BGH zu Wohnraummietvertrag: Keine Ver­wal­tungs­kosten neben Grund­miete

Eine in einem formularmäßigen Wohnraummietvertrag gesondert ausgewiesene Verwaltungskostenpauschale stellt eine zum Nachteil des Mieters von § 556 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) abweichende und damit gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksame Vereinbarung dar, sofern aus dem Mietvertrag nicht eindeutig hervorgeht, dass es sich bei dieser Pauschale um einen Teil der Grundmiete handelt. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem kürzlich veröffentlichten Urteil entschieden (Urt. v. 19.12.2018, Az. VIII ZR 254/17).

Geklagt hatte ein Mieter, der Rückzahlung einer von Juli 2015 bis Januar 2017 gezahlten "Verwaltungskostenpauschale" begehrte. Die Pauschale in Höhe von rund 34 Euro war in dem formularmäßigen Mietvertrag neben der Nettokaltmiete, einem Betriebskosten- und einem Heizkostenvorschuss aufgelistet. Das Landgericht Berlin gab seiner Klage statt.

Die Revision des Vermieters wurde vom BGH zurückgewiesen. Bei der Wohnraummiete könnten nur die enumerativ in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufgezählten Bewirtschaftungskosten als Nebenkosten vereinbart werden, nicht aber allgemeine Verwaltungskosten. Der Vermieter hatte noch argumentiert, dass es sich bei der Verwaltungskostenpauschale um eine "zusätzliche Hauptabrede über die Nettomiete" handele und er dadurch nur seine Kalkulation dahingehend offen gelegt habe, dass in der Nettomiete Verwaltungskosten in Höhe von monatlich 34 Euro enthalten seien.

Kein bloßer Hinweis auf interne Kalkulation

Zwar stehe es dem Vermieter frei, im Mietvertrag eine Aufschlüsselung der vereinbarten Miete vorzunehmen und dadurch einen - aus Sicht des Mieters allerdings regelmäßig belanglosen - Hinweis auf seine interne Kalkulation zu geben, entschied der BGH. Dies gelte auch für Verwaltungskosten, die der Vermieter ebenso wie sonstige nicht umlegbare Kosten in die Grundmiete "einpreisen" könne. In der formularmäßig vereinbarten Verwaltungskostenpauschale könne aber keine bloße Offenlegung der Kalkulation gesehen werden.

Schon die Bezeichnung als "Pauschale" zeige schon eine Nähe zu den Betriebskosten, da der Grundmiete Bezeichnungen als "Pauschale" oder "Vorschuss" fremd seien. Auch die Berechnung der Mietkaution, die genau dem dreifachen Betrag der im Mietvertrag ausgewiesenen Nettokaltmiete entsprach, spreche gegen die Einordnung als Teil der Grundmiete. Des Weiteren habe sich der Vermieter im Mietvertrag eine Erhöhung von Betriebskostenpauschalen vorbehalten. Da es sich bei Verwaltungskosten ihrer Natur nach ebenfalls um Betriebskosten handele, spreche dies aus Sicht des Mieters für eine in sich geschlossene Betriebsvereinbarung.

acr/LTO-Redaktion