2017 sollen neue Berufszulassungsregeln für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum kommen, ein Gesetzentwurf will Verbraucher damit besser schützen. Lars Christian Nerbel zur Frage, ob das Vorhaben so gelingen kann.
Das Anforderungsprofil an den Verwalter von Wohnungseigentum ist vielfältig und komplex. Er muss über entsprechende Rechtskenntnisse verfügen und benötigt zugleich Grundkenntnisse auf dem Gebiet der Bautechnik, wenn es um die Sanierung und Modernisierung von Gebäuden geht. Trotz dieser erheblichen Anforderungen ist das Berufsbild des Wohnungseigentumsverwalters nur sehr unzureichend geregelt. Er muss weder über eine bestimmte Ausbildung noch eine besondere Sachkunde verfügen. Praktisch Jedermann kann die Tätigkeit eines gewerblichen Wohnungseigentumsverwalters ausüben.
Diese Ausgangslage ist kritisch zu betrachten, verfügt doch der Wohnungseigentümer selbst in aller Regel nicht über die notwendigen rechtlichen und technischen Kenntnisse, um im Vorfeld zu erkennen, ob ein zu bestellender Verwalter hinreichend qualifiziert ist. In der Praxis gibt es somit viele unseriösen Anbieter, die zwar Verwalterhonorare kassieren, aber keine qualifizierten Dienstleistungen erbringen. Eine unsachgemäße oder unqualifizierte Hausverwaltung führt oft dazu, dass nichtige oder anfechtbare Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft gefasst werden. Die Folgen sind zum Teil verheerend, so etwa wenn sich zwingend notwendige Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten verzögern. Außerdem zeigt sich regelmäßig, dass ein rechtskundiger Verwalter eher dazu in der Lage ist, Streitigkeiten innerhalb der Wohnungseigentümer selbst effizient und kostenschonend zu lösen.
Ein ähnliches Bild ergibt sich bei der Berufsgruppe der Immobilienmakler. Zwar benötigen Immobilienmakler gemäß § 34c Gewerbeordnung (GewO) bereits heute schon eine gewerberechtliche Erlaubnis. Diese erhält jedoch jeder, der geordnete Vermögensverhältnisse nachweisen kann (kein Insolvenzverfahren) und keine schwerwiegenden Straftaten begangen hat. Eine bestimmte Ausbildung oder den Nachweis einer besonderen Sachkunde muss auch der Immobilienmakler nicht erbringen. Trifft der Verbraucher auf einen unqualifizierten Immobilienmakler, besteht die große Gefahr, dass Kauf- oder Mietentscheidungen aufgrund fehlerhafter Informationen des Maklers zustande kommen. Die wirtschaftlichen Folgen für den Verbraucher können existenzbedrohend sein.
Der Plan: Erlaubnispflicht und Sachkundenachweis für beide Berufe
Der Gesetzgeber beabsichtigt, durch Erlass des "Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum" Berufszulassungsregeln für Immobilienmakler und Wohnungseigentumsverwalter zu schaffen beziehungsweise zu verschärfen. Das Gesetz richtet sich damit ausschließlich an gewerblich Tätige Personen, die diese Tätigkeit dauerhaft und mit Gewinnerzielungsabsicht ausüben.
Zukünftig soll der Wohnungseigentumsverwalter – wie bisher auch der Immobilienmakler - eine Erlaubnispflicht nach § 34c GewO benötigen, bevor er seine Tätigkeit ausüben darf. Auch der Wohnungseigentumsverwalter muss zukünftig nachweisen, dass er in geordneten Vermögensverhältnissen lebt und nicht in schwerwiegendem Maße straffällig geworden ist. Darüber hinaus muss jeder Wohnungseigentumsverwalter über eine Berufshaftpflichtversicherung verfügen. Diese Versicherung soll zukünftig Wohnungseigentümer vor finanziellen Schäden schützen, die durch einen Fehler des Wohnungseigentumsverwalters entstanden sind. Schließlich und endlich müssen zukünftig sowohl Immobilienmakler als auch Wohnungseigentumsverwalter, einen "Sachkundenachweis" führen. Für diesen werden Makler und Verwalter künftig von den Industrie- und Handelskammern der einzelnen Bundesländer geprüft.
Makler und Verwalter, die bereits mehr als sechs Jahre ununterbrochen in ihrem Bereich tätig waren, werden von der Beibringung des Sachkundenachweises befreit. Die einzelnen Details zur Mindesthöhe der Berufshaftpflichtversicherung und dem Sachkundenachweise wird der Gesetzgeber noch über eine Rechtsverordnung regeln.
2/2: Die Idee ist gut…
Die Zielvorgabe des Gesetzgebers, die Qualität der Dienstleistungen von Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum zu steigern, um so den Verbraucherschutz zu fördern, ist zu begrüßen.
Das Fehlen von klaren Regeln zu den Berufsbildern des Immobilienmaklers und Wohnungseigentumsverwalters führte in der Vergangenheit dazu, dass in der Branche viele schwarze Schafe ihr Unwesen getrieben haben. Da Verbraucher regelmäßig selbst nicht über die nötige Qualifikation verfügt, werden unseriöse Makler oder Verwalter erst dann entlarvt, wenn der Schaden bereits entstanden ist.
Der hier vorgestellte Entwurf stellt daher einen ersten Schritt in die richtige Richtung dar. Die neue Erlaubnispflicht wird es zwielichtigen Wohnungseigentumsverwaltern erschweren, zukünftig ihrem Geschäft nachzugehen. Die zwingend vorzuhaltende Berufshaftpflichtversicherung wird die Wohnungseigentümer zukünftig besser vor wirtschaftlichen Schäden schützen, die von einem unqualifizierten Verwalter verursacht worden sind.
Allerdings ist das Gesetzt nicht zu Ende gedacht: So steht aktuell noch ein großes Fragezeichen hinter dem Sachkundenachweis, welchen die Ausübenden beider Berufe erbringen sollen. Es ist aktuell vollkommen unklar, was überhaupt nachgewiesen soll. Auch fehlt im Gesetzesentwurf eine regelmäßige Fortbildungspflicht. So wird nicht sichergestellt, dass die Sachkunde fortlaufend gepflegt und aktualisiert wird.
… aber kein Garant für gute Dienstleistung
Der Verbraucher wird also auch zukünftig nicht erwarten können, dass der Sachkundenachweis ein verlässlicher Indikator bei der Wahl des Maklers respektive Hausverwalters ist. Es kann an dieser Stelle nur darum gehen, bei den Anbietern ein Mindestmaß an Grundwissen sicherzustellen und ein Problembewusstsein zu schaffen. Nur der Makler oder Verwalter, der ein Problem erkennt, wird überhaupt dazu in der Lage sein, für eine Problemlösung Sorge zu tragen.
Sicher ist auch: Durch das neue Gesetz werden sämtlichen Beteiligten neue Kosten in erheblichem Umfang entstehen. Der Gesetzgeber geht in seinem Gesetzesentwurf von jährlichen Kosten für die Wirtschaft in Höhe von mehr als 18 Millionen Euro aus. Sowohl Immobilienmakler als auch Hausverwalter müssen zukünftig für Prüfungsvorbereitung und die Prüfung für den Sachkundenachweis mit Kosten in einer Größenordnung von 700 bis 1500 Euro rechnen. Im Falle der Verwalter kommen das Geld für die Gewerbeerlaubnis und die erheblichen Prämien für ihre Berufshaftpflichtversicherungen hinzu.
Sowohl die Makler als auch die Verwalter werden diese zusätzlichen Kosten auf die Verbraucher umlegen. Mittelfristig ist damit zu rechnen, dass die bisher übliche Maklercourtage steigt. Auch die Kosten für die Hausverwaltung werden entsprechend steigen. Ob es diese Kosten wert sind, die Qualität von Maklern und Verwaltern zu steigern und die Schadensgefahr für die Verbraucher zu senken, wird sich zeigen.
Der Gesetzgeber wird in jedem Fall gut daran tun, sein Gesetz nach Ablauf von fünf Jahren auf den Prüfstand zu stellen, um gegebenenfalls erforderliche Nachjustierungen vornehmen zu können.
Der Autor Rechtsanwalt Lars Christian Nerbel ist Fachanwalt für das Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Bau- und Architektenrecht. Als Partner in der überörtlichen Sozietät Rechtsanwälte Dr. Caspers, Mock & Partner mbB berät er sowohl WEG-Verwalter als auch Wohnungseigentumsgemeinschaften.
Lars Christian Nerbel, Berufszulassungsregeln für Makler und Hausverwalter: Keine Jobs für jedermann mehr . In: Legal Tribune Online, 25.11.2016 , https://www.lto.de/persistent/a_id/21263/ (abgerufen am: 27.04.2024 )
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