Zahlungsverzug des Mieters: Fristlose Kündigung muss detailliert begründet werden

Nach § 569 Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) muss der Vermieter im Kündigungsschreiben den zur Kündigung führenden wichtigen Grund angegeben; dies ist Wirksamkeitsvoraussetzung für die außerordentliche Kündigung bei allen Wohnraummietverhältnissen.

Der Kündigungsempfänger soll durch die Begründung erkennen können, auf welche Vorgänge oder auf welches Verhalten der Vermieter die fristlose Kündigung stützt und ob beziehungsweise wie er sich hiergegen verteidigen kann. Die Frage aber, welche Anforderungen an die Angaben im Einzelnen zu stellen sind, war umstritten.

Bei einfacher Rechtslage genügt es, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben Zahlungsverzug als Grund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Dies hatte der Bundesgerichtshof (BGH) bereits 2003 entschieden. Ein klarer Fall liegt jedoch nur vor, wenn es lediglich um die ausstehende Miete der letzten beiden Monate geht und die Miete im Vergleich zu den Vormonaten unverändert geblieben ist. Der Mieter ist in einem solchen Fall in der Lage, die Berechtigung der Kündigung anhand eines einfachen Vergleichs der geschuldeten mit der gezahlten Miete zu überprüfen.

Aber schon dann, wenn die Miete sich verändert hat, der Mietrückstand über einen längeren Zeitraum aufgelaufen ist oder lange zurückliegende Zeiträume betrifft, ist diese einfache Sachlage zu verneinen. Der BGH hatte jetzt einen Fall zu entscheiden, in dem der Zahlungsrückstand über mehrere Jahre mit schwankenden Monatsbeträgen aufgelaufen war. Der VIII. Zivilsenat entwickelte die frühere Rechtsprechung daher weiter (Urt. v. 12.05.2010, Az. VIII ZR 96/09 – noch nicht veröffentlicht).

Keine zu hohen und übertrieben formalistischen Anforderungen

In Fällen, in denen die Kündigung auch auf frühere Rückstände gestützt wird, genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mit Hilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können. Der Mieter muss Klarheit über seine Rechtsposition und die Möglichkeiten einer Rechtsverteidigung erhalten.

Wird also wegen Zahlungsverzugs gekündigt, so ist maßgeblich, ob der Mieter dem Kündigungsschreiben die Gesamthöhe des Rückstands entnehmen kann. Dies ist der Fall, wenn sich aus dem Kündigungsschreiben ergibt, mit welchen Mieten sich der Mieter im Zeitpunkt des Kündigungsausspruchs in Verzug befindet, welche Zahlungen er geleistet hat und wie diese auf die jeweiligen offenen Monatsmieten verrechnet worden sind.

Zu einer Rechtsbelehrung über die gesetzlichen Voraussetzungen der fristlosen Kündigung ist der Vermieter aber nicht verpflichtet. Er muss lediglich die der Kündigung zugrunde liegenden Tatsachen darlegen.

Informationsinteresse des Mieters berücksichtigen: Kein bloßes Saldo

In der Praxis ist zu empfehlen, Kündigungsgründe und den ihnen zu Grunde liegenden Sachverhalt immer so genau wie möglich zu bezeichnen. Erforderlich ist in jedem Fall, dass der die außerordentliche Kündigung begründende Sachverhalt durch den Mieter so identifiziert werden kann, dass es möglich ist, die Verteidigungsmöglichkeiten zu prüfen.

Die Darstellung in Form eines Saldos genügt nicht, insbesondere bei komplizierten Fällen. Der Verweis auf ein Kontenblatt oder eine sonstige Aufstellung in der Anlage ist nur dann ausreichend, wenn das Kündigungsschreiben auf diese Anlage ausdrücklich Bezug nimmt und eine gedankliche Verbindung besteht.

In einfachen Fällen müssen keine weiteren Einzelheiten wie Datum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des Mietrückstands für einzelne Monate angegeben werden. Bei allen sonstigen Fallgestaltungen sollten dagegen immer die einzelnen Rückstände der Höhe nach unter Angabe des Fälligkeitstermins sowie etwaiger Verrechnung detailliert angegeben werden.

Die Autorinnen Dr. Annegret Harz und Mareike Stritt sind als Rechtsanwältinnen im Bereich Mietrecht in einer Münchner Kanzlei tätig. Dr. Annegret Harz ist Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Herausgeberin sowie Verfasserin diverser Publikationen auf diesem Gebiet.