BGH zu hohen Mieten: Gewerb­liche Vor­miete schützt nicht vor Miet­p­reis­b­remse

Mieter, deren Wohnung vorher als Büro vermietet war, schulden ihrem Vermieter in Gegenden mit der Mietpreisbremse nicht die möglicherweise überhöhte Vormiete. Eine entsprechende Ausnahme greife nur, wenn die Wohnung bisher zum Wohnen vermietet wurde, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe (Urt. v. 28.10.2020 Az. VII ZR 374/18). Ein Vermieter, der zuletzt gewerblich vermietet habe, könne sich nicht darauf berufen, heißt es in dem am Mittwoch veröffentlichten Urteil.  
 
Die zum 1. Juni 2015 eingeführte sog. Mietpreisbremse ist für besonders begehrte Wohngegenden gedacht und wurde 2019 vom Bundesverfassungsgericht bestätigt. Damit die Mieten nicht durch die Decke gehen und auch Menschen mit weniger Geld eine Chance haben, wird der Anstieg gesetzlich gebremst: Der Vermieter darf höchstens die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent verlangen. Eine Ausnahme sieht allerdings §556e Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vor, wenn schon der bisherige Mieter mehr gezahlt hat. Dann darf der Vermieter diese Miete weiter verlangen. 

In dem Fall aus Berlin soll die Mieterin für ihre rund 76 Quadratmeter große Zweizimmerwohnung 950 Euro kalt im Monat zahlen. So viel hatte eine Vormieterin gezahlt, die bis 2012 in der Wohnung lebte. Danach waren die Räume allerdings mehr als drei Jahre lang für 900 Euro als Büro vermietet gewesen. Die Mieterin meint deshalb, dass die Miete der Vorvormieterin keine Rolle spiele. Sie schulde nur die erlaubte Höchstmiete - nach ihrer Berechnung knapp 700 Euro. 

Der BGH gibt ihr nun recht: Als Vormiete im Sinne von § 556e BGB komme nur der Betrag in Betracht, den der direkte Vormieter fürs Wohnen gezahlt habe. Mit der Ausnahme bei der Mietpreisbremse habe der Gesetzgeber vor allem Vermieter schützen wollen, die im Vertrauen auf eine bestimmte Miethöhe gerade erst in neu gebaute Wohnungen investiert hätten. Dies verstoße auch nicht den Gleichheitsgrundsatz aus Art. 3 GG. Dadurch, dass dem Vermieter die Miete aus dem unmittelbar letzten Mietverhältnis erhalten bleibe, werde Investitionssicherheit gewährt.  

Ein Vermieter, der sich zu einer Nutzungsänderung entschlossen und die Wohnung gewerblich vermietet habe, könne ein vergleichbares Vertrauen nicht für sich in Anspruch nehmen. Es zählt also weder die Miete des Vorvormieters noch die Büro-Miete. Das Landgericht Berlin muss den Streit nun erneut verhandeln, weil bisher zur ortsüblichen Vergleichsmiete nichts festgestellt wurde. 

dpa/vbr/LTO-Redaktion