Kabinett beschließt Mieterschutzgesetz: Wie die Miet­p­reis­b­remse effek­tiver werden soll

Das Bundeskabinett hat neue Rechte für Mieter und schärfere Regeln für Vermieter auf den Weg gebracht. Einen von der Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz Katarina Barley vorgelegten Entwurf eines Mietrechtsanpassungsgesetzes hat die Bundesregierung am Mittwoch beschlossen. Sinken sollen die Mieten dadurch nicht, aber zumindest der Anstieg gebremst werden. Heftige Diskussionen im Bundestag sind vorprogrammiert.

Gegen allzu heftige Auswüchse bei Mieterhöhungen sollte die Mietpreisbremse wirken, die schon die vorige schwarz-rote Koalition mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 (MietNovG) eingeführt hatte. Sie legt grundsätzlich fest, dass bei der Wiedervermietung von Wohnungen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete höchstens auf die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent angehoben werden darf. Es gibt drei Ausnahmen: wenn die Vormiete schon höher lag, wenn modernisiert oder wenn ganz neu gebaut wurde. In welchen Regionen die Bremse gilt, legen die Bundesländer fest.

Schnell wurde deutlich, dass die Mietpreisbremse in dieser bisherigen Form wenig hilft - unter anderem wussten die neuen Mieter oft nicht, was ihre Vorgänger gezahlt haben. Und sich gegen unzulässige Mieten zu wehren, war kompliziert. Deswegen wird jetzt auf Wunsch der SPD nachgeschärft.

Kappungsgrenze, Auskunftsanspruch, Schadensersatz

In Regionen mit Wohnungsmangel sollen Vermieter in den nächsten fünf Jahren demnach nur noch acht - statt wie bisher elf - Prozent der Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen dürfen. Zudem gibt es für den Betrag, um den Vermieter die Miete nach einer Modernisierung erhöhen können, eine bundesweite Kappungsgrenze von monatlich drei Euro pro Quadratmeter. 

Laut dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) soll die Kappungsgrenze gerade bei kleineren Wohnungen und geringen Modernisierungsmaßnahmen greifen. Niedriger ansetzten könnte man diese nicht, weil sonst die Gefahr bestünde, dass sinnvolle und wünschenswerte Modernisierungen in deutlich geringerem Umfang durchgeführt würden, heißt es in den Fragen und Antworten des BMJV. Bei größeren Wohnungen wirke die Kappungsgrenze zwar erst bei höheren Summen. Dafür werde die Regelung mit der Absenkung der jährlichen Umlage von acht Prozent flankiert, so das Ministerium.

Zudem soll es künftig eine Ordnungswidrigkeit sein, eine Modernisierung mit der Absicht anzukündigen oder durchzuführen, die alten Mieter loszuwerden (Herausmodernisieren). Mieter haben dann Anspruch auf Schadensersatz; Vermietern droht eine Geldbuße von bis zu 100.000 Euro.

Damit Mieter von vorneherein besser beurteilen können, ob die geforderte Miete erlaubt ist, enthält der Gesetzentwurf neue Auskunftspflichten für Vermieter. Sie müssen künftig vor Abschluss des Mietvertrags unaufgefordert darüber Auskunft erteilen, ob eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt – beispielsweise eine höhere Vormiete oder eine Modernisierung. Auch soll es für Mieter einfacher werden, die zu viel gezahlte Miete zurückzufordern. Musste vorher dargelegt werden, warum die verlangte Miete zu hoch ist, soll nun eine einfache Rüge ausreichen.

Den Gesetzentwurf hatte Katarina Barley bereits im Juni vorgelegt, Union und SPD hatten über Details länger gestritten. Dass die Mieten sinken, erwartet die Justizministerin nicht - der bessere Mieterschutz soll aber helfen, den Anstieg zu bremsen. "Die hohen Mieten sind die neue soziale Frage", erklärte sie. Auch Innenstädte müssten für Normalverdiener weiterhin bezahlbar sein. Im Grundgesetz stehe "Eigentum verpflichtet", daran müssten sich auch Finanzinvestoren und Spekulanten halten. Neben der Ausweitung des Mieterschutzes werde der Bund zusätzlich mehr Geld in den sozialen Wohnungsbau investieren, private Investitionen fördern und Familien bei der Schaffung von Wohneigentum unterstützen.

Vereinfachtes Modernisierungsverfahren sorgt für Diskussion

Auch der Koalitionspartner begrüßt, dass das Mieterschutzgesetz nun endlich im Parlament diskutiert werden kann. Für Dr. Jan-Marco Luczak, Mietrechtsexperte der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, entspricht der Gesetzentwurf aber in mehreren Punkten nicht den Vereinbarungen des Koalitionsvertrages. Deswegen werde man "ergebnisoffen" in das parlamentarische Verfahren gehen.

Streitpunkt könnte dabei die Einführung eines vereinfachten Verfahrens für Vermieter bei "kleineren" Modernisierungsmaßnahmen sein. Bei Kosten bis zu 10.000 Euro pro Wohnung sollen Vermieter diese ohne Einschränkung auf die Mieter abwälzen können, wenn sie die Mieterhöhung vorher angekündigt haben - aber nur einmal innerhalb von fünf Jahren.

Für Luczak wäre das der "falsche Weg". Das vereinfachte Verfahren müsse auch in der Praxis funktionieren. Dem stehe jedoch die Ausschlussfrist entgegen. Wie es dort zu einer Einigung kommen soll, wird spannend zu beobachten sein. Für den Sprecher für Verbraucherschutz der SPD-Bundestagsfraktion ist eine Aufweichung nämlich indiskutabel. "Ohne die 5-Jahres-Frist würde Umgehungen Tür und Tor geöffnet. Das ist kein effektiver Mieterschutz", sagt Johannes Fechner.

Betrachtungszeitraum des Mietspiegels sorgt für Streit

Außerdem werde sich die SPD dafür einsetzen, dass der Betrachtungszeitraum des Mietspiegels von derzeit vier Jahren auf acht oder zehn Jahre ausgeweitet werde. Eine Maßnahme, die es nach Luczak mit der Union nicht geben werde, weil der Mietspiegel dann seiner ursprünglichen Funktion beraubt würde, Transparenz auf dem Mietwohnungsmarkt herzustellen. Dies führe letztlich zu staatlich festgelegten Mietpreisen und hätte nachteilige Auswirkungen auf die Investitionsmöglichkeiten, so der Unionspolitiker. 

Für die Opposition reicht das Mietpreisgesetz nicht aus, um die Mietenexplosion zu stoppen. Eine Absenkung der Modernisierungsumlage auf acht Prozent werde die Menschen mit kleinem Einkommen nicht vor Verdrängung schützen, meint Chris Kühn, Sprecher für Wohnungspolitik von Bündnis 90/Die Grünen. Es müsse eine Mietpreisbremse ohne unnötige Ausnahmen geben, die mindestens zehn Jahre gelte und die deutlich mehr Mietverträge erfasse als heute. Auch Mieterhöhungen in bestehenden Mietverhältnissen müssten deutlicher begrenzt werden.

Der Eigentümerverband Haus und Grund nannte das Gesetz ein "Ablenkungsmanöver" und pochte darauf, das Bauen durch Lockerungen bei Vorschriften und Steuersenkungen billiger zu machen. Die FDP will die Mietpreisbremse abschaffen, weil sie Investitionen verhindere.

mgö/LTO-Redaktion

Mit Materialien der dpa