BGH zur Mieterhöhung: Ortsfremde Mietspiegel grundsätzlich zulässig

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am Mittwoch über eine Mieterhöhungsklage entschieden, bei der der Vermieter sein Verlangen auf einen für die Nachbarstadt erstellten Mietspiegel gestützt hat (Az. VIII ZR 99/09 – noch nicht veröffentlicht). Dieser war von dem örtlichen Mieterverein, dem örtlichen Haus- und Grundstückseigentümerverein und dem Bürgermeisteramt gemeinsam erstellt worden.

Bereits das Amtsgericht hatte der Klage des Vermieters auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf Grundlage besagten Mietspiegels nach Einholung eines Sachverständigengutachtens stattgegeben.

Nun haben auch die Richter des VIII. Zivilsenats dieses Urteil bestätigt. Demnach sei eine Bezugnahme auf einen ortsfremden Mietspiegel nicht per se unzulässig. Dies gelte vor allem dann, wenn es - wie im konkreten Fall - für die betreffende Gemeinde keinen eigenen Mietspiegel gebe. In diesem Fall sei es zulässig, den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde als Referenz für die Bestimmung des Mietniveaus zu nutzen.

Auch die Einführung des "qualifizierten Mietspiegels" (§ 558d BGB) durch das Mietrechtsreformgesetz ändere hieran nichts. Denn weiterhin könne auch ein einfacher Mietspiegel (§ 558c BGB) alleinige Grundlage der dem Gericht obliegenden Bestimmung der ortsüblichen Miete sein.

Zwar komme dem einfachen Mietspiegel nicht die dem qualifizierten Mietspiegel vorbehaltene gesetzliche Vermutungswirkung dahingehend zu, dass die im Mietspiegel genannten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete zutreffend wiedergeben, allerdings habe der einfache Mietspiegel insofern Indizwirkung.

Dies gelte auch dann, wenn dieser einfache Mietspiegel wie im entschiedenen Fall nicht von der Gemeinde, sondern gemeinsam von Interessenvertretern der Mieter und Vermieter erstellt wurde.

Ob diese Indizwirkung im Einzelfall ausreiche, hänge entscheidend von den Einwendungen der Mieter gegen den Erkenntniswert des Mietspiegels ab. So seien vor allem Argumente wie, den Verfassern habe die erforderliche Sachkenntnis gefehlt, sie hätten sich von sachfremden Erwägungen leiten lassen oder aber unzureichendes Datenmaterial verwendet, geeignet die Indizwirkung zu erschüttern. So solche Einwendungen vorgebracht würden, obliege es wiederum dem Vermieter Beweise für die Ortsüblichkeit der von ihm verlangten Miete zu erbringen.