BGH zum verzögerten Moschee-Bau: Kom­mune durfte Grund­stück ohne Ver­gü­tung zurück­for­dern

In dem Rechtsstreit um den verzögerten Bau einer Moschee nahe Stuttgart hat der Bundesgerichtshof (BGH) der klagenden Kommune Recht gegeben. Allein durch den vertraglichen Ausschluss der Vergütung für das Erbbaurecht beim Heimfall, verstoßen Gemeinden nicht gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung, so der V. Zivilsenat am Freitag in Karlsruhe (Urt. v. 19.01.2024, Az. V ZR 191/22). 

Der BGH bestätigte damit das Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart, das 2022 ebenfalls zugunsten der Stadt Leinfelden-Echterdingen im Landkreis Esslingen entschieden hatte. Diese hatte dem muslimischen Verein im Jahr 2014 ein sogenanntes Erbbaurecht eingeräumt, das ihm den Bau einer Moschee auf einem städtischen Grundstück ermöglichen sollte. Es wurde eine Baupflicht vereinbart, die vorsah, dass der erste Bauabschnitt binnen vier Jahren fertiggestellt werden muss. Anderenfalls sollte die Stadt berechtigt sein, die Rückübertragung des Erbbaurechts zu verlangen – es käme dann zum sogennanten Heimfall. 

Kurz vor Fristablauf teilte der Verein mit, dass der Bauabschnitt nicht rechtzeitig fertig werde. Daraufhin forderte die Stadt das Erbbaurecht wie vertraglich vereinbart zurück. Die Parteien stritten vor Gericht anschließend darüber, ob das Rückforderungsrecht der Stadt eingeschränkt sei. Denn für den Fall der Rückforderung sieht § 32 Abs. 1 S. 1 Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) eigentlich vor, dass der Erbbauberechtigte, hier also der Verein, eine Vergütung erhält. Diese war aber laut Vertrag ausgeschlossen. Der Verein hielt das vertragliche Rückforderungsrecht insgesamt für unwirksam, weil es ihn unangemessen benachteilige.

Heimfall ohne Entschädigung nicht per se unangemessen

Der BGH entschied nun aber, dass der Ausschluss der Vergütung in diesem konkreten Fall rechtlich nicht zu beanstanden sei. Er verstoße nicht gegen das Angemessenheitsgebot aus § 11 Abs. 2 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB), dem Gemeinden unterliegen. Ein Ausschluss ist vertraglich gemäß § 32 Abs. 1 S. 1 ErbbauRG möglich und vor allem deswegen sachgerecht, weil der Heimfall nach den vertraglichen Regelungen nur dann eintritt, wenn der Erbbauberechtigte gegen seine vertraglichen Pflichten verstößt.

So habe der Fall auch hier gelegen, denn der Verein habe schuldhaft gegen seine vertraglich geregelte Baupflicht verstoßen, indem er nicht innerhalb von vier Jahren den ersten Bauabschnitt fertiggestellt habe. Die Rechtsfolge einer Rückforderung des Erbbaurechts, ohne dafür eine Entschädigung zu erhalten, hätte der Verein somit selbst verhindern können.

Angemessen war die entschädigungslose Rückforderung laut dem BGH auch deshalb, weil die Stadt dem Verein den Verkaufswert des Gebäudes beim Wiederkauf des Grundstücks zahlt. Die Karlsruher Richter betonten in dem Urteil aber dennoch, dass Kommunen in solchen Fällen sorgfältig die Verhältnismäßigkeit prüfen müssen. Privat Erbbauberechtigte dürften für Verstöße nicht übermäßig sanktioniert werden, wenn sich der vergütungslose Heimfall dann der Sache nach als unangemessene Vertragsstrafe darstellen würde. Die Kommunen müssten die Schwere des Verstoßes und mögliche Folgen für Betroffene abwägen.

lmb/LTO-Redaktion mit Material der dpa