BGH zu Mietnebenkosten: Heiz­kos­ten­ab­rech­nung nur nach tat­säch­li­chem Ver­brauch

Hat der Mieter die Betriebskosten zu tragen, muss der Vermieter hierüber innerhalb eines Jahres abrechnen. Dies ergibt sich bereits aus § 556 Abs. 3 S. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Verpasst der Vermieter die Abrechnungsfrist und gibt es hierfür keine entschuldbaren Gründe, kann er vom Mieter keine Nachzahlungen mehr verlangen.

Ebenso wichtig wie der pünktliche Zugang der Betriebskostenabrechnung ist ihre formelle Wirksamkeit. Formell fehlerhafte Abrechnungen behandelt der Bundesgerichtshof wie nicht existente, als sei die Abrechnung also gar nicht erstellt und verschickt worden (BGH, Urt. v. 08.12.2010, Az.: VIII ZR 27/10). Die Bundesrichter wollen damit Mieter vor so genannten Alibi-Abrechnungen schützen, die kurz vor Fristablauf versandt werden.

Nur eine formell ordnungsgemäße Abrechnung wahrt also die Abrechnungsfrist. Inhaltliche Fehler dagegen kann der Vermieter auch nach Ablauf der Jahresfrist noch korrigieren.

Heizkostenabrechnung nach Kosten des Vermieters?

Der für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat am Mittwoch nun die Frage entschieden, welche Anforderungen an eine korrekte Abrechnung der Heizkosten zu stellen sind.

Heizkosten sind Teil der umlagefähigen Betriebskosten. Bis auf wenige Ausnahmen ist der Vermieter nach der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) bei dieser speziellen Kostenart aber verpflichtet, nach dem tatsächlichen Verbrauch des Wohnraumieters abzurechnen. Üblicherweise beauftragt er dazu ein Abrechnungsunternehmen, das die Werte abliest und hierauf aufbauend die Verbrauchskosten ermittelt.

In dem vom BGH entschiedenen Fall ging es um Heizkostennachzahlungen für die Jahre 2006 und 2007. Die Vermieterin hatte bei der Ermittlung der Gesamtkosten nicht die Kosten des tatsächlichen Gesamtenergieverbrauchs angesetzt, sondern stattdessen die Zahlungen, die er selbst in dem einjährigen Abrechnungszeitraum geleistet hatte. Dieses so genannte Abflussprinzip ist eine bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung grundsätzlich zulässige Methode, wie der BGH noch 2008 für Kosten der Wasserversorgung und des Abwassers urteilte.

Das mit der Berufung befasste Landgericht Frankfurt am Main hatte die Abrechnung lediglich für inhaltlich fehlerhaft gehalten und so eine nachträgliche Korrektur ermöglicht. Dabei erachteten die Frankfurter Richter eine pauschale 15-prozentige Kürzung nach § 12 HeizkostenV für ausreichend. Diese Kürzung sieht die Verordnung "zur Strafe" für den Vermieter vor, der entgegen seiner Verpflichtung nicht verbrauchsabhängig abrechnet.

BGH: Keine Abrechnung nach Abflussprinzip bei Heizkosten

Der VIII. Zivilsenat des BGH hat nun entschieden, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip den Bestimmungen der Heizkostenverordnung widerspricht (Urt. v. 01.02.2012, Az. VIII ZR 156/11).
Diese sehe insbesondere vor, dass "die Kosten der verbrauchten Brennstoffe" in die Abrechnung eingestellt werden müssen. Die Verordnung selbst nimmt, so die Karlsruher Richter, also Bezug auf das so genannte Leistungsprinzip, indem sie die Abrechnung nur der Leistungen vorsieht, die der Mieter im Abrechnungszeitraum auch tatsächlich in Anspruch genommenen oder verbraucht hat.

Nach dem Abflussprinzip, also auf der Grundlage dessen, was der Vermieter im Abrechnungszeitraum bezahlt hat, kann er hingegen nicht abrechnen. Eine solche Abrechnung kann nach Ansicht des BGH auch nicht durch den pauschalen 15-prozentigen Abzug nach § 12 HeizkostenV korrigiert werden. Der Senat begründet das damit, dass § 12 HeizkostenV eine Sanktion nur für die Fälle regelt, in denen der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abrechnet, obwohl er das müsste.

Ob der BGH von einem formellen oder materiellen Fehler ausgeht, ist seiner Pressemitteilung vom Mittwoch nicht unmittelbar zu entnehmen. Der Senat hat die Sache jedoch  an das Berufungsgericht zurück verwiesen und der Vermieterin die Gelegenheit gegeben, eine Abrechnung nach dem Leistungsprinzip zu erstellen. Daher scheint es sich nach Auffassung der Bundesrichter lediglich um einen behebbaren, materiellen Abrechnungsfehler zu handeln, der nicht nach Ablauf der Jahresfrist irreparabel ist. Ob die Korrektur der Vermieterin technisch möglich ist, steht auf einem anderen Blatt.

Der Autor Dominik Schüller ist Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Wohn- und Gewerbemietrecht sowie Immobilienrecht in der Kanzlei SAWAL Rechtsanwälte & Notar in Berlin.

 

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