SPD-Vorschlag zum "Mietendeckel": Ein ver­sun­kener Schatz im Grund­ge­setz?

Ein Schlafplatz in einer Berliner WG für 260 Euro im Monat. In einem Zelt. Auf dem Balkon. Wie ernst gemeint diese Wohnungs-Annonce war, hat sich nicht aufklären lassen. Was aber sicher ist: Berlin hat einen angespannten Wohnungsmarkt, die Preise schießen weiter in die Höhe. Aus der rot-rot-grün regierten Hauptstadt kommt nun ein Vorschlag, um Mietpreishöhen zu begrenzen.

Eine Initiative der SPD Berlin-Mitte will einen Weg gefunden haben, auf Landesebene einen "Mietendeckel" einzuführen. Zwar habe der Bund unbestritten die Kompetenz für das Mietrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), nach der Föderalismusreform 2006 sei den Ländern aber die Zuständigkeit für das "Recht des Wohnungswesens" geblieben, erklärt Mitinitiator Kilian Wegner gegenüber LTO. Also eine Art öffentlich-rechtliches Gegenstück zum zivilrechtlichen Mietrecht. Dadurch würden die Länder einen mächtigen Regulierungshebel für Mietobergrenzen in die Hand bekommen.

Auch die SPD-Bundestagsabgeordnete Eva Högl spricht sich für den Vorschlag aus. Auf der Bundesebene hat das Vorhaben der Mietpreisbremse viel Kritik einstecken müssen, die einen finden den Schutz für Mieter zu zaghaft, den anderen gehen die Eingriffe in den Wohnungsmarkt zu weit. Das macht den neuen Vorschlag zum "Mietendeckel" zu einem politisch reizvollen Thema.

Mitinitiator Wegner: "Bisher nur sphärische Kritik gehört"

In Berlin befassen sich bereits der Senat für Stadtentwicklung und Wohnen sowie die Senatsverwaltung für Justiz mit dem Vorschlag. Sie wollen jeweils prüfen, ob der Vorschlag juristisch tragfähig ist.

Die Bausenatorin Katrin Lompscher (Linke) sieht das SPD-Vorhaben juristisch skeptisch. "Ich habe meine Verwaltung gleich um eine Stellungnahme gebeten", sagte sie der taz. "Erste Signale gehen in die Richtung, dass die kompetenzrechtliche Herleitung in dem Fachartikel nicht überzeugend gelungen sei". Weiter ins Detail geht sie allerdings nicht. Das kritisiert Wegner, der selbst Jurist ist. Bisher habe er auf den Vorschlag hin nämlich nur "sphärische Kritik gehört." Auf substanzielle Kritikpunkte an dem ausformulierten Vorschlag warte er derzeit noch gespannt.

Der SPD-Vorschlag geht zurück auf einen Aufsatz von Peter Weber, Angestellter beim Wohnungsamt des Berliner Bezirks Pankow und ehemaliger Fachanwalt für Mietrecht, in der Juristenzeitung (JZ) von November 2018. Der war dort zunächst einige Wochen ohne große Reaktionen geblieben, bis er in der Berliner SPD aufgegriffen wurde.

Warum den Ländern quasi eine bislang unentdeckte Kompetenz zur Mietpreisdeckelung zukommen soll, begründet der SPD-Vorstoß folgendermaßen: Ihren Ausgangspunkt nimmt die Argumentation bei einer Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts aus den 1950er Jahren. Damals hätten die Richter eine Unterscheidung zwischen zivilrechtlicher und öffentlich-rechtlicher Mietpreisregulierung eingeführt.

Ein Nebeneinander von Zivilrecht und Öffentlichem Recht?

Als ein aktuelles Beispiel für das Nebeneinander von Zivilrecht und Öffentlichem Recht beim Thema Mieten soll die in Berlin eingeführte Verordnung zum Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZwVbVO) dienen. So könne nach § 3 Abs. 4 ZwVbVO zwar für Ersatzwohnraum ein höherer Mietzins als die vorgeschriebenen 7,92 Euro Nettokaltmiete privatrechtlich vereinbart werden – allerdings drohten dann Repressalien, so der SPD-Vorschlag. Die Vorschrift entfalte klar also öffentlich-rechtlichen Charakter.

Aus diesem Nebeneinander leitet der Vorschlag ab, dass die Kompetenz zur Regelung des Mietpreisrechts für den Bund nicht allein durch Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 Alt. 1 Grundgesetz (GG) abgedeckt wird. Regeln, die den Wohnraum betreffen, seien vielmehr unter dem Kompetenztitel "Recht für Wohnungswesen" zu verorten. Dieser Titel lag mit Art. 74 Bas. 1 Nr. 18 GG a.F. zwar auch beim Bund, die Mietpreisregulierung also in einer Hand.

Mit der Föderalismusreform 2006 kam aber Bewegung in die Kompetenzverteilung. Das "Recht für Wohnungswesen" soll dabei wieder an die Länder zurückgefallen sein, so der Berliner SPD-Vorschlag.

Umfasst das "Recht für Wohnungwesen" auch das Mietpreisrecht?

Bleibt natürlich immer noch die Frage: Fällt das Mietpreisrecht überhaupt unter das "Recht für Wohnungswesen"? Der Karlsruher Immobilienrechtler Thomas Hannemann sagt: "Ja, weil es da am besten hinpasst." Einen anderen passgenaueren Kompetenztitel gebe es ihm GG nämlich gar nicht. Hannemann, der Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien beim Deutschen Anwaltverein (DAV) ist, ist der Auffassung: "Der DAV sollte sich das Thema vornehmen, sicherlich müssen dann aber dort nicht nur die Mietrechtler, sondern auch die Verfassungsrechtler beteiligt werden."

Ein weiterer Haken: Wenn die Gesetzgebungskompetenz gut begründet werden kann, stellt sich immer noch die Frage nach der Vereinbarkeit mit der Eigentumsgarantie des Art. 14 GG. Auch hier sieht Hannemann gute Chancen. Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) betone in ständiger Rechtsprechung, dass zwar die Eigentumssubstanz geschützt sei, nicht aber die Rendite. Der Mietrechtler findet es wichtig, mit dem Berliner Vorstoß "über den Tellerrand hinauszuschauen." Jetzt gehe es darum, einen Entwurf sauber auszuarbeiten.

Der größte deutsche Eigentümer-Verband Haus und Grund sieht indes keinen Raum für eine Zuständigkeit der Länder. Für das Mietrecht im BGB habe der Bundesgesetzgeber im Rahmen der konkurrierenden Gesetzgebungskompetenz Gebrauch gemacht und abschließende Regelungen erlassen, heißt es in einer Pressemitteilung. Selbst wenn es eine Regelungskompetenz für die Bundesländer gäbe, wäre aufgrund der umfassenden und abschließenden Regelung durch den Bundesgesetzgeber kein Raum für ergänzende Regelungen. Den Berliner Mietendeckel nennt der Verband einen "unverhohlene[n]  Klassenkampf gegen kleine und mittelständische Eigentümer".

Reiner Wild, Chef des Berliner Mietervereins, sieht hohe Hürden für einen Mietenstopp. Die Idee, das im BGB verankerte Mietrecht durch das den Ländern zustehende Recht des Wohnungswesens auszuhebeln, wäre "bundesweit ein Novum", sagte er dem Tagesspiegel.

Inzwischen ist der Vorschlag aus der Hauptstadt auch in Hamburg angekommen. Dort will die Linke bei der nächsten Bürgerschaftssitzung einen entsprechenden Antrag einreichen – nach Berliner Vorbild.