Bundesregierung beschließt Stärkung der Bauherrenrechte: Mehr Fle­xi­bi­lität, weniger Streit

Das Bundeskabinett hat am 2. März 2016 den Entwurf des "Gesetzes zur Reform des Bauvertragsrechts und zur Änderung der kaufrechtlichen Mängelhaftung" beschlossen. Eine Verabschiedung des Gesetzesentwurfs erfolgt wahrscheinlich noch in diesem Jahr. Das Gesetz wird daher voraussichtlich auf alle ab dem Frühjahr 2017 geschlossenen Verträge Anwendung finden. Die vorgesehenen Regelungen werden dabei mit Ausnahme des speziellen Verbraucherbauvertrages für sämtliche Bauvorhaben in Deutschland maßgeblich sein. Vom Gesetzesentwurf betroffen sind neben Bauunternehmern, Architekten und Ingenieuren gleichermaßen auch Verbraucher, bauende Unternehmen sowie öffentliche Auftraggeber.

Bislang wird das Bauvertragsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) nur am Rande behandelt. Vielfach vereinbart werden daher umfangreiche Vertragstexte, oftmals unter Einbeziehung der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B). Das geplante Bauvertragsrecht umfasst nun vier neue Vertragstypen, die in §§ 650a bis 650u alle in das BGB aufgenommen werden: Der Bauvertrag, der Verbraucherbauvertrag, der Architekten- und Ingenieurvertrag sowie der Bauträgervertrag.

Bauvertrag gibt Bauherrn Anordnungsrecht

Die wesentliche Neuerung des Gesetzentwurfs ist das Anordnungsrecht des Auftraggebers von Bauverträgen. Bislang waren Änderungsanordnungen bei fehlender vertraglicher Vereinbarung nur in Ausnahmefällen aus Treu und Glauben möglich. Der Auftraggeber soll nun, wie schon nach der VOB/B, erforderliche Änderungen des Leistungsumfangs einseitig anordnen können, etwa wenn die Baubehörde weitere Stellplätze für die Baugenehmigung fordert. Das gesetzliche Anordnungsrecht des Auftraggebers soll zukünftig aber auch nicht erforderliche Änderungen umfassen, soweit dies für den Bauunternehmer zumutbar ist. Im Laufe eines Bauvorhabens können sich die Anforderungen des Bauherrn oftmals ändern, wenn etwa statt eines großen Familienzimmers ein zweites Kinderzimmer erforderlich wird. Eine solche interessengeleitete Änderung der Raumaufteilung kann der Bauherr nun von Gesetzes wegen einseitig anordnen. Die Bauherrenrechte werden somit über die VOB/B hinaus erweitert.

Die preislichen Auswirkungen einer Bauänderung seitens des Auftraggebers bestimmen sich anhand der tatsächlich erforderlichen beziehungsweise eingesparten Kosten. Dieser Fall tritt allerdings nur ein, falls es zu keiner Einigung zwischen dem Bauherren und dem Auftraggeber kommt. Der Bauunternehmer kann sich bei einer Bauänderung alternativ auf die Vermutung einer vereinbarungsgemäß hinterlegten Urkalkulation als maßgeblichen Kostenansatz beziehen. Ob die vom Gesetzgeber beabsichtigte Eindämmung der Spekulationen bei der Preisgestaltung durch ein solches Wahlrecht des Bauunternehmers wirklich eintreten wird, bleibt abzuwarten.

Regelungen zur Streitbeilegung

Bei ausbleibender Einigung kann der Bauunternehmer 80 Prozent seines Nachtragsangebots über Abschlagsrechnungen vorläufig abrechnen. Es sei denn, der Auftraggeber erreicht nach erfolgloser Hinzuziehung eines Sachverständen eine gerichtliche Anpassung im einstweiligen Rechtsschutz. In beiden Fällen ist erst nach der Bauabnahme schlussabzurechnen.

Nach einer verweigerten Abnahme sollen die Beteiligten außerdem eine gemeinsame Feststellung des Leistungsstandes verlangen können, in der sodann offenkundige Mängel gerügt werden müssen. Der Gesetzesentwurf zwingt den Auftraggeber außerdem dazu, seine Abnahmeverweigerung zu begründen, anderenfalls gilt die Abnahme nach dem Ablauf einer vom Bauunternehmer gesetzten Frist als erfolgt.

Diese Abnahmeregelung soll im allgemeinen Werkvertragsrecht verortet werden und hat somit über den Bauvertrag hinaus Auswirkung auf alle Werkverträge des BGB. Gleichermaßen soll die Kündigung aus wichtigem Grund mit anschließender gemeinsamer Leistungsfeststellung auf Verlangen einer Partei ebenfalls für sämtliche Werkverträge kodifiziert werden. Bauverträge sollen in Zukunft nur noch schriftlich gekündigt werden können.