OLG Oldenburg zur Haftung beim Hauskauf: Ein unbe­merkter Mar­der­schaden im Dach­stuhl

Wer zwar wusste, dass es im Haus in der Vergangenheit Marder gab, diese selber aber nicht bemerkt hat, haftet beim Verkauf des Hauses nicht für später bemerkte Marderschäden. Das hat das Oberlandesgericht Oldenburg (OLG) in einer am Montag veröffentlichten Entscheidung klargemacht (Hinweisbeschl. v. 07.03.2023, Az. 12 U 130/22).

In vielen Hauskaufverträgen gibt es eine Klausel, wonach die Verkäufer:innen nicht für Mängel am Haus haften. Stattdessen wird das Haus von den Käufer:innen genau besichtigt und dann wie gesehen gekauft. Grenze dafür ist nach § 444 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) das arglistige Verschweigen von Mängeln. Wann ein solches vorliegt, ist häufig Streitfall vor Gericht. So auch nun vor dem OLG, das über einen Hauskauf im Landkreis Friesland zu entscheiden hatte.

Die in dem Fall klagende Frau hatte ein Haus gekauft und sechs Monate später bei den Renovierungsarbeiten bemerkt, dass die Wärmedämmung des Daches beschädigt war. Die Hauskäuferin ließ einen Gutachter kommen, der feststellte, dass in der Vergangenheit mehrere Marder auf dem Dachboden gelebt haben. Dadurch sei es zu erheblichen Geräuschen und Ansammlungen von Kot gekommen und auch die Schäden an der Dämmung des Daches seien von den Mardern verursacht worden, heißt es in dem Gutachten.

Die Käuferin verlangte daher vom Verkäufer des Hauses Schadensersatz. Dieser sah sich aber nicht in der Haftung, da er von den Mardern nichts gewusst habe. Das Landgericht glaubte dem Mann und gab ihm Recht. So sah es auch das OLG nun, da dem beklagten Verkäufer ein arglistiges Verschweigen der Marder und der damit verbundenen Schäden nicht zweifelsfrei nachgewiesen werden könne. 

Zwar sei der Verkäufer seinerseits vom vorherigen Eigentümer auf den Marderbefall hingewiesen worden. Selbst habe er aber nur zwei Jahre in dem Haus gelebt, sodass es durchaus vorstellbar sei, dass der beklagte Verkäufer die Marder in dieser Zeit nicht bemerkt hat. Der Befall könne auch durchaus länger zurückliegen, ergänzte das OLG. Eine Aufklärungspflicht habe daher für ihn hinsichtlich der Marder aufgrund dieser Unkenntnis nicht bestanden, weswegen sich der Mann auch nicht habe arglistig verhalten können.

Im Ergebnis bleibt die die Käuferin damit auf den Kosten für die Beseitigung der Marderschäden sitzen.

ast/LTO-Redaktion