BGH zur Due Diligence beim Immobilienkauf: Welche Auf­klär­ungspf­lichten hat der Immo­bi­li­en­ver­käufer?

Auf Immobilienverkäufer könnten strengere Aufklärungspflichten zukommen, etwa über mögliche Sanierungskosten. Der Bundesgerichtshof (BGH, Az. V ZR 77/22) verhandelte am Freitag über einen Fall aus Hannover und hinterfragte ein Urteil des Oberlandesgerichts (OLG) Celle, das die Verantwortung vor allem bei der Käuferin gesehen hatte (Urt. v. 29.03.2022, Az. 4 U 50/21). Zwar sei grundsätzlich jeder selbst verantwortlich, sich nötige Informationen zu beschaffen, sagte die Vorsitzende Richterin Bettina Brückner. Die konkrete Verteilung der Informations- und Aufklärungspflichten im Einzelfall sei aber genau zu prüfen.

Unter anderem ging es bei der Verhandlung darum, dass die Verkäuferin die Unterlagen zum Objekt in einen virtuellen Datenraum gestellt hatte, um der Käuferin deren sorgfältige Prüfung (Due Diligence) zu ermöglich. Doch konnte sie sich darauf verlassen, dass Interessenten diese selbstständig prüfen? Oder muss man auf besondere – insbesondere nachgeschobene – Unterlagen deutlich hinweisen? Auch könnte es laut Brückner einen Unterschied machen, ob die Unterlagen als Sachverständigengutachten gedacht sind, in denen man gezielt nach Mängeln sucht, oder zu Finanzierungsfragen an eine Bank gehen sollen.

Der BGH-Anwalt der Käuferin sagte, der Verkäufer müsse in einem solchen Datenraum von vornherein ein umfassendes Bild vermitteln. Wenn etwas nachgeschoben wird, müsse er darauf hinweisen.

Im konkreten Fall geht es um den Kauf mehrerer Gewerbeeinheiten in einem großen Gebäudekomplex für mehr als 1,5 Millionen Euro. Die klagende Gesellschaft fühlt sich arglistig getäuscht, weil sie zu spät davon erfahren habe, dass hohe Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums auf sie zukommen könnten. Das Protokoll zu einer wichtigen Eigentümerversammlung stellte die Verkäuferin erst drei Tage vor Vertragsabschluss in den Datenraum. Aus Sicht der Klägerin geschah das "klammheimlich" und wurde ihr somit "untergeschoben".

Bis zu 50 Millionen Euro waren für den Umbau angesetzt. Weil die Mehrheitseignerin nicht zahlen wollte, landete der Fall vor Gericht.

Das Verfahren endete im Januar 2020 zunächst mit einem Vergleich, wonach von den Eigentümern der Gewerbeeinheiten eine Sonderumlage erhoben werden sollte. Daraufhin focht die Klägerin den Kaufvertrag an. In diesem hatte die Verkäuferin unter anderem versichert, dass mit einer Ausnahme keine Sonderumlagen beschlossen worden seien. Weiter hieß es darin, die Verkäuferin habe der Käuferin Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen drei Jahre übergeben, und die Käuferin kenne den Inhalt der Unterlagen.

Der Anwalt der Verkäuferin sagte, die Käuferin habe den Vertragstext elf Tage vor Unterzeichnung gekannt. Wenn sie dann keine Nachfragen stelle, sei das "strammes Verschulden gegen sich selbst". Der Käufer müsse sorgfältig schauen, welche Informationen er braucht und hat. Wer die betroffene Immobilie – das Ihme-Zentrum im Stadtteil Linden – sehe, erkenne den seit Jahren aufgelaufenen Sanierungsstau.

Das OLG Celle hatte geurteilt, bis zum Vertragsschluss sei keine Sonderumlage beschlossen worden; insofern habe die Verkäuferin keine falschen Angaben gemacht. Auch das will der BGH – neben der Vollständigkeit der Unterlagen – überprüfen.

Laut dem Immobilienverband Deutschland (IVD) findet eine Due-Diligence-Prüfung praktisch immer statt. "Jeder Käufer prüft vor einem Kauf, ob das Objekt den Erwartungen entspricht", erklärte der stellvertretende IVD-Bundesgeschäftsführer, Christian Osthus. In der Regel erfolge das aber nicht organisiert oder über Dritte. "Das ist tatsächlich nur bei größeren Transaktionen der Fall oder wenn es der Gepflogenheit des Käufers entspricht."

Ein Urteil will der Senat am 15. September in Karlsruhe sprechen. Womöglich muss das OLG Celle auch nochmal dazu verhandeln. Der IVD geht davon aus, dass die Entscheidung generell für alle Ankaufsuntersuchungen relevant ist.

dpa/LTO-Redaktion