BGH zu Studentenzimmern: Kündigungsschutz entfällt nur bei echten Studentenwohnheimen

Der unter anderem für das Wohnraumrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat festgelegt, wann ein Gebäude als Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu qualifizieren ist. Hierfür muss der Vermieter nach einem Belegungskonzept verfahren, welches eine Mieterrotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsieht, so die Karlsruher Richter (Urt. v. 13.06.2012., Az. VIII ZR 92/11).

Der Vermieter eines als Studentenwohnheim bezeichneten Anwesens kündigte einem Studenten nach über vier Jahren gemäß des zugrunde liegenden Mietvertrages drei Monate vor Semesterende. Seiner Ansicht nach sei eine Kündigung auch ohne Darlegung eines bereichtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses nach § 573 BGB wirksam, da diese Vorschrift gar nicht auf Studentenwohnheime anwendbar sei. Das Amtsgericht (AG) Heidelberg hatte dem Vermieter Recht gegeben und den Mieter zur Räumung und Herausgabe verurteilt. Auf dessen Berufung hat das Landgericht (LG) Heidelberg die Klage des Vermieters abgewiesen.

BGH fordert Belegungskonzept

Diese Entscheidung hat der BGH nun bestätigt. Bei dem Gebäude handele es sich nicht um ein Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB. Aus der Entstehungsgeschichte des Paragraphen ergebe sich, dass der Gesetzgeber die in dieser Norm enthaltene Einschränkung des sozialen Mieterschutzes nur dann für gerechtfertigt hielt, wenn hierdurch möglichst vielen Studierenden das Wohnen in einem Studentenwohnheim ermöglicht und alle Bewerber gleich behandelt werden.

Dieses Ziel sei nur mit einem an studentischen Bedürfnissen orientieren Belegungskonzept zu erreichen. Die Dauer des Mietverhältnisses müsse im Regelfall zeitlich begrenzt sein und dürfe nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen werden. An einem derartigen Belegungskonzept fehle es bei dem betriebenen Wohnheim. Der Ausschluss des sozialen Mieterschutzes diene zudem nicht dazu, dem Vermieter eine im Einzelfall gewollte Vertragsbeendigung mit nicht genehmen Mietern zu ermöglichen. Die Kündigung des Vermieters sei daher mangels eines erforderlichen berechtigten Interesses unwirksam.

una/LTO-Redaktion