Themenwoche: Mietrechtsreform: Stärkerer Schutz vor Eigenbedarfskündigung

von Dr. Ralf Dietrich

23.03.2013

Wer eine Wohnung kauft, die bereits vermietet war, als sie zur Eigentumswohnung umgewandelt worden ist, darf den Mietern drei Jahre lang nicht wegen Eigenbedarfs kündigen. Kaufinteressenten haben aber Wege gefunden, dies zu umgehen. Jene Wege wiederum möchte der Gesetzgeber nun versperren, berichtet Ralf Dietrich.

"Münchener Modell" heißt die Umgehung, die der Gesetzgeber zu verhindern versucht. Benannt nach der Stadt, in dem sich die meisten Fälle abspielen, versteckt sich dahinter das Problem als missbräuchlich erachteter Eigenbedarfskündigungen.

Grundsätzlich können Vermieter nicht völlig frei über ihr Eigentum verfügen; sie können insbesondere ihren Mietern nicht grundlos kündigen. Allerdings können sie Eigenbedarf als Kündigungsgrund geltend machen.

Das Eigentumsrecht soll dem Mietrecht nämlich dann vorgehen, wenn ein Eigentümer oder ein Angehöriger von ihm selbst in die Wohnung einziehen will. Will ein Vermieter etwa seine gebrechliche Mutter pflegen und soll diese dafür in eine der Wohnungen im selben Haus ziehen, dann muss der Mieter grundsätzlich weichen. An diesem Grundsatz hält der Gesetzgeber auch weiterhin fest.

Vorgänger des Münchener Modells

Allerdings soll verhindert werden, dass  in größerem Stil vermietete Wohnungen in der Absicht  erworben werden, sogleich die Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Denn in jenen Fällen berufen sich die Vermieter nicht auf ein schon lange bestehendes Eigentumsrecht.

Das Münchener Modell hatte bereits einen Vorgänger, dem die Legislative im Jahr 2001 den bisherigen § 577a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entgegensetzte. Damit sollte verhindert werden, dass Wohnungen in einem Mietshaus in Eigentumswohnungen umgewandelt, anschließend separat verkauft werden und der Käufer dann sofort Eigenbedarf geltend macht.
§ 577a BGB regelt seither, dass jedenfalls die ersten drei Jahre nach dem Erwerb nicht wegen Eigenbedarfs gekündigt werden darf. Die Landesregierungen können diese Frist für Ballungsräume auf bis zu zehn Jahre verlängern. Bayern hat für München von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht.

BGH stoppte Umgehung des § 577a BGB a.F. nicht

Vermietern gelang  es aber, diese Vorschrift zu umgehen. Erwerbergemeinschaften kauften, meist initiiert und organisiert von einem Bauträger, ein komplettes Haus mit mehreren Wohnungen. Dann kündigte die Gemeinschaft einzelnen Mietern wegen Eigenbedarfs der Gesellschafter. Erst anschließend wurden die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt und unter den Gesellschaftern aufgeteilt.

Im Unterschied zum bisherigen Modell werden die Wohnungen also nicht zuerst in Eigentumswohnungen umgewandelt und anschließend verkauft, sondern die Käufer schließen sich zu einer Gruppe zusammen, kaufen en bloc ein gesamtes Mietshaus und machen noch vor einer Umwandlung in Eigentumswohnungen Eigenbedarf geltend. Seinem Wortlaut nach ist § 577a BGB auf diesen Fall nicht anwendbar. Das Landgericht München hatte versucht, die Vorschrift analog anzuwenden - war damit aber vor dem Bundesgerichtshof gescheitert.

Weitere Umgehungen will der Gesetzgeber schon jetzt verhindern

Der neue § 577a BGB soll diese Lücke nun schließen. Auch beim Kauf eines gesamten Objekts durch mehrere Personen gilt nun die Dreijahres-Frist.

Um vorsorglich möglichen weiteren Umgehungen zuvorzukommen, erweitert der Gesetzgeber den Geltungsbereich der Vorschrift außerdem auf die Belastung mit einem dinglichen Recht, etwa einem Nießbrauchrecht. Denn auch aus jenem ließe sich ein Eigenbedarf ableiten. Außerdem soll auch eine Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 BGB erst nach drei Jahren möglich sein, also die Kündigung aus dem Grund, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses dem Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Eigentums hindern würde.

Gleichzeitig wird die mieterschützende Norm an zwei Stellen wesentlich eingeschränkt. Erfasst wird nur der Erwerb durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Die Vorschrift hindert also einen Einzelnen nicht daran, das gesamte Haus zu kaufen und anschließend wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Und auch Kaufgemeinschaften, deren Mitglieder derselben Familie oder demselben Haushalt angehören, sollen Eigenbedarf geltend machen können (sogenanntes Verwandtenmodell). Experten haben das begrüßt.

Kritisch diskutiert wurde allerdings, ob nicht schon die nächste Umgehung droht: Erwerbergemeinschaften könnten vor dem Kauf pro forma eine "nach außen behauptete Haushaltsgemeinschaft" gründen. Wie das praktisch funktionieren soll, ist allerdings fraglich, zumal die Erwerber in einem Gerichtsprozess die Haushaltsgemeinschaft beweisen müssten.

Der Deutsche Mietgerichtstag warf außerdem auf, ob Erwerbergemeinschaften nicht grundsätzlich (ausgenommen wiederum Haushaltsgemeinschaften und Familien) eine Eigenbedarfskündigung versagt werden sollte. So weit wollte der Gesetzgeber aber dann doch nicht gehen.

Der Autor Dr. Ralf Dietrich ist Staatsanwalt in Stuttgart. Zuvor führte er als Richter beim Amtsgericht Stuttgart ein Spezialreferat für Mietsachen. Der Beitrag gibt die persönliche Meinung des Verfassers wieder.