Umstrittener Anspruch auf Wohnungstausch: Ver­trags­f­rei­heit adé?

Wie kann man zum Beispiel ältere Menschen dazu bewegen, ihre zu groß gewordenen Wohnungen aufzugeben und in kleinere umzuziehen? Geht es nach den Grünen, soll ihnen künftig der sogenannte Wohnungstausch erleichtert werden.

Zunächst nur innerhalb derselben Wohnungsgesellschaft sollen Mieter ihre Mietverträge untereinander tauschen können. So könnten alleinstehende ältere Menschen ihre als zu groß empfundene Wohnung mit der jungen Familie tauschen, die dringend mehr Platz benötigt. Das alles ohne steigende Kosten, weil die Tauschenden in den jeweiligen Mietvertrag des anderen als neue Mietpartei einsteigen. Die Miete bleibt somit nach dem Tausch unverändert.

Nach dem Vorschlag der Grünen soll der Vermieter der Übertragung des Mietvertrages nur "aus guten Gründen" widersprechen können, so etwa dann, wenn die neuen Mieter nicht über das Einkommen verfügen, um die Miete zahlen zu können. Damit der Wohnungstausch nicht an hohen Umzugskosten scheitert, soll es außerdem eine finanzielle Förderung geben.

Bereits heute gibt es bisweilen auf lokaler Ebene die Möglichkeit, die Mietwohnung mit der eines anderen zu tauschen. Solche Modelle existieren bisher aber nur auf freiwilliger Basis und ermöglichen einen Wohnungstausch nur innerhalb bestehender Wohnungsgesellschaften. So haben zum Beispiel die sechs landeseigenen Berliner Gesellschaften hierfür eigens ein Wohnungstauschportal geschaffen. Auch hier gilt: Die Nettokaltmieten beider Wohnungen ändern sich bei einem Tausch nicht.

"Zunächst" nur für Wohnungsgesellschaften

Für die Grünen reichen solche freiwilligen Modelle allerdings nicht mehr aus. "Seit 1987 ist die durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner um über ein Drittel gestiegen", heißt es in einem Antrag, der am Freitag auf dem grünen Parteitag in Bielefeld wohl eine Mehrheit der Delegierten bekommen dürfte. Danach würden "immer mehr Menschen" in Wohnungen leben, die für sie zu groß geworden sind. Paare, deren Kinder etwa ausgezogen seien oder Menschen, die nach dem Versterben eines Partners allein leben, würden den Umzug in eine kleinere Wohnung schon aus Kostengründen scheuen.

Auch wenn der Vorschlag nicht ganz so radikal daherkommt, weil die Einführung des Rechtsanspruchs auf Wohnungstausch "zunächst" nur für Wohnungsgesellschaften beabsichtigt ist, dürfte dies nur der erste Schritt sein. Bald soll ein solcher Rechtsanspruch offenbar für jedes private Wohnmietverhältnis gelten. Besorgt gibt sich daher auch Rechtsanwalt Joachim Wichert vom Deutschen Anwaltverein (DAV): "Angesichts des um sich greifenden Regulierungseifers auf dem Wohnungsmarkt steht zu befürchten, dass auf einer zweiten Stufe auch private Kleinvermieter in die Pflicht genommen werden."

Das würde bedeuten: Vermieter könnten in Zukunft gezwungen werden, ihr Mietverhältnis auch gegen ihren Willen mit einer neuen Vertragspartei zu unterhalten.  Eine Forderung, die zwar der Deutsche Mieterbund "grundsätzlich begrüßt", die aber von anderer Seite den heftigsten Widerspruch erntet. Haupteinwand: Das stelle einen unzulässigen Eingriff in die Vertragsfreiheit des Vermieters dar.

So lehnt der Dachverband der Wohnungswirtschaft (GdW), der gerne auch als Vermieter-Verband bezeichnet wird, den Vorschlag der Grünen rigoros ab: "Ein Austausch der Parteien würde bedeuten, dass sich der Mietvertrag in zwei wesentlichen Punkten ändert, ohne dass die andere Partei darauf Einfluss nehmen kann. Dies widerspricht dem Grundsatz der Vertragsfreiheit und wäre ein Vertrag zu Lasten Dritter", warnt der Justiziar des GdW, Rechtsanwalt Carsten Herlitz gegenüber LTO. Zudem bestehe im Mietrecht ein Eintrittsrecht auch nur für den Ehegatten oder Lebenspartner, der mit dem Mieter bislang einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, also jemandem, den der Vermieter in aller Regel schon kennt. Für DAV-Anwalt Wichert wäre die Regelung auch nur dann verhältnismäßig und verfassungsrechtlich hinnehmbar, wenn sie auf Wohnungsbaugesellschaften begrenzt bliebe. 

Beschränkung der Vertragsfreiheit schon jetzt im BGB 

Die überwiegende Mehrheit der Mietrechtler aus Wissenschaft und Praxis bewerten den Vorstoß dagegen wesentlich wohlwollender. Für einige könnten bereits existierende, die Vertragsfreiheit durchbrechende Ausnahmevorschriften im BGB als Vorbild für eine Gesetzesänderung auch in diesem Kontext herhalten, sagen sie. So verweist zum Beispiel der renommierte Zivilrechtler Prof. Dr. Ulf Börstinghaus, der auch Ehrenvorsitzender des Deutschen Mietgerichtstages ist, auf § 1568a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), der es sich trennenden Eheleuten erlaubt, dem Vermieter vorschreiben zu können, mit wem er es in Zukunft als Vertragspartner zu tun hat.

"So ähnlich könnte man das hier auch machen. Der Vermieter wird nicht schlechter gestellt, als wenn das alte Mietverhältnis fortbestanden hätte", sagt Börstinghaus im Gespräch mit LTO. Aus Sicht des Juristen greift der "interessante" Vorschlag der Grünen ein grundsätzliches Problem für Alleinstehende und Eheleute auf, deren Kinder aus dem Haus sind. Für sie sei es in der Regel uninteressant, große Wohnungen zu kündigen und zu räumen, weil sie am Markt für eine kleinere, wenn auch ausreichende Wohnung meist mehr Miete zahlen müssen als für die alte, größere Wohnung. "Es liegt eine neue Form der 'Zweckentfremdung' vor", beschreibt Börstinghaus die Lage.

Auch die Münchner Zivilrechtsprofessorin und OLG-Richterin Dr. Beate Gsell erachtet einen gesetzlichen Anspruch auf Wohnungstausch für rechtspolitisch sinnvoll und jedenfalls dann auch für rechtlich zulässig, "wenn der Vermieter das Recht erhält, die konkret als neuen Mieter in Aussicht genommene Person aus wichtigem Grund abzulehnen". Gsell weist gegenüber LTO darauf hin, dass das Mietrecht sehr wohl schon jetzt Regelungen kenne, mit denen die Vertragsfreiheit des Vermieters eingeschränkt werden könne. "So treten nach § 563 BGB mit dem Tod des Mieters dessen Ehegatten oder Lebenspartner in das Mietverhältnis ein und haben außerdem Kinder des Mieters und unter Umständen auch andere Familienangehörige ein entsprechendes Eintrittsrecht." Auch diese Personen hätte sich der Vermieter nicht als Vertragspartner ausgesucht, so Gsell.

Außerdem könne der Mieter vom Vermieter nach § 553 Abs. 1 BGB im Falle eines berechtigten Interesses des Mieters grundsätzlich verlangen, dass er ihm die Erlaubnis erteilt, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen. "Auch diesen Dritten sucht sich der der Vermieter nicht aus."

Als Vorbild könnte Österreich dienen

Prof. Dr. Arnold Lehmann-Richter, der in Berlin privates Wirtschaftsrecht lehrt, wertet die Einführung des Rechtsanspruchs auf den Wohnungstausch in Deutschland als gesetzgeberisches Neuland. Es handele sich um eine doppelte Vertragsübernahme, die im BGB nicht geregelt sei, so Lehmann-Richter. Gleichwohl könne die Umsetzung des Rechtsanspruchs im BGB rechtstechnisch gelingen. Er empfiehlt, einmal einen Blick aufs Nachbarland Österreich zu werfen. Dort regelt § 13 des Mietrechtsgesetzes (MRG) den Wohnungstausch.

In Österreich können zwei Mieter unter anderem dann wechselseitig den Vertrag übernehmen, wenn ein wichtiger sozialer, gesundheitlicher oder beruflicher Grund (z.B. größere Wohnung für eine kinderreiche Familie) vorliegt, beide Objekte dem angemessenen Wohnbedürfnis des zukünftigen Mieters entsprechen, keine Räumungsklage anhängig ist und der Tausch dem Vermieter zugemutet werden kann. Liegen alle diese Voraussetzungen vor, kann sogar ein Gericht die Zustimmung des Vermieters notfalls ersetzen.

Verfassungsrechtler jedenfalls können sich eine vergleichbare Lösung wie in Österreich auch im deutschen Recht vorstellen. "Es kommt allein auf die rechtliche Ausgestaltung an", so Prof. Dr. Ulrich Battis, der sich zuletzt auch mit dem Berliner Mietendeckel intensiv befasst und den entsprechenden Gesetzentwurf im Auftrag des Landes Berlin verfassungsrechtlich analysiert hatte.

Der Bielefelder Zivil-und Unternehmensrechtler Prof. Dr. Martin Schwab gibt auf LTO-Anfrage dem grünen Vorschlag seinen verfassungsrechtlichen Segen: "Zwar wird in die Vertragsfreiheit der Wohnungsbaugesellschaften eingegriffen, weil für sie ein jedenfalls grundsätzlicher Kontrahierungszwang eingeführt wird. Aber dieser Eingriff ist verfassungsrechtlich gerechtfertigt: Das legitime Ziel besteht darin, die knappe Ressource Wohnraum effizient zu verteilen." Für den Trierer Mietrechtler Prof. Dr. Thomas Rüfner, der einen Rechtsanspruch auf einen Wohnungstausch grundsätzlich kritisch sieht*, hängt die Schwere des Eingriffs in die Vertragsfreiheit maßgeblich davon ab, "wie weit oder eng die 'guten Gründe' gefasst werden, die dem Vermieter die Ablehnung des Tausches ermöglichen".

Sollte der grüne Parteitag am Wochenende - wie zu erwarten ist - dem Antrag zustimmen, wird das Thema alsbald auch den Bundestag beschäftigen. Gegenüber LTO kündigte das zuständige Mitglied des Rechtsausschusses, Canan Bayram, "einen konkreten Antrag beziehungsweise Gesetzentwurf" an. Bayram sprach von einem Modell, das bundesweit auf Wohnungs-Unternehmen ausgeweitet werden sollte, "ohne private Vermieter damit zu überfordern."

Anm.: *Passage nachträglich von der Redaktion eingefügt (am 15.11.2019, 15.13 Uhr)