Umnutzung statt Umzug: Wenn aus Büros Woh­nungen werden

Die Transformation des Handels und der Arbeitswelt ist in vollem Gang: Büro- und Konferenzflächen werden infolge von Homeoffice und hybriden Veranstaltungen neu gedacht oder sogar in Wohnungen umgewandelt, der stationäre Einzelhandel leidet unter zunehmendem Online-Shopping.  

Das stellt Eigentümer, Investoren und Nutzer solcher Immobilien vor immense Herausforderungen, eröffnet dem Immobilienmarkt und der Innenstadtentwicklung aber neue Chancen. Die Umnutzung von Bestandsgebäuden wirft dabei eine Reihe genehmigungsrechtlicher- sowie vertrags- und haftungsrechtlicher Fragen für Eigentümer und Nutzer auf. 

Öffentlich-rechtliche Genehmigungserfordernisse 

Ausgangspunkt jeder Umnutzung ist die öffentlich-rechtliche Genehmigungslage: Eine Immobilie darf nur im Rahmen der behördlich genehmigten Nutzungsart genutzt werden.  

Diese kann schon für einzelne Teile oder Geschosse eines Gebäudes unterschiedlich sein. Eine Nutzungsänderung bedarf auch ohne Umbauarbeiten grundsätzlich einer Baugenehmigung (zum Beispiel § 60 Abs. 1 BauO NRW). Ohne eine solche Genehmigung droht zumindest eine Nutzungsuntersagung.  

Das Baurecht setzt Grenzen 

Ob eine Nutzungsänderung genehmigungsfähig ist, hängt sowohl von den bauplanungsrechtlichen als auch bauordnungsrechtlichen Vorgaben für das Gebäude ab.  

So kommt es bauplanungsrechtlich bei Vorliegen eines Bebauungsplans etwa darauf an, ob sich die angestrebte Umnutzung im Rahmen der im Bebauungsplan festgelegten Gebietsausweisung bewegt oder ob Befreiungen von diesen Festsetzungen möglich sind (§§ 30 f. BauGB). Nach §§ 8 Abs. 3 Nr. 1, 9 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO können in einem Gewerbe- oder Industriegebiet Wohnungen beispielsweise nur ausnahmsweise und nur für einen bestimmten betriebsbezogenen Personenkreis zugelassen werden. Lager- und Logistikgebäude sind gemäß §§ 8 Abs. 2 Nr. 1, 9 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO wiederum grundsätzlich nur in Gewerbe- und Industriegebieten zulässig. In der Praxis ist die Genehmigungsschwelle bei Umnutzungen allerdings häufig niedriger als bei Neubauvorhaben, da oft Ausnahmen und Befreiungen zugelassen werden. 

Bauordnungsrechtlich ergeben sich dann Probleme, wenn sich durch die angestrebte Nutzungsänderung die baulichen Anforderungen verschärfen, also etwa umfangreiche Brand- oder Schallschutzkonzepte umgesetzt werden müssen.  

Nicht immer ist der Eigentümer verantwortlich 

Sollen ehemalige Gewerbeflächen zum Beispiel als Wohnungen umgenutzt werden, sind vor einer Vermietung entsprechende Umbauarbeiten erforderlich. Hierfür beantragt in der Regel der Eigentümer die Baugenehmigung, die die Nutzungsänderung beinhaltet. Der Wohnungsmieter kann und darf hiermit nichts zu tun haben. 

Anders und schwieriger in der Vertragspraxis sind die Fälle einer Umnutzung zu einer anderen gewerblichen Nutzung. Fehlt es an einer Nutzungsänderungsgenehmigung, muss auch der Nutzer bzw. Mieter damit rechnen, behördlich in Anspruch genommen zu werden. Schlimmstenfalls droht eine Nutzungsuntersagung. Das kann zu erheblichen Schadensrisiken führen, die (miet-)vertraglich sowohl für den Eigentümer als auch für den Mieter geregelt sein müssen. 

Durch den Mietvertrag ist der Vermieter nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB verpflichtet, dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Er ist außerdem dafür zuständig, dass sie während der Mietzeit in diesem Zustand erhalten bleibt. Für das Einholen objektbezogener Genehmigungen ist demnach der Vermieter verantwortlich, wenn die Parteien keine abweichende Regelung treffen. Der Mieter muss sich hingegen um das Einholen rein betriebs- oder personenbezogener behördlicher Erlaubnisse kümmern. 

Schadensersatzanspruch bei Nachlässigkeit des Vermieters 

Ein Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB kann vorliegen, wenn der vereinbarte Mietzweck nicht gewährleistet werden kann. Soll beispielsweise aus einem Einzelhandelsgeschäft ein Logistikzentrum werden, liegt ein Mangel dann vor, wenn die erforderliche Nutzungsänderungsgenehmigung nicht eingeholt oder erteilt wurde oder wenn die Genehmigungsfähigkeit später wegfällt.  

Kann der Vermieter die fehlende Genehmigung auch nicht nachträglich einholen und droht die Nutzungsuntersagung, ist der Mieter zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt (§ 543 BGB). Zudem kommen nach § 536a BGB Schadensersatzansprüche des Mieters in Betracht, wenn er etwa bereits umfangreiche und kostenintensive Umbauten vorgenommen hat. 

Für Eigentümer und Investoren ist es daher wichtig, solche Risiken bei der Vertragsgestaltung abzusichern. Zwar stellt eine formularmäßige Abwälzung des Genehmigungsrisikos für die Nutzbarkeit des Mietgegenstandes zu dem vertraglich vereinbarten Zweck auf den Mieter regelmäßig eine unangemessene Benachteiligung nach § 307 BGB dar. Allerdings können die Parteien individualvertraglich eine Risikoverteilung vereinbaren. In der Praxis bietet es sich an, Sonderkündigungsrechte für den Fall zu vereinbaren, dass die Genehmigung wider Erwarten nicht erteilt wird, um so die Haftung des Vermieters entsprechend zu begrenzen. 

Vermieter muss Nutzungsänderung zustimmen 

Wünscht dagegen der Mieter eine Nutzungsänderung oder kommt eine Untervermietung in Betracht, muss neben den erforderlichen behördlichen Genehmigungen auch die Zustimmung des Vermieters vorliegen. Dies gilt auch für den Fall, dass das Zustimmungserfordernis nicht explizit vertraglich geregelt worden ist, soweit sich die angestrebte Umnutzung außerhalb des vertraglich vereinbarten Mietzwecks bewegt. Nur bei einem weiten Mietzweck kann eine solche Zustimmung entbehrlich sein. Ein zu weit gefasster Mietzweck kann daher für den Vermieter zu Problemen führen, jedenfalls wenn das gesamte Spektrum des Mietzwecks nicht von der Baugenehmigung gedeckt sein sollte.  

Doch auch bei einem engen Mietzweck darf der Vermieter seine Zustimmung zu einer gewünschten Änderung nicht rechtsmissbräuchlich verweigern. Neben genehmigungsrechtlichen Fragen wird dem Vermieter daran gelegen sein, dass er bei einer Umnutzung den Konkurrenzschutz für andere gewerbliche Mieter weiterhin gewährleisten kann und zudem nachbarschützende Vorschriften eingehalten werden. 

Holt der Mieter die Zustimmung des Vermieters zu einer Nutzungsänderung nicht ein und nutzt das Gebäude gleichwohl zu vertragswidrigen Zwecken, kann der Vermieter nach Abmahnung gem. § 541 BGB auf Unterlassung klagen und außerordentlich fristlos kündigen (§ 543 BGB). Auch Schadensersatzansprüche kommen in Betracht, wenn dem Vermieter durch die vertragswidrige Nutzung ein Schaden entstanden ist, etwa deshalb, weil andere Mieter deswegen die Miete gemindert haben. 

Im Ergebnis sollten daher im Mietvertrag der Mietzweck genau skizziert und die Modalitäten einer eventuellen späteren Umnutzung von vorneherein vertraglich festgehalten werden. In jedem Fall sollten auch Regelungen für den Fall getroffen werden, dass die Genehmigung für eine Nutzungsänderung nicht erteilt wird. 

 

Die Autoren Marc Alexander Häger, LL.M. und Ann Margret Herzhoff, LL.M. sind Rechtsanwälte bei Oppenhoff. Marc Alexander Häger ist zudem Partner der Sozietät in Köln.