BGH erklärt Immobilien-Trick Absage: Woh­nungs­recht keine Ret­tung im Falle der Insol­venz

Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnungsrecht am zuvor eigenen Grundstück ist prinzipiell pfändbar. Damit fällt es bei einer Insolvenz des Eigentümers in die Insolvenzmasse und kann vom Insolvenzverwalter gelöscht werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem am Mittwoch veröffentlichten Beschluss (Beschl. v. 02.03.2023, Az. V ZB 64/21).  

Die Einrichtung eines Wohnungsrechts wird von manchen als Trick angesehen, um im Falle einer Insolvenz dem Rauswurf aus der Immobilie zu entgehen. Außerdem kann der Insolvenzverwalter die Immobilie deutlich schwerer veräußern, solange dort der bisherige Eigentümer wohnen darf.

Im vom BGH entschiedenen Fall hatte ein Mann das Eigentum an seinem Grundstück als Einlage an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts übertragen. Vorher bestellte er sich selbst ein Wohnungsrecht (§ 1093 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)), mit der Bestimmung, dass die Ausübung des Wohnungsrechts dritten Personen nicht überlassen werden könne. 

Einige Monate später wurde über sein Vermögen die Insolvenz eröffnet. Der Insolvenzverwalter machte die Übertragung des Grundstücks im Wege der Insolvenzanfechtung rückgängig, so dass der Mann wieder zum Eigentümer wurde. Anschließend beantragte er die Löschung des Wohnungsrechts. 

Nach erfolglosem vorinstanzlichen Vorgehen des Mannes entschied nun der BGH: Grundsätzlich sei das Wohnungsrecht als Sonderfall der beschränkte persönlichen Dienstbarkeit zwar nicht übertragbar und damit auch nicht pfändbar. Etwas anderes gelte jedoch, wenn das Eigentum und das Wohnungsrecht der gleichen Person zustehen. Eine solche Personenidentität lag hier vor, nachdem das Eigentum an dem Grundstück auf den Mann zurückübertragen wurde. Das dadurch entstandene Eigentümerwohnungsrecht ist dadurch nach Ansicht des BGH pfändbar. 

So entschied es der BGH bereits im Jahr 1964 und hielt auch nun fast 60 Jahre später hieran fest. Spätestens jetzt dürfte also klar sein: Wer in finanzielle Schieflage gerät, kann seinen Besitz an den vier Wänden nicht dadurch retten, dass er eine Eigentumsübertragung des Hauses mit der Einräumung eines Wohnungsrechts kombiniert. 

dpa/lmb/LTO-Redaktion