BGH verpflichtet Vermieter zur Zustimmung: Auch eine Ein­zim­mer­woh­nung kann man noch unter­ver­mieten

Auch der Mieter einer Einzimmerwohnung kann die Gestattung der Untervermietung eines Teils des Wohnraums gemäß § 553 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB; Gebrauchsüberlassung an Dritte) von seinem Vermieter verlangen, hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urt. v. 13.09.2023, Az. VIII ZR 109/22). Sachgerechte Gründe dafür, dass Mieter von Einzimmerwohnungen als weniger schutzwürdig anzusehen seien als die von Mehrzimmerwohnungen, seien nicht ersichtlich.

Geklagt hatte der Mieter einer Berliner Einzimmerwohnung. Weil er für fünfeinhalb Monate berufsbedingt ins Ausland ziehen musste, bat er seinen Vermieter um die Erlaubnis, die Wohnung für diesen Zeitraum untervermieten zu dürfen. Er schlug zugleich einen potentiellen Untermieter vor. Die Vermieter verweigerte die Untervermietung jedoch.

Das Amtsgericht Mitte wies die Klage des Mieters noch ab (Urt. v. 15.12.2021, Az. 7 C 149/21). Das Landgericht Berlin (Urt. v. 07.04.2022, Az. 67 S 7/22) gab dem Mann aber Recht und verurteilte den Vermieter dazu, die Gebrauchsüberlassung zu gestatten. Auch der BGH bejahte nun den Anspruch aus § 553 Abs. 1 BGB.

Einzimmerwohnungen stehen Wohnungen mit mehreren Räumen gleich

Auch wenn die Vorschrift davon spricht, "einen Teil des Wohnraums" an Dritte zu überlassen, seien auch solche Wohnungen davon erfasst, die aus nur einem Raum bestehen, so der BGH nun. Würden Einzimmerwohnungen aus dem Anwendungsbereich der Norm ausgenommen werden, liefe der von der Norm beabsichtigte Schutz für deren Mieter gänzlich leer. Genau wie bei Wohnungen mit mehreren Zimmern kann es dem BGH zufolge nämlich auch den Mietern von Einzimmerwohnungen bei befristeter Abwesenheit darum gehen, ihren Wohnraum zu erhalten.

Die nur teilweise Überlassung der Wohnung ist nach Auffassung des BGH demnach nicht zwingend davon abhängig, ob dem Mieter ein signifikanter Teil der Wohnung selbst erhalten bleibt, sondern auch dann gegeben, wenn dieser den Gewahrsam an den Räumlichkeiten nicht vollständig aufgibt. So lag auch der Fall des klagenden Berliner Mieters, der persönliche Gegenstände in Bereichen der Wohnung zurückgelassen hatte, die seiner alleinigen Nutzung vorbehalten waren. Dass diese Bereiche sich teilweise in nur einem Quadratmeter erschöpften, war dabei für den BGH nicht relevant. Der Mieter hatte außerdem einen Wohnungsschlüssel behalten und sich so den Zugriff auf seinen Wohnraum gesichert.

Der BGH bestätigt mit dieser Entscheidung seine bisherige Rechtsprechung, dass § 553 Abs. 1 BGB "weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich dessen weiterer Nutzung durch den Mieter" aufstelle und betonte, dass dies genauso für Einzimmerwohnungen gelte.

lmb/LTO-Redaktion