BVerfG kippt Berliner Gesetz: Ein "Mie­ten­de­ckel" ist ein Fall für den Bund

Man konnte den Berliner Mietendeckel schon für den Anfang vom Ende des Kapitalismus halten, so heftig wurde um ihn gestritten. Seine Gegner sahen das Privateigentum in Gefahr und die Wohnungswirtschaft vor dem Kollaps, seine Befürworter hofften, der rot-rot-grüne Senat habe endlich ein Mittel gefunden, die Mieten in der Hauptstadt bezahlbar zu machen. 

In dem Beschluss des Bundesverfassungsgericht (BVerfG) geht es aber nur um einen einzigen Punkt: Hatte das Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz, um das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) zu erlassen, oder hatte es sie nicht. Nun ist klar: Es hatte sie nicht. Der Mietendeckel ist verfassungswidrig und , so der Zweite Senat des Gerichts (BVerfG, Beschl. v. 15.04.2021, Az: 2BvF 1/20, 2BvL 4/20 und 2 BvL 5/20) Zu weiteren Fragen, etwa zur Verhältnismäßigkeit einer solchen Regelung, hat sich das Gericht nicht geäußert.

Überraschend war das Ergebnis nicht, die Frage der Kompetenz war im Gesetzgebungsverfahren immer wieder thematisiert worden. Selbst seitens des Senats wurde angemahnt, die juristische Klärung abzuwarten und gesparte Mieten vorsichtshalber zurückzulegen. 

Aber auf verlorenem Posten sah sich Berlin nicht. Das Hauptargument des Senats: Im Zuge der Föderalismusreform war die Gesetzgebungszuständigkeit des Bundes für das Wohnungswesen in Art. 74 Grundgesetz (GG) gestrichen worden. Damit liegt sie gem. Art. 70 Abs. 1 GG wieder bei den Ländern. Zum Wohnungswesen zähle auch das Mietpreisrecht, deshalb könne das Land Mietpreisbestimmungen erlassen, die nicht zivilrechtlicher, sondern öffentlich-rechtlicher Natur seien. 

BVerfG: Doppelzuständigkeiten sind nicht vorgesehen

Der Zweite Senat (Berichterstatter war Peter M. Huber) sah das jedoch anders und gab damit den 284 Abgeordneten der Bundestagsfraktionen von CDU/CSU und FDP statt, die einen Antrag auf abstrakte Normenkontrolle eingereicht hatten. Zugleich entschied der Zweite Senat über zwei Vorlagen des Berliner Landgerichts (LG) und des Berliner Amtsgerichts (AG), die vom BVerfG ebenfalls wissen wollte, ob der Mietendeckel mit dem GG unvereinbar und nichtig sei.

Die Karlsruher Richterinnen und Richter deklinierten die Kompetenzfrage in aller Gründlichkeit durch: Der Bund habe das Recht zur Gesetzgebung, soweit das GG ihm dieses ausdrücklich zuweise. Solange und soweit er im Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung von seiner Gesetzgebungskompetenz Gebrauch mache, entfalle die Regelungsbefugnis der Länder. Im Übrigen seien die Länder nach Art. 70 und Art. 72 Abs. 1 GG zur Gesetzgebung berufen. Welcher Materie eine gesetzliche Regelung zuzuordnen ist, bemesse sich nach ihrem objektiven Regelungsgehalt.

Dabei betonte der Senat, dass die Gesetzgebungskompetenzen abschließend zwischen Bund und Ländern verteilt werden: "Doppelzuständigkeiten sind den Kompetenznormen fremd und wären mit ihrer Abgrenzungsfunktion unvereinbar", heißt es in dem Beschluss. 

Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (sogenannter ungebundener Wohnraum), fallen dabei als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht gem. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG, klärt das BVerfG. Entscheidend sei, ob durch eine Vorschrift Privatrechtsverhältnisse geregelt werden, also die Rechtsverhältnisse zwischen Privaten und die sich aus ihnen ergebenden Rechte und Pflichten. Der Senat betont auch, es habe bisher keine Zweifel daran gegeben, dass der Bund das Mietpreisrecht regeln könne und sich dabei auf diese Kompetenz stützen. 

Der Bund hat mit der Mietpreisbremse abschließende Regelungen getroffen

Damit hatten die Karlsruher Richterinnen und Richter eigentlich zu klären, ob der Bund schon geregelt hat, was Berlin nun regeln wollte und kam zu einer klaren Antwort: Ja, nämlich mit der Mietpreisbremse im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Der Bund hatte 2015 Regelungen in das BGB aufgenommen, die einen Anstieg der Mieten dämpfen sollen und 2018, 2019 und 2020 mit weiteren Gesetzesänderungen nachgesteuert. "Schon Regelungsintensität und Häufigkeit dieser bundesgesetzlichen Nachsteuerung legen nahe, dass es sich bei den §§ 556 ff. BGB um eine umfassende und abschließende Regelung handelt", so das BVerfG. Damit blieb für eine landesrechtliche Regelung zur Miethöhe kein Raum.

Der Berliner Mietendeckel ging deutlich weiter als die Mietpreisbremse. Für rund 1,5 Millionen Wohnungen in Berlin, die vor 2014 gebaut wurden, sah er einen Mietenstopp vor, mit dem Mieten auf den Stichtag 18. Juni 2019 eingefroren werden sollten. Außerdem legte das Gesetz bestimmte Mietobergrenzen fest und ermöglichte es, Mieten abzusenken. 

Das BVerfG befasste sich aber gar nicht erst mit Unterschieden zwischen den einzelnen Regelungen, sondern erklärte das gesamte Gesetz auf Grund der fehlenden Kompetenz für verfassungswidrig und nichtig. Den Berliner Mietendeckel kann man deshalb so betrachten, als sei er nie erlassen worden. Das heißt auch: Die dadurch eingesparten Mieten müssen zurückgezahlt werden. 
Für eine abweichende Regelung sehe man keinen Raum, erklärt der Senat knapp am Ende des Beschlusses. Das heißt: Es gibt keine Übergangsvorschriften oder Möglichkeiten für den Landesgesetzgeber nachzubessern – was nur konsequent ist, denn wo es keine Gesetzgebungskompetenz gibt, kann auch nichts nachgebessert werden. 

Die Entscheidung erging im Ergebnis einstimmig, die Begründung fand 7:1 Stimmen. Am BVerfG sind derzeit noch 11 weitere Normenkontrollverfahren und rund 30 Verfassungsbeschwerden anhängig, die sich auf den Mietendeckel beziehen, für die nun aber die Weichen gestellt sind.

Berliner Senat: Mieterinnen und Mieter müssen nachzahlen

Für die Mieterinnen und Mieter bedeutet dies, dass sie wieder die mit ihren Vermieterinnen und Vermietern auf Grundlage des BGB vereinbarten Mieten zu entrichten und ggf. auch die Differenz zwischen der Mietendeckelmiete und der Vertragsmiete nachzuzahlen haben, teilte die Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen mit. 

Bausenator Sebastian Scheel (Linke) kündigte an, der Senat werde am Dienstag über Konsequenzen beraten. Es gehe nun darum, "sozial verträgliche Lösungen für Mieterinnen und Mieter zu entwickeln". Nachdem das BVerfG dem Land Berlin die Gesetzgebungskompetenz abgesprochen habe, sei es "die Aufgabe des Bundes, entweder ein wirkungsvolles Mietpreisrecht zu schaffen, das die soziale Mischung in den Städten sichert oder aber den Ländern die Kompetenz dafür zu übertragen."

Der Weg dafür scheint – sollte es denn irgendwann den entsprechenden politischen Willen geben – frei. Denn so deutlich Karlsruhe die Kompetenz abgelehnt hat, so gründlich hat es auch zu allen weiteren Fragen geschwiegen. Hinweise, wie ein verfassungskonformer Bundesmietendeckel aussehen könnte oder eben nicht, hat sich der Zweite Senat gespart.