Miet- und Immobilienrecht in 2017: Siche­rerer Wohn­raum, leich­tere Umbauten

Die wichtigsten Änderungen im Mietrecht könnten sich durch das bereits seit 2016 im Entwurf vorliegende 2. Mietrechtsänderungsgesetz ergeben. Geplant sind unter anderem folgende Änderungen:

Bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen soll künftig stets die tatsächliche Wohnfläche und nicht die im Mietvertrag vereinbarte entscheidend sein. Daneben soll es eine Regelung für die Fälle geben, in denen die tatsächliche Mietfläche die angegebene unterschreitet. Dazu grundlegend verändert werden soll die Mietspiegelberechnung durch Verlängerung des Beobachtungszeitraums von vier auf acht Jahre. So sollen extreme Schwankungen, hauptsächlich solche nach oben, geglättet werden. Das ist insbesondere für Ballungsgebiete relevant.

Außerdem sollen Vermieter Modernisierungskosten in Zukunft nur noch in Höhe von bis zu acht Prozent statt bisher elf Prozent jährlich auf ihre Mieter umlegen dürfen. Eine Kappungsgrenze von drei Euro je Quadratmeter innerhalb von 8 Jahren soll diese Maßnahme ergänzen. Zudem ist eine Härtefallregelung vorgesehen, nach der Mieter nicht mit mehr als 40 Prozent des Haushaltseinkommens für Miete und Heizkosten belastet werden dürfen.

Für Vermieter fällt nicht viel ab; Inkrafttreten unklar

Schließlich soll ein Ausgleich der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist nach § 560 Abs. 3 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch nicht nur die Wirkung einer ausgesprochenen fristlosen Kündigung, sondern auch diejenigen einer fristgerechten beseitigen. Vermieter hingegen dürfen nur mit geringen Vorteilen bei Modernisierungsmaßnahmen bis zu 10.000 Euro und beim altersgerechten Umbau einer Wohnung rechnen.

Viel getan hat sich seit der Vorstellung der Änderungsvorschläge durch Justizminister Heiko Maas im Frühjahr 2016 jedoch nicht. Der Gesetzesentwurf ist offenbar in der Ressortabstimmung hängengeblieben. Auf den Antrag der Linken, dem Bundestag ein zweites Reformpaket zum Schutz von Mietern vorzulegen, hat der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz erst im September 2016 dem Bundestag die Beschlussablehnung empfohlen.

Ob, in welchem Umfang und wann die skizzierten Änderungen Realität im Mietrecht werden, steht damit derzeit in den Sternen. Allerdings sind die Themen Gegenstand des Koalitionsvertrages und dürften daher nicht ohne weiteres fallen gelassen werden. Nicht unwahrscheinlich ist jedoch eine Verschiebung in die nächste Legislaturperiode.

Geld für Eigentum, einfachere Umbauten innerhalb einer WEG

Die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist im März 2016 in nationales Recht umgesetzt worden und hat die Kreditvergabe insbesondere an ältere beziehungsweise einkommensschwache Menschen sowie Selbständige und Freiberufler deutlich erschwert. Denn nach der Zielsetzung der Richtlinie sollen Immobilienkredite von Banken nur dann vergeben werden dürfen, wenn diese durch laufendes Einkommen bis zum Lebensende rechnerisch vollständig getilgt werden können.

Um die Situation etwas zu entschärfen, hat das das Bundeskabinett noch kurz vor Weihnachten Änderungen durch ein Finanzaufsichtsrechtergänzungsgesetz beschlossen. Bestehende Regelungen werden präzisiert, so etwa, dass immerhin zu erwartende Wertsteigerungen durch Baumaßnahmen oder Renovierung einer Wohnimmobilie bei der Kreditvergabe berücksichtigt werden dürfen. Ob das wirklich die Kreditvergabe für die Betroffenen erleichtern wird, ist noch nicht abzusehen.

Gute Erfolgsaussichten hat jedenfalls ein Gesetzentwurf der Freistaaten Bayern und Sachsen, die das Wohnungseigentumsgesetz und das Mietrecht betreffen. Mit diesem soll die Barrierefreiheit von Wohnanlagen und die Elektromobilität (Aufbau von Ladestation für Elektrofahrzeuge) gefördert werden. Dazu sollen unter anderem die Mehrheitserfordernisse für Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft abgesenkt werden. Derzeit ist der Regelfall, dass die Zustimmung aller Eigentümer für solche baulichen Änderungen notwendig ist. Einzelne Eigentümer können somit an sich sinnvolle Maßnahmen (zu) einfach blockieren.

Rauchmelderpflicht und Energiesparen

Inzwischen gibt es flächendeckend im gesamten Bundesgebiet Regelungen zur Rauchmelderpflicht in Neu- und Bestandbauten. Zum 01.01.2017 müssten nun auch Berliner Neubauten mit Rauchmeldern ausgestattet sein. Für Bestandsgebäude gilt eine verlängerte Frist bis zum 01.01.2020. In Nordrhein-Westfalen und im Saarland gilt diese Verpflichtung seit Beginn des Jahres hingegen für alle Gebäude.

Nach dem Koalitionsvertrag ist noch die Zusammenfassung und Vereinfachung diverser Energiegesetze vorgesehen. Die Novellierung der Energieeinsparverordnung sollte ursprünglich noch in dieser Legislaturperiode umgesetzt werden. Dies wird voraussichtlich nicht mehr erfolgen und auf die nächste verlagert werden. Dann dürften insbesondere die Anforderungen an sogenannte Niedrigstenergiegebäude (§ 2a Energieeinsparungsgesetz) für nichtöffentliche Gebäude konkretisiert werden.

Der Autor Dominik Schüller ist Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in der Immobilienrechtskanzlei SAWAL Rechtsanwälte & Notar in Berlin und twittert regelmäßig zu immobilienrechtlichen Fragen.