BGH zu Abrechnungsfehlern: Karlsruhe stärkt Mieterrechte bei Betriebskostenvorauszahlungen
Nach zwei Urteilen des BGH vom Dienstag dürfen Vermieter die Vorauszahlung von Betriebskosten nur dann erhöhen, wenn die bisherige Abrechnung auch inhaltlich korrekt war. Bislang genügte für eine Erhöhung, dass die Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß war.
Mit den Entscheidungen änderte der Senat seine bisherige Rechtsprechung. Bislang vertraten die Richter des Bundesgerichtshofs (BGH) die Ansicht, dass für eine Anpassung der Vorauszahlungen eine formell ordnungsgemäße Abrechnung genügt, damit ohne aufwendige Streitigkeiten über die Richtigkeit der Abrechnung alsbald Klarheit über die Höhe der Vorauszahlungen erzielt werden kann. Hieran hält der Senat nun nicht mehr fest.
Bei dieser Sichtweise werde der mit der Anpassung der Vorauszahlungen verfolgte Zweck, die Vorauszahlungen möglichst realistisch nach dem voraussichtlichen Abrechnungsergebnis für die nächste Abrechnungsperiode zu bemessen, nicht hinreichend berücksichtigt, so der BGH in seiner Begründung. Vielmehr würde eine solche Verfahrensweise dem Vermieter die Möglichkeit eröffnen, aufgrund einer fehlerhaften Abrechnung Vorauszahlungen in einer Höhe zu erheben, die ihm bei korrekter Abrechnung nicht zustünden (Urt. v. 15.05.2012, Az. VIII ZR 245/11 u. 246/11).
Damit scheiterte der klagende Vermieter in letzter Instanz mit dem Versuch, zwei Mietern wegen angeblicher Zahlungsrückstände zu kündigen. Er hatte 2004 aufgrund einer fehlerhaften Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlungen erhöht. Die Mieter weigerten sich, die erhöhten Beträge zu bezahlen. Dennoch kündigte der Vermieter beiden Mietern wegen der Zahlungsrückstände und erhob Räumungsklage - obwohl sie bei einer korrekten Abrechnung genug überwiesen hätten.
Nach Ansicht des BGH muss der Vermieter eine korrekte Abrechnung erteilen. Es sei nicht hinzunehmen, dass eine Vertragspartei aus der Verletzung eigener Vertragspflichten Vorteile zieht. Diese könnten in Fällen wie den vorliegenden sogar darin liegen, dass der Vermieter das Mietverhältnis wegen Mietrückständen beenden könnte, die alleine darauf beruhten, dass er pflichtwidrig eine fehlerhafte Abrechnung erteilt hatte, die den Mieter unberechtigt mit zu hohen Betriebskosten belastete.
Mit Material von dpa.
tko/LTO-Redaktion
