Wer sich darauf beruft, dass eine Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist, weil die Wohnung bereits unrenoviert überlassen wurde, muss diesen Zustand beweisen. Gelingt das nicht, ist die Klausel wirksam, entschied der BGH.
Schönheitsreparaturklauseln betreffen viele Menschen, die Wohnungen vermieten oder zur Miete leben. In der Regel wird die Pflicht zu den Renovierungsarbeiten durch Vereinbarung im Mietvertrag den Mieter:innen auferlegt. Mit einer solchen Schönheitsreparaturklausel beschäftigte sich auch erneut der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem am Mittwoch veröffentlichten Beschluss (v. 30.01.2024, Az. VIII ZB 43/23).
Geklagt hatte eine Mieterin einer Wohnung, die durch eine Klausel in dem Formularmietvertrag dazu verpflichtet war, Schönheitsreparaturen an der Wohnung vorzunehmen. Die Mieterin hielt die Klausel für unwirksam, weil die Vermieterin die Wohnung bereits nicht renoviert überlassen habe.
Nach Rechtsprechung des BGH sind Klauseln zwar unwirksam, wenn sie Mieter:innen, denen die Wohnung unrenoviert übergeben wurde, ohne Ausgleich dazu verpflichtet Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies ist aber nur dann der Fall, wenn die Wohnung bei Übergabe wirklich unrenoviert war. Diese Tatsache müssten dann die Mieter:innen beweisen, stellte der BGH klar. Dies habe die Mieterin aber nicht getan.
Mieter muss Zustand der Wohnung bei Vermietung beweisen
Die Mieterin argumentierte, es entspreche dem gesetzlichen Leitbild, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen vornehmen müsse. Dies ergebe sich aus § 535 Abs. 1 S. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Deshalb müsse auch der Vermieter die im Zweifel anzunehmende Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel entkräften und entsprechend zum Renovierungszustand zum Zeitpunkt der Vermietung vortragen. Mit dieser Argumentation hatte die Mieterin allerdings keinen Erfolg. Die Auffassung berücksichtige zu wenig, dass Schönheitsreparaturklauseln – obwohl sie nicht der gesetzliche Regelfall sind – nach ständiger Rechtsprechung im Grundsatz zulässig sind.
So betrachtet ist das Gegenargument "Wohnung war nie renoviert" nach allgemeinen Beweisregeln als Einrede vom Mieter darzulegen und zu beweisen. Das habe die Mieterin aber nicht getan, so dass sie zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet sei.
Der BGH bestätigte damit seine Rechtsprechung aus dem Jahre 2015 (Urt. v. 18. März 2015 - VIII ZR 185/14).
dpa/hes/LTO-Redaktion
BGH zu Schönheitsreparaturklausel: . In: Legal Tribune Online, 13.03.2024 , https://www.lto.de/persistent/a_id/54103 (abgerufen am: 06.10.2026 )
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