Schönheitsreparaturen: Im Zweifel für den Mieter

Obwohl in der Praxis nahezu jeder Mietvertrag dem Mieter die Pflicht aufbürdet, laufende Schönheitsreparaturen in der Wohnung selbst auszuführen, ist nach den gesetzlichen Vorschriften grundsätzlich der Vermieter hierzu verpflichtet. Das bedeutet im Umkehrschluss: Wenn die Vereinbarung über Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam ist, so bleibt es bei diesem gesetzlichen Grundgedanken.

In den letzten Jahren hat der Bundesgerichtshof (BGH) eine Fülle von Entscheidungen zur Wirksamkeit so genannter "Schönheitsreparaturklauseln" in Formularmietverträgen getroffen. Eine Vielzahl früher gängiger Klauseln hat er für unwirksam erachtet.

Bereits 2004 (Urt. v. 23.06.2004, Az. VIII ZR 361/03) hat das oberste deutsche Zivilgericht entschieden, dass die überwiegend verwendeten "starren Fristen" in Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sind. Wirksam können nur "weiche" Fristen sein, d.h. solche, die ein Abweichen von den aufgelisteten Fristen, abhängig vom tatsächlichen Zustand der Wohnung, deutlich erkennbar ermöglichen.

Hell streichen, weißeln, versiegeln – alles unwirksam

Im Jahr 2008 fiel die Klausel über die Verpflichtung des Mieters die Räume in neutralen, deckenden, hellen Farben zu streichen, dem Urteil des BGH (Urt. v. 18.06.2008, Az: VIII ZR 224/07) zum Opfer. Der Vermieter dürfe dem Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses nicht vorschreiben, in welchen Farben er seine Wohnung zu dekorieren habe.

Ebenso sahen die Karlsruher Richter Probleme mit dem Begriff "Weißen der Decken und Oberwände". Es spiele keine Rolle, dass man umgangssprachlich den Begriff "Weißen” oder "Weißeln” als Synonym für "Streichen” verwende und damit nicht zwangsläufig die Farbe "Weiß” gemeint sei. Der Mieter könne diesen Begriff jedenfalls dahingehend verstehen (Urt. vom 23.09.2009, Az VIII ZR 344/08).

Auch Vereinbarungen mit dem Mieter über den Außenanstrich von Türen und Fenstern sowie über die Wiederherstellung einer Parkettversiegelung sind unwirksam. (Urt. vom 13.01.2010, Az VIII ZR 48/09)

Ist nur ein einziger Teil der Schönheitsreparaturklausel unwirksam, so ist der Rest der Klausel in der Regel nicht mehr zu retten. Dies hat der BGH mehrfach bestätigt.

Und aktuell: Fachhandwerkerzwang unwirksam

Nunmehr hat der BGH in einem aktuellen Fall eine weitere Klausel "gekippt". Mit Entscheidung vom 09.06.2010 (Az: VIII ZR 294/09 – noch nicht veröffentlicht) hat er entschieden, dass die Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen, wie z.B. das Kalken, Anstreichen oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen und die Behandlung der Fußböden, der Fenster und der Türen, in der Wohnung ausführen zu lassen […]" ebenfalls unwirksam ist.

Hierdurch werde der Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB benachteiligt, da ihm die Möglichkeit genommen werde, die Schönheitsreparaturen eigenständig auszuführen.

Die Formulierung "ausführen zu lassen" vermittle den Eindruck, die Arbeiten müssten durch einen Fachhandwerker ausgeführt werden. Dem Mieter darf nicht die Möglichkeit genommen werden, Schönheitsreparaturen selbst oder mithilfe von Freunden und Bekannten auszuführen.

Konsequenzen unwirksamer Klauseln

Bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln hat der Vermieter im übrigen keine Möglichkeit, einen besonderen Zuschlag zur ortsüblichen Miete zu verlangen, da er nunmehr für die Kosten der Schönheitsreparaturen aufkommen muss (Urt. vom 09.07.2008, Az. VIII ZR 181/07). Anders ist dies nur im preisgebunden Wohnraum. Dort kann der Vermieter nach der Entscheidung des BGHes vom 24.03.2010 (Az. VIII ZR 177/09) die Kostenmiete wegen einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel einseitig erhöhen.

Nach einer Entscheidung des Berliner Kammergerichts vom 18.05.2009 (KG, Az. 8 U 190/08) können Mieter auch in einem laufenden Mietverhältnis eine Klärung über die Wirksamkeit einer in ihrem Mietvertrag enthaltenen Schönheitsreparaturklausel verlangen. Besonders bei alten Mietverträgen ist davon auszugehen, dass eine Vielzahl von ihnen inzwischen unwirksame Klauseln enthält. Hier kann der Vermieter nach fachlicher Prüfung aufgefordert werden, zur Wirksamkeit der verwendeten Klausel Stellung zu nehmen. Dies erspart beiden Seiten Streit am Ende des Mietverhältnisses.

Vorher prüfen statt nachher drauf zahlen

Vermieter sollten solche Anfragen von Mietern ernst nehmen und Mieter nach dem Auszug nicht dazu auffordern, Schönheitsreparaturen auszuführen, wenn die verwendete Klausel tatsächlich unwirksam ist. Denn der Mieter kann nicht nur hiergegen gerichtlich vorgehen, sondern auch im Nachhinein Kosten zurückverlangen, wenn er die Schönheitsreparaturen ausgeführt hat, ohne hierzu verpflichtet gewesen zu sein.

Dies kann sich als außerordentlich kostspielig herausstellen, wie die Beteiligten in einem Verfahren vor dem BGH aus dem Jahr 2009 (Urt. vom 27.05.2009, Az. VIII ZR 302/07) schmerzvoll erfahren mussten. Der Mieter erhielt in diesem Fall neun Euro pauschal pro Quadratmeter Wand- und Deckenfläche – immerhin 1.620,00 Euro. Und das eben ohne Nachweis der tatsächlichen Kosten. Bei großen Wohnungen kann so eine stattliche Summe zusammenkommen, da bei möglichem Nachweis auch alle tatsächlich entstandenen Kosten erstattungsfähig wären.

Zudem hat der Vermieter dem Mieter die Kosten der Beauftragung eines Rechtsanwaltes mit der Überprüfung der Klausel zu erstatten, wenn er sich auf eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel ungeprüft berufen hat.

Die Rechtslage rund um die Schönheitsreparaturklausel bleibt spannend, die Entwicklung dürfte noch nicht abgeschlossen sein. Allerdings wird vermutlich auch in Zukunft die Devise lauten: "Im Zweifel für den Mieter!" Jeder neue Mietvertrag sollte daher genauestens auf die neueste Rechtsprechung überprüft werden.

Der Autor Dominik Schüller ist Rechtsanwalt mit Schwerpunkt Wohn- und Gewerbemietrecht sowie Immobilienrecht in einer Berliner Anwaltskanzlei.