Corona und ausbleibende Gewerbemieten: Han­delt Adidas juris­tisch ver­t­retbar?

Ende vergangener Woche hat der Gesetzgeber das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht beschlossen. Es sieht in Bezug auf Mietverhältnisse einen einstweiligen Kündigungsausschluss vor. Kommt der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug, so ist das ansonsten gegebene Kündigungsrecht des Vermieters bis Ende Juni suspendiert, sofern der Zahlungsausfall belegbar auf der Corona-Pandemie beruht. Dem Mieter wird bis Mitte 2022 Zeit gegeben, den Rückstand abzutragen.

Das Gesetz war kaum verkündet, als mehrere große Handelsketten ankündigten, wegen der behördlich angeordneten Schließung der Ladenlokale ihren Vermietern die Miete für April nicht zu überweisen, obwohl liquide Mittel dafür durchaus vorhanden wären. Das führte zu erregten Diskussionen; in der Öffentlichkeit wurde diese Verhaltensweise vielfach als unsolidarisch angesehen. Die Bundesjustizministerin ließ verkünden, es sei unanständig und nicht akzeptabel, wenn jetzt finanzstarke Unternehmen einfach ihre Mieten nicht mehr zahlten. Nur dann, wenn Mieter tatsächlich infolge der Krise in ernsthafte Zahlungsschwierigkeiten gerieten, könne für einen begrenzten Zeitraum nicht gekündigt werden.

Aber trifft das zu? Politische Einschätzungen müssen nicht unbedingt rechtlich fundiert sein. Vielleicht ist es nur das Rechtsgefühl, das den Vermieter hier als die schutzbedürftige Partei und den Mieter in der Zahlungspflicht sieht, solange ihm keine Insolvenz droht. Dass man auch anders werten kann, zeigt das österreichische Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB), das, schon 1812 in Kraft getreten, das Problem der Seuche im Mietrecht noch ausdrücklich adressiert. Dort heißt es in Art. 1104 bis heute unverändert nämlich:  "Wenn die in Bestand genommene Sache wegen außerordentlicher Zufälle, als Feuer, Krieg oder Seuche, […] gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist der Bestandgeber zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten."

Unmöglichkeit des vertragsgemäßen Gebrauchs

Von einer Insolvenzgefahr und/oder einem inneren Zusammenhang zwischen Zahlungspflicht und Seuche sagt das ABGB nichts, es genügt die schlichte Unmöglichkeit des vertragsgemäßen Gebrauchs. Und bei nüchterner Betrachtung spricht auch für diese Regelung einiges. Denn warum soll der Mieter weiter zahlen, obwohl er nichts Nutzbares dafür bekommt? Und ist es nicht grundsätzlich so, dass im Mietrecht, anders als in Kauf oder Werkvertragsrecht, die Gefahr der zufälligen Verschlechterung eben nicht auf den Mieter übergeht, sondern dass der Vermieter verschuldensunabhängig für die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache verantwortlich bleibt?

Weil das so ist, hat auch in Deutschland trotz fehlender Regelung im Gesetz die Rechtsprechung den Mangelbegriff des § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erweitert. Der Mangel kann anerkanntermaßen auch in einer äußeren Einwirkung auf die Mietsache bestehen, wenn diese den Gebrauchswert unmittelbar beeinträchtigt. Man nennt das Umwelt- oder (treffender) Umfeldmangel.

Anerkannte Beispiele sind Baumaßnahmen im Nebengebäude, die die Schließung erzwingen (BGH, Urt. v. 23.04.2008, Az. XII ZR 62/06) oder Sperrung des Zugangsbereichs (KG Berlin, Urt.v.12.11.2007, Az. 8 U 194/06). Unbeachtlich sind hingegen mittelbare Beeinträchtigungen, insbesondere die unerwartet schwache Kundenfrequenz in Einkaufspassagen (BGH, Urt.v.16.02.2000, Az. XII ZR 279/97). Bei behördlich angeordneten Maßnahmen ist weiter erforderlich, dass die Maßnahme sich gegen den Betrieb und nicht gegen die Person des Mieters richtet (BGH, Urt. v. 13.07.2011, Az. XII ZR 189/09). All das ist vollkommen anerkannt, die Diskussion richtet sich inzwischen vor allem darauf, ob diese Rechtsfolge in Vermieter-AGB eingeschränkt oder abbedungen werden kann.

Legt man diese Rechtsprechung zugrunde, verweigern die Gewerbemieter die Zahlung zu Recht. Denn die Gebrauchstauglichkeit ist aufgehoben, der staatliche Eingriff richtet sich unmittelbar gegen den Betrieb des Geschäfts und betrifft auch nicht die Person des Betreibers. Zu spitzfindig wäre es, einzuwenden, der Betrieb sei ja an sich nicht verboten, nur der Zutritt für Kunden. Denn das Ladengeschäft ist ja als Ladengeschäft vermietet, so dass eine Nutzbarkeit als Lagerfläche oder für einen Lieferdienst kein Argument ist. Ernster zu nehmen ist der Einwand, dass die gegenwärtigen Schließungen sich nicht auf das Mietobjekt, sondern auf den verfolgten Geschäftszweck beziehen. So sind insbesondere Lebensmittelgeschäfte und Bankfilialen unabhängig von ihrer Lage geöffnet, Textil- und Schuhgeschäfte hingegen unabhängig von ihrer Lage geschlossen, während es in den bisher entschiedenen Fällen gerade die ungünstige Lage des Geschäfts (neben einer Baustelle, an einer gesperrten Straße etc.) war, die zur Annahme eines Umfeldmangels führte.

Dagegen wäre freilich wiederum einzuwenden, dass das das Problem für den Mieter noch vergrößert, da er sich der misslichen Lage auch nicht durch Kündigung und Ortswechsel entziehen kann. "Umfeld" im Sinne der Umfeldmangel-Rechtsprechung wäre demnach gegenwärtig das gesamte Gebiet, das von der Schließung betroffen ist. Wie sich die Rechtsprechung dazu positioniert, kann einstweilen nur abgewartet werden. Willkürlich oder unvertretbar sind die Zahlungseinstellungen der betroffenen Mieter jedoch nicht. Die Rechtsprechung tendiert durchaus zur Lösung des österreichischen ABGB – kein Betrieb, kein Geld.

Pandemiebedingtes Leistungsverweigerungsrecht?

Frei stünde es dem Gesetzgeber natürlich, die Sache anders zu regeln. Und immerhin meint er ja, den öffentlichen Äußerungen der Justizministerin im Fernsehen und mehrerer Abgeordneter auf Twitter und Facebook zu Folge, eben das schon getan zu haben. Das führt zur entscheidenden Frage: Ist das Corona- Abmilderungsgesetz möglicherweise lex specialis zu § 536 BGB und der dazu ergangenen Rechtsprechung? Enthält es in Wirklichkeit keinen Schutz, sondern eine Verschlechterung für den Gewerbemieter, der sich ansonsten auf § 536 BGB berufen könnte?

Der Wortlaut spricht klar dagegen. Die Regelung über Leistungsverweigerungsrechte im neuen Art. 240 EGBGB § 1 gilt ausdrücklich nicht für das Mietrecht, siehe dort § 1 Abs. 4 Nr. 1. Und in der mietrechtlichen Regelung über die Kündigungsbeschränkung nach § 2 Abs. 1 wird auf die "fällige Miete" Bezug genommen, und eine Miete, die auf null gemindert ist, wird nicht fällig. Umso deutlicher geht jedoch die Gesetzesbegründung davon aus, dass an sich eine Pflicht zur Fortzahlung der Miete besteht. Denn dort heißt es in Bezug auf die Kündigungsbeschränkung ausdrücklich: "Die Verpflichtung der Mieter zur Zahlung der Miete bleibt im Gegenzug im Grundsatz bestehen." Auch generell lässt das Gesetz das Bestreben erkennen, nur diejenigen zu unterstützen, die durch die Pandemie in wirtschaftliche Not geraten. Sowohl Art. 240 § 1 als auch § 2 EGBGB lassen das deutlich erkennen.

Passiert ist offenbar folgendes: Das Justizministerium hat bei der Vorbereitung des Entwurfs § 536 BGB und die dazu bestehende Rechtsprechung übersehen, vielleicht auch primär die Wohnungsmiete im Blick gehabt, bei der die Räume ja nutzbar bleiben. Die Eile, in der das Corona-Abmilderungsgesetz verabschiedet wurde, dürfte dazu beigetragen haben. Stillschweigend sind Ministerium und Bundestag davon ausgegangen, dass ein allgemeines pandemiebedingtes Leistungsverweigerungsrecht nicht besteht und vom Gesetzgeber auch nicht gewollt wird.

Das Gesetz will vielmehr den Leistungsverkehr so weit wie möglich aufrechterhalten und nur denjenigen helfen, die aufgrund der wirtschaftlichen Lage der Hilfe bedürfen. Dabei wird der Wille erkennbar, dass die Kündigungsbeschränkung im Mietrecht die einzige Hilfe bleiben soll. Damit erscheint es vertretbar, den leicht verunglückten Wortlaut als der Eile des Gesetzgebungsverfahrens geschuldetes Redaktionsversehen hintenan zu stellen und dem unausgesprochenen Willen des Gesetzgebers zum Durchbruch zu verhelfen: Ein allgemeines pandemiebedingtes Leistungsverweigerungsrecht ist nicht gewollt. Dahinter tritt einstweilen auch die Rechtsprechung zum Umfeldmangel zurück. Eine ausdrückliche Klarstellung des Gesetzgebers wäre hilfreich, angesichts des im Corona-Abmilderungsgesetz zum Ausdruck kommenden Willens aber nicht unbedingt erforderlich. Die Zahlungspflicht bleibt auch in Zeiten der Seuche bestehen.

Prof. Dr. Tim Drygala leitet den Lehrstuhl für Bürgerliches Recht, Handels-, Gesellschafts- und Wirtschaftsrecht an der Universität Leipzig.

Anm. d. Red: Wegen einer missverständlichen Formulierung haben wir die Überschrift geändert am Tag der Veröffentlichung, 17:57 Uhr (pl).