OLG Frankfurt zur Auslegung eines Mietvertrags: Keine Spende, keine Miete

Eine Vereinbarung, bei der die Vermieterin der Mieterin aus steuerlichen Gründen eine Spende in Höhe des Mietzinses verspricht, stellt eine Vereinbarung über die Höhe der Miete selbst dar. Das hat das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt entschieden (Urt. v. 07.11.2023, Az. 2 U 115/22). Damit darf die Mieterin bleiben, auch wenn die Vermieterin die Spendenzahlungen einstellt.

Die beklagte Mieterin ist eine gemeinnützige Stiftung und betreibt in Frankfurt ein Museum. Sie hatte sich mit der ehemaligen Vermieterin der Räumlichkeiten darauf geeinigt, dass die Vermieterin jährlich eine Spende in Höhe der vereinbarten Jahresmiete an die Stiftung zahlt. Nach § 10b Einkommensteuergesetz wird so eine Zahlung steuerbegünstigt. Mit dieser Spende konnte die Stiftung, die sonst kein nennenswertes Vermögen hat, über die Jahre hinweg ihre Miete begleichen.

Die Spenden kamen auch vereinbarungsgemäß, jedenfalls bis die klagende Immobiliengesellschaft das Gebäude von der ehemaligen Vermieterin gekauft hatte. Bei diesem Kauf einigte man sich insbesondere auch über die Übernahme der Spendenverpflichtung zugunsten der Mieterin. Die neue Vermieterin stellte die Spendenzahlungen dann aber ein, sodass die beklagte Museumsbetreiberin die Miete nicht mehr bezahlen konnte. Schließlich kündigte die neue Eigentümerin des Gebäudes der Stiftung wegen Zahlungsverzugs und klagte auf Zahlung der ausstehenden Miete und auf Räumung der Immobilie.

Spendenvereinbarung reduziert vertraglichen Mietzins

Das OLG Frankfurt hat die Klage auf Berufung der beklagten Museumsbetreiberin abgewiesen. Die Stiftung sei nämlich nicht in Zahlungsverzug geraten, so das OLG. In der Spendenvereinbarung sah das Gericht nämlich eine verdeckte mietrechtliche Abrede über Höhe und Fälligkeit der Miete. Daher habe die Vereinbarung die geschuldete Miete um die Höhe der Spende reduziert – in diesem Fall also auf null. Faktisch schulde die beklagte Museumsbetreiberin also gar keine Miete.

Laut OLG war es den Beteiligten bei der Spendenvereinbarung darum gegangen, sich "die Gemeinnützigkeit der Beklagten zunutze zu machen, indem der tatsächlich nicht verlangte Mietanteil über die Deklaration als Spende einer steuerlichen Privilegierung zugeführt werden konnte."

Vereinbarung als Teil des Mietvertrags übergegangen

Die Vereinbarung ist nach Auffassung des Gerichts auf die neue Vermieterin der Räumlichkeiten wegen des Grundsatzes "Kauf bricht nicht Miete" aus § 566 Bürgerliches Gesetzbuch übergegangen; sie stehe nicht allein im wirtschaftlichen Zusammenhang zu dem Mietvertrag.

Das Landgericht Frankfurt hatte der Klage der neuen Vermieterin zuvor noch stattgegeben (Urtl. v. 12.10.2022, Az. 2-13 O 116/22). Die Entscheidung des OLG ist noch nicht rechtskräftig. Mit der Nichtzulassungsbeschwerde kann die klagende Vermieterin die Zulassung der Revision beim Bundesgerichtshof begehren.

lst/LTO-Redaktion