Themenwoche: Mietrechtsreform 2013: Im Kampf gegen Deutschlands Nomaden

Bisher stand das Mietrecht eher den Mietnomaden zur Seite als den Vermietern. Grundsätzlich darf eine Wohnung nämlich nicht ohne Urteil geräumt werden. Eine Räumung per einstweiliger Verfügung war nach § 940a der Zivilprozessordnung (ZPO) nur in besonders gravierenden Fällen möglich; nämlich dann, wenn der Mieter den Eigentümer durch verbotene Eigenmacht im Besitz gestört hatte oder wenn eine konkrete Gefahr für Leib und Leben etwa eines Mitbewohners bestand.

Der Gesetzgeber hat diese Vorschrift nun um zwei Fälle erweitert, damit sich Vermieter erfolgreicher gegen Wohnungs-Hopper zur Wehr setzen können.

Mieter kann nicht mehr Unbekannte vorschieben, um Räumung zu verhindern

Räumt der Mieter einer anderen Person den Besitz an der Wohnung ein, ohne dass der Vermieter davon weiß, braucht der Vermieter für eine Räumung künftig keinen Titel mehr gegen diesen Dritten, wenn er erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung im Räumungsverfahren von dem Dritten erfahren hat, vgl. § 940a Abs. 2 ZPO.

Der Gesetzgeber will damit verhindern, dass der Mieter dem Dritten die Wohnung überlässt, um die Zwangsräumung zu verhindern. Bisher brauchte der Vermieter einen Titel gegen alle erwachsenen Personen, die in der Wohnung lebten, um räumen zu können.

Die neue Vorschrift hilft dem Vermieter daher nicht weiter, wenn er wusste, wer in der Wohnung lebt und lediglich versäumt hat, gegen all diese Personen einen Räumungstitel zu erwirken.

Mieter muss Geld hinterlegen

Verbindet der Vermieter eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Mietverhältnis, kann das Gericht für die nach Rechtshängigkeit fällig werdenden Mietforderungen die Hinterlegung einer bestimmten Geldsumme nach § 302a ZPO anordnen. Leistet der Mieter der Anordnung nicht Folge, darf das Gericht nun die Räumung durch einstweilige Verfügung anordnen, vgl. § 940a Abs. 3 ZPO.

Der Vermieter muss also nicht mehr abwarten, bis über seine Räumungsklage entschieden worden ist, und den Mieter weiter trotz zunehmender Rückstände in der Wohnung bleiben lassen. Natürlich müssen die Ansprüche des Vermieters für eine solche Hinterlegungsanordnung eine hohe Aussicht auf Erfolg haben, wobei auch die Einwendungen des Mieters berücksichtigt werden müssen, dem ja schließlich eine Räumung droht.

Die billigere "Berliner Räumung"

Hat der Vermieter einen Titel, beauftragt er den Gerichtsvollzieher mit der Räumung. Bisher musste der Vermieter neben den Verlusten durch nicht bezahlte Mieten und Beschädigungen auch noch die uneinbringlichen Räumungskosten tragen, die sich oft auf mehrere Tausend Euro belaufen konnten.

Nach  dem neuen § 885a ZPO kann der Vermieter den Vollstreckungsauftrag nun darauf beschränken, dass der Gerichtsvollzieher ihm die Wohnung öffnet und übergibt, statt sämtliche Möbel abzutransportieren und einzulagern. Das Räumungsverfahren soll dadurch "effizienter und kostengünstiger" werden.

Der Vermieter kann die Wohnung dann selbst ausräumen und die Sachen des Mieters etwa in einem privaten Lagerraum verwahren. Dinge, an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, darf er auch wegschmeißen. Dabei trifft den Vermieter allerdings eine Verantwortung, die er bei einer umfassenden Räumung durch den Gerichtsvollzieher nicht trägt. Um das Haftungsrisiko zu vermindern, hat der Vermieter aber nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.

§ 569 Abs. 3a BGB gibt Vermietern von Wohnungen künftig außerdem eine weitere Möglichkeit zur fristlosen Kündigung ohne vorherige Abmahnung; nämlich für den Fall, dass der Mieter, der seine Kaution in Raten bezahlt, damit in Höhe von mindestens zwei Nettomieten in Verzug kommt. Der Vermieter soll so vor Vertragspartnern geschützt werden, die sich bereits bei Mietbeginn ihren vertraglichen Zahlungspflichten entziehen.

Bei gewerblichen Mietverhältnissen genügte für eine fristlose Kündigung nach der Rechtsprechung schon bisher, dass der Mieter, die Kaution nicht vollständig zahlte. Bei Wohnraummietverhältnissen war die Frage  umstritten. Diese Unklarheit ist nun beseitigt.

Der Autor Axel Wetekamp ist Mitherausgeber der Neuen Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht (NZM), Mitglied des Deutschen Mietgerichtstages und bildet seit vielen Jahren Richter, Rechtsanwälte, Vermieter und Mieter, Hausverwalter und Sachbearbeiter aus der Wohnungswirtschaft aus. Bis Oktober 2012 war er Richter am Amtsgericht München, seither ist er als Rechtsanwalt für Mietrecht tätig.