Weil die Begründung fehlte: BGH erklärt hes­si­sche Miet­p­reis­b­remse aus 2015 für nichtig

2015 führte Hessen eine Mietbegrenzungsverordnung ein, in der die Kommunen aufgeführt waren, in denen fortan eine Mietpreisbremse gelten sollte. Die entsprechende Verordnung war aber rechtswidrig und damit nichtig, weil sie ohne ausreichende Begründung erfolgt war. Dies bestätigt der Bundesgerichtshof (BGH) mit nun veröffentlichtem Urteil (Urt. v. 17.07.2019, Az. VIII ZR 130/18). Der bloße Entwurf einer Begründung reiche ebenso wenig aus wie eine nachgeschobene, befand der VIII. Zivilsenat.

Die Mietpreisbremse als SPD-Projekt sollte es den Bundesländern ermöglichen, bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen in Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt die mögliche Höchstmiete per Verordnung zu deckeln. Vermietern ist es dann grundsätzlich untersagt, eine höhere Miete zu verlangen. In den §§ 556d ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) wurden die nötigen Ermächtigungen und Vorgaben für die Mietpreisbremse festgelegt.

Nach § 556d Abs. 2 BGB werden die Landesregierungen ermächtigt, mit einer Verordnung selbst Gebiete zu bestimmen, in denen Mieten besonders stark steigen, wenig Angebot an Wohnraum herrscht und der Wohnungsmarkt infolge dessen besonders angespannt ist. In diesen Gebieten gelten dann besondere Regelungen für die Vereinbarung von Mieten. Insbesondere darf die Miete bei Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen.

Nur "Entwurf" reicht als Begründung nicht aus

Allerdings sieht die Norm auch vor, dass die Verordnung begründet werden muss. Dabei müssen die Länder insbesondere darlegen, "auf Grund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Ferner muss sich aus der Begründung ergeben, welche Maßnahmen die Landesregierung in dem nach Satz 1 durch die Rechtsverordnung jeweils bestimmten Gebiet und Zeitraum ergreifen wird, um Abhilfe zu schaffen."

Das war im Fall der Hessener Verordnung aber nicht geschehen, wie bereits das Landgericht Frankfurt in der Berufung entschied. Ein Frankfurter Mieter hatte geklagt, um feststellen zu lassen, dass die von ihm gezahlte Miete seit Inkrafttreten der Verordnung zu hoch gewesen sei. Zudem wollte er die zuviel gezahlte Miete zurückhaben. Diesem Begehren entsprach das LG aber nicht, da seiner Ansicht nach schon gar keine wirksame Verordnung bezüglich der erfassten Gebiete vorlag. Zum Zeitpunkt des Erlasses habe nur ein Begründungsentwurf vorgelegen, bei dem jede Seite deutlich mit dem Wort "Entwurf" gekennzeichnet gewesen sei. Die Begründung der Verordnung müsse aber nachprüfbare Tatsachen liefern, warum gerade die jeweilige Gemeinde in die Verordnung aufgenommen wurde, so das LG. Wegen grundsätzlicher Bedeutung der Sache ließ man aber die Revision zum BGH zu.

Dieser teilte nun die Auffassung des Frankfurter Gerichts und erklärte die Hessische Verordnung für rechtswidrig. Zivilgerichte, die eine Verordnung wie die Mietpreisbegrenzungsverordnung anwenden, hätten die Pflicht, diese auch auf ihre Vereinbarkeit mit höherrangigem Recht zu prüfen und sie im Falle ihrer Unwirksamkeit nicht anzuwenden. Das habe das LG richtigerweise auch getan, denn die Verordnung sei nicht, wie in der Ermächtigungsgrundlage in § 556d Abs. 2 BGB vorgeschrieben, begründet gewesen.

Begründungspflicht dient dem Schutz der Vermieter

Die Begründungspflicht diene dem Grundrechtsschutz, "indem sie den Verordnungsgeber dazu zwingt, eine Verhältnismäßigkeitsprüfung durchzuführen und deren Voraussetzungen zu belegen. Der Gesetzgeber wollte mit dem Begründungsgebot erreichen, dass die Landesregierungen die Intensität des mit der Gebietsausweisung verbundenen Grundrechtseingriffs vor Augen haben und dazu die in besonderem Maße von den jeweiligen örtlichen Verhältnissen abhängige Gebietsauswahl nachvollziehbar und transparent ausgestalten", schreiben die Karlsruher Richter in ihrem Urteil.

Diesen Anforderungen sei die Landesregierung jedoch nicht gerecht geworden, da die im Entwurfsstadium verbliebene Begründung nicht ausreiche. Zudem sei sie auch verpflichtet gewesen, die Begründung öffentlich bekannt zu machen. Das hätte nicht erst nach dem Inkrafttreten der Verordnung geschehen dürfen, so der Senat. Auch die Tatsache, dass später eine "richtige" Begründung veröffentlich wurde, half in den Augen der Richter nichts mehr. Schließlich sei Entscheidung der Landesregierung für die Mietvertragsparteien bei Vertragsabschluss nicht nachvollziehbar, wenn ihnen keine Begründung bekannt sei.

Ähnlich wie der hessischen war es auch schon der 2015er-Mietpreisbremsen-Verordnung in Bayern ergangen. Auch diese war im Dezember 2017 wegen mangelnder Begründung für ungültig erklärt worden. Darüber, ob die nachgeschobene Begründung den Mangel der Verordnung für die Zukunft heilen kann, hatte die Kammer damals allerdings nicht zu entscheiden.

Zwischenzeitlich ist am 28. Juni 2019 in Hessen eine neue Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse in Kraft getreten.

mam/LTO-Redaktion