Nichteheliche Lebensgemeinschaften: Warum bei Immob­lien der Trau­schein ein Muss ist

Die Fälle, in denen ein Partner lediglich den Immobilienerwerb des anderen mitfinanziert, ohne selbst Miteigentümer zu werden, sind nicht selten. Häufiger Grund sind ein Noch-Ehegatte und ersteheliche Kinder, deren Ansprüche, insbesondere im Todesfall, möglichst gering gehalten werden sollen.

Mitunter wird aber auch einfach übersehen, dass bei der Mitfinanzierung eines Hausbaus auf dem Grundstück des Partners dieser auch Alleineigentümer des Gebäudes wird. Die Unkenntnis, aber auch der vermeintlich tolle Trick hinsichtlich der Ansprüche des Noch-Ehegatten und erstehelicher Kinder können bei einer Trennung sehr schnell zum Eigentor werden.

Dem mitzahlenden Partner gehört nichts. Er ist auf unsichere Ausgleichsansprüche gegen den ehemaligen Lebensgefährten angewiesen. Deshalb lautet die Empfehlung: Auf jeden Fall miterwerben und nicht nur mitzahlen!

Beim Ausgleich wird Mitnutzung der Immobilie angerechnet

Ehegatten, aber auch Paare ohne Trauschein kaufen Immobilien meist zum hälftigen Miteigentum. Dies erfolgt unabhängig von der Höhe der von jedem Partner geleisteten Beiträge. Ebenso wie der tägliche Einkauf, die Erledigung der Haushaltsarbeit und sonstige Anschaffungen wird auch der Immobilienerwerb behandelt. Es findet keine Abrechnung auf Heller und Cent statt. Jeder trägt vielmehr nach seinen Kräften und seiner Leistungsfähigkeit zum Zusammenleben bei, was ihm möglich ist. Erst bei einer Trennung kommt dann die Reue, wenn ein Partner mehr bezahlt hat als der andere.

Bei einem größeren Geldbetrag, den ein Partner zur Verfügung stellt, kann ein Rückforderungsrecht, eine flexible Beteiligung oder eine darlehensweise Hingabe sinnvoll sein. Ob dies auch für die monatliche Abrechnung oder zumindest die pedantische Führung von Aufzeichnungen gilt, um eine Abrechnung im Nachhinein zu ermöglichen, ist höchst fraglich. Meist regeln die Partner – nicht anders als Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner – nämlich nichts.

Die Gerichte gewähren in diesen Fällen bei einer Trennung teilweise Ausgleichsansprüche. Ähnlich wie bei Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern dürfte dies über den Wegfall der Geschäftsgrundlage einer lebensgemeinschaftsbedingten Zuwendung erfolgen.

Dies bedeutet nicht, dass der mehr Leistende den gesamten von ihm bezahlten Betrag zurückerhält. Er muss sich nämlich gleichzeitig die Mitnutzung der Immobilie anrechnen lassen. Hat er in den gemeinsam genutzten Räumen auch ein Büro oder Lager unterhalten, so kann ihm für diese zusätzliche Nutzung ein bestimmter Geldbetrag (zum Beispiel anteilige Miete für diese Räume) angerechnet werden.

Unberücksichtigt bleibt nach der bisherigen Rechtsprechung eine Mehrleistung des anderen Partners, die im Rahmen des täglichen Zusammenlebens erfolgt. Zahlt zwar der besserverdienende Mann monatlich 500 Euro mehr hinsichtlich der Zins- und Tilgungsleistungen des gemeinsam aufgenommenen Kredits, rührt er aber gleichzeitig keinen Finger bei der Haushaltsarbeit und der Kinderbetreuung, wird ihm nach derzeitiger Rechtsprechung kein Betrag für die anteiligen Kosten einer sonst zu bezahlenden Haushaltshilfe oder eines Kindermädchens angerechnet.

Dies ist unbillig. Ob die Gerichte auch langfristig den Macho-Partner in seiner Haltung unterstützen werden, bleibt abzuwarten.

Banken müssen Partner bei Trennung nicht von Mitschuld entlasten

Haben die unverheirateten Partner oder nicht eingetragenen Lebensgefährten einen Bankkredit zur Finanzierung der Immobilie aufgenommen, bleiben ihnen die gemeinsamen Schulden, auch wenn sie längst getrennt sind und jeder schon wieder einen neuen Partner hat.

Handelt es sich um einen langfristigen Kredit, der erst nach 20 bis 25 Jahren getilgt ist, sollten sich die Beteiligten beim gemeinsamen Immobilienerwerb vor Augen halten, dass sie nun eigentlich verheiratet oder eingetragene Partner sind. Das Kreditinstitut ist nämlich bei einer Trennung nicht verpflichtet, einen Lebensgefährten aus der Mitschuld zu entlassen.

Häufig wird auch das Einkommen eines Partners nicht ausreichen, um allein die Anforderungen der Kreditvergabe zu erfüllen. In diesem Fall bleibt nur der gemeinsame Immobilienverkauf, die Suche nach einem neuen Partner, der die Mitfinanzierung übernimmt, oder die Alternative, doch zusammen zu bleiben.

Rechte des Überlebenden nicht einmal bei Alleinerbschaft gesichert

Verstirbt derjenige Partner, der höhere Beiträge zur Finanzierung der gemeinsamen Immobilie geleistet hat, bestehen keine Ausgleichsansprüche seiner Erben, wie diese bei einer Trennung angenommen werden. Insoweit hat der Bundesgerichtshof entsprechend der Interessenlage der Parteien entschieden. Dies bedeutet allerdings nicht, dass der überlebende Partner dadurch ausreichend geschützt wäre. Das Gegenteil ist der Fall.

Hat der verstorbene Partner kein Testament errichtet, erhalten die ihm gehörende Hälfte der Immobilie seine gesetzlichen Erben. Gleiches gilt, wenn er durch einen Erbvertrag oder ein gemeinschaftliches Testament mit seinem Noch-Ehegatten rechtlich gebunden ist. Allein die Trennung führt nicht dazu, dass ein Testament oder Erbvertrag unwirksam wird.

Das Miteigentum des nichtehelichen Partners mit dem Noch-Ehegatten oder Kindern aus der ersten Ehe dürfte nicht zu einer friedlichen Hausgemeinschaft führen. Die Erben des Verstorbenen können nämlich jederzeit die Versteigerung der ganzen Immobilie zur Aufhebung der Gemeinschaft fordern.

Hat der Verstorbene den Partner zum Alleinerben eingesetzt, bedeutet dies ebenfalls nicht, dass er dadurch gesichert wäre. Das ist nur dann der Fall, wenn weder ein Noch-Ehegatte oder Noch-Lebenspartner oder Abkömmlinge des Verstorbenen vorhanden sind und zusätzlich die Immobilie noch hoch verschuldet ist. Grund: Der Noch-Ehegatte und die enterbten Kinder können Pflichtteilsansprüche geltend machen.

Diese berechnen sich aus dem Wert der halben Immobilie abzüglich der hälftigen Schulden sowie aus den in den letzten zehn Jahren dem Partner zur Anschaffung der Immobilie oder zum Hausbau gemachten zusätzlichen Zuwendungen. Damit erhält der überlebende Lebensgefährte nicht die Hälfte der Immobilie, sondern faktisch nur ein Viertel Den Wert des anderen Viertels abzüglich der anteiligen Verbindlichkeiten muss der Partner an die pflichtteilsberechtigten Erben des verstorbenen Partners bezahlen.

Finanzamt kassiert im Todesfall kräftig ab

Ein weiterer Miterbe wird häufig übersehen. Es handelt sich um den Staat. Anders als bei Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern ist das gemeinsam genutzte Familienheim nämlich nicht von der Erbschaftsteuer befreit. Es besteht auch kein allgemeiner Freibetrag des nichtehelichen Partners in Höhe von 500.000 Euro. Der Freibetrag des Lebensgefährten beträgt nur 20.000 Euro. Das Steuersatz beginnt mit 30 Prozent.

Damit geht vom restlichen Viertel der Immobilie nochmals ein Teil weg, sodass beim überlebenden Partner von der halben Immobilie des verstorbenen Lebensgefährten, die ihm dieser allein vererbt hat, lediglich etwa 35 Prozent verbleiben. Bei einem schuldenfreien Haus Haus, das im Miteigentum der Lebensgefährten steht und einen Wert von 400.000 Euro hat, erhalten die erstehelichen Kinder von der Hälfte des Verstorbenen einen Geldbetrag in Höhe von 100.000 Euro. Der Fiskus kassiert nochmals rund 24.000  Euro. Dem als Alleinerben eingesetzten Lebensgefährten bleibt somit lediglich etwas mehr als ein Drittel.

Sind beide Partner nicht verheiratet oder "verpartnert", bleibt nur ein Ausweg: schnell noch heiraten oder eine eingetragene Lebenspartnerschaft begründen, wenn ein schwer kranker Partner noch geschäftsfähig ist. Damit werden die Pflichtteilsansprüche auf die Hälfte reduziert. Der Erbschaftsteuerfiskus geht regelmäßig leer aus.

Die alte Empfehlung "schaffe, schaffe Häusle baue und nicht nach den Mädle schaue" gilt in abgewandelter Form für nichteheliche Partner: "Schaffe, schaffe Häusle baue und nicht nach den Mädle schaue - sondern das eigene heirate!" Die Ehe oder eingetragene Lebenspartnerschaft ist somit beim gemeinsamen Immobilienerwerb zur Absicherung des Partners insbesondere im Todesfall immer noch die bessere Alternative. Heiraten wegen der Erbschaftsteuer ist zwar unromantisch, aber effizient.

Der Autor Prof. Dr. Dr. Herbert Grziwotz ist Notar in Regen und Zwiesel.

 

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