wurde und dadurch die "Wohnfläche" von 340m² auf 650m² gestiegen ist und die Nebenkosten und Versicherungen anteiligig auf meine Wohnfläche von 78m² aufgeteilt wurden.

  • 17.12.2017 23:14, Chris

    Hallo,
    ich hoffe sie können mir bei meinem Problem auch weiterhelfen.
    Ich habe einen Lagerraum (ohne eigene Steckdosen und ohne Heizmöglichkeit) in einem teils gewerblich, teils privat genutztem mehrstöckigen Gebäude gemietet.
    die Miete beträgt monatlich 310€ plus 40€ Nebenkostenvorauszahlung.
    Mietbeginn war der 01.01.2016, die erste Nebenkostenabrechnung erhielt ich Ende Oktober 2017 in Höhe von etwas mehr als 1200€.
    Insgesamt gibt es 4 Lagerräume, die sich direkt über der Tiefgarage befinden. Über den Lagerräumen befindet sich dann direkt ein nichtüberdachtes Parkdeck.
    Der Zugang zu den Lagerräumen erfolgt getrennt zum restlichen Teil des Gebäudes, d.h. zu allen anderen sowohl gewerblich als auch privat genutzten Mieteinheiten.
    Die Nebenkostenabrechnung wurde für das gesamte Gebäude erstellt und dann wieder auf alle Mieter einzeln verteilt.
    Ist eine Nachforderung in dieser Höhe theoretisch im Bereich des Möglichen?
    Könnes Sie ohne weitere Details zu kennen, dazu schon eine Aussage tätigen?

    Vielen Dank im voraus