Streit um teure Modernisierungsmaßnahmen: Ein Rechts­re­fe­rendar gegen Ber­lins Immo­bi­li­en­riesen

von Marcel Schneider

10.04.2018

Florian Hille absolviert zurzeit seinen juristischen Vorbereitungsdienst. Gleichzeitig streitet er sich vor Gericht mit dem größten Vermieter der Hauptstadt. Am Freitag fällt das AG seine Entscheidung, die Hille richtig kosten könnte.

"In meinem Oberstufenzentrum wurde tatsächlich noch 'Recht' als Unterrichtsfach angeboten. Das hat mir gut gefallen, da fiel die Entscheidung für ein Jurastudium nicht schwer", sagt Florian Hille. Wenig überraschend also, dass der heute 29-Jährige mittlerweile mitten im Referendariat steckt. Weniger vorhersehbar war, dass er sich noch vor dem zweiten Examen selbst vor Gericht vertreten würde.

Seit Mai 2013 wohnt Hille vergleichsweise günstig in der Berliner Otto-Suhr-Siedlung. Der Komplex mit gut 1.600 Wohnungen liegt im zentral gelegenen Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg und ist entsprechend beliebt. Im Januar 2016 erhielt er ebenso wie die anderen Bewohner eine Modernisierungsankündigung des damals neuen Eigentümers, der Deutsche Wohnen. Die Immobiliengesellschaft ist der Platzhirsch in Berlin, rund drei Viertel ihrer Wohnungen liegen in der Bundeshauptstadt.

Man wolle neue Fenster in den Wohnungen einbauen und sich dafür die notwendige Zustimmung der Mieter einholen, hieß es in dem Schreiben. Der Referendar verweigerte diese jedoch nach reiflicher Überlegung: "Modernisierungsmaßnahmen können nach Paragraph 559 Bürgerliches Gesetzbuch auf die Mieter umgelegt werden. Das wären für mich über 100 Euro mehr Miete im Monat. Als Referendar mit rund 1.000 Euro netto Unterhaltsbeihilfe könnte ich das nicht bezahlen", so Hille.

Plötzlich ist da eine Klage

Er widersprach aber nicht nur aus finanziellen Gründen: "Die Bauarbeiten fänden im Prüfungszeitraum des zweiten Examens statt", sagt Hille. Den Lärm und Stress könne er zu diesem Zeitpunkt erst recht nicht gebrauchen. Und weiter: "Die neuen Fenster wären auch wesentlich kleiner als die alten. Dann gelangt ja noch weniger Licht als ohnehin schon in die Wohnung."

Um die Frage, ob es sich bei den geplanten Maßnahmen auch wirklich um Modernisierungs- oder doch nur Instandhaltungsarbeiten handelt, die der Vermieter alleine tragen muss, ging es Hille zum Zeitpunkt seines Widerspruchs aber noch lange nicht: "Ich habe meine Zustimmung verweigert und erst einmal ein paar Informationen angefordert, wollte zum Beispiel weitere Details zu den neuen Fenstern haben und wissen, ob die Modernisierung überhaupt notwendig ist."

Brauchbare Antworten habe er aber nie erhalten, so der Referendar. Stattdessen sei ihm nach einigem Hin und Her das Schreiben eines Anwalts zugegangen: "Die Deutsche Wohnen verklagte mich auf Duldung der Modernisierungsarbeiten."

Der Held seiner Siedlung

Damit rutschte Hille in die Rolle des Underdogs hinein, der die Bewohner seiner Siedlung hinter sich weiß. Als angehender Volljurist entschied er sich dazu, sich vor dem zuständigen Amtsgericht ohne Anwalt selbst zu vertreten. Kein einfaches Unterfangen, wie er sagt: "Das Jurastudium bereitet kaum auf die Praxis vor. Ich habe viel Zeit investiert und mich zunächst mit dem Grundlegenden beschäftigen müssen, wie etwa dem Führen eines Schriftverkehrs, um stets den Überblick über das gerichtliche Verfahren zu behalten."

Zwischenzeitlich wuchs der Widerstand gegen das Vorhaben der Deutsche Wohnen weiter: Wie in vielen anderen Teilen Berlins haben auch die Bewohner der Otto-Suhr-Siedlung eine inzwischen gut organisierte Bürgerinitiative gegründet, die Gruppen sind untereinander eng vernetzt. Angesichts zunehmender Gentrifizierung werden gerichtliche Entscheidungen in Fällen wie denen des Referendars mit Spannung erwartet. Eine Entscheidung hat das Amtsgericht in der Sache Deutsche Wohnen ./. Hille für den kommenden Freitag, 13. April, angesetzt.

Dass es überhaupt zu einer solchen kommt, liegt nicht zuletzt an der Unterstützung, die Hille, der keine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen hatte, erhält: Mittlerweile vertritt ein auf Mietrecht spezialisierter Anwalt den Referendar. Und aus der Politik erhielt er die Zusage für die Kostenübernahme des gerichtlichen Gutachtens, das im Verfahren erstellt wurde.

Allerdings: Im Wesentlichen geht es ihm und seinen Unterstützern aktuell (nur noch) darum, diese Expertise aus dem Gutachten gegebenenfalls in anderen Verfahren sinnvoll einsetzen zu können. Denn nachdem der Immobilienriese die Klage im Laufe des Verfahrens mehrmals abgeändert hat, rechnet der Referendar mit einer Niederlage.

Crowdfunding für die zweite Instanz

"Ich gehe nach aktuellem Stand der Dinge davon aus, dass ich die Klage – zumindest größtenteils – verlieren werde. Die Richterin hat bereits erkennen lassen, dass sie etwa die Größe der Fenster weitaus weniger kritisch betrachtet als ich", sagt Hille.

Um die Summe, die abseits der Kosten für das Gutachten entsteht, begleichen und sich womöglich ein Verfahren in zweiter Instanz leisten zu können, hat er ein Crowdfunding-Projekt gestartet. In einem Video erklärt er, wer er ist und für was er das Geld einsetzen möchte.

Bleibt abzuwarten, ob sich Freitag der 13. tatsächlich als Unglückstag für Hille entpuppt.

Zitiervorschlag

Marcel Schneider, Streit um teure Modernisierungsmaßnahmen: Ein Rechtsreferendar gegen Berlins Immobilienriesen . In: Legal Tribune Online, 10.04.2018 , https://www.lto.de/persistent/a_id/27957/ (abgerufen am: 23.04.2018 )

Infos zum Zitiervorschlag
Kommentare
  • 10.04.2018 12:13, bergischer löwe

    "Ihr Geld ist nicht weg, mein Freund, es hat nur ein anderer."

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  • 10.04.2018 12:36, Lionel Hutz

    Wie kommt der Gute denn auf "monatlich 100 EUR mehr Miete"? Nach § 559 kann die Jahresmiete um 11% der Kosten erhöht werden. Das hieße also 11.000 EUR für neue angeblich kleine Fenster einer wohl eher kleinen Wohnung (wobei der Anteil für anderweitig erforderliche Erhaltungsmaßnahmen noch abgezogen worden wäre)? Really?

    So furchtbar teuer wird's ja wohl nicht werden. Streitwert kann ja so wild nicht sein?

    Und so richtig Nachrichtenwert hat es auch nicht, es gibt Referendare, die in der Anwaltsstation wesentlich spannendere Fragen selbstständig bearbeiten und als Sitzungsvertreter sein dürfen. Ich habe als Referendar in eigener Sache mal mit einer Versicherung gestritten, die haben schließlich auch auf außergerichtliches Schreiben meine Forderungen akzeptiert (ging um die Zulässigkeit eines Abzugs neu für alt bei der Regulierung). Leider habe ich keine Pressemitteilung dazu platzieren können und die LTO gab's damals auch noch nicht.

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    • 10.04.2018 13:10, B.

      Marketing muss man eben auch können. (Nicht das ich es so clever betrieben hätte wie unser Referendar hier.)

    • 10.04.2018 13:36, McMac

      Hier geht es ja auch nicht um die Nachricht an sich, sondern darum, das Crowd Funding-Projekt zu bewerben.

    • 10.04.2018 14:23, AS

      Hier geht es wohl nicht nur um neue Fenster, sondern auch um eine neue Wärmedämmung der Fassade (soweit ich das als Außenstehender einschätzen kann).
      Mich würde interessieren, ob hier noch die ersten Fenster aus den ca. 1960er Jahren drin sind. Dann könnten die wohl tatsächlich mal erneuert werden...

    • 10.04.2018 15:06, Jens

      Laut B.Z.
      https://www.bz-berlin.de/berlin/friedrichshain-kreuzberg/dieser-2-meter-mann-kaempft-gegen-berlins-groessten-vermieter
      soll die Miete um 100 Euro steigen, die Heizkosten sollen durch die Modernisierung um 70 Euro sinken. In der taz
      http://www.taz.de/!5484514/
      räumt der Robin Hood aus Kreuzberg dann auf die Frage, ob es eigentlich um die 30 Taler im Monat geht, ein:
      "Um der Mieterhöhung zu entgehen, konnte ich mit meinem Gehalt einen Härtefallantrag stellen, das ist der übliche Weg. Mir ging es um etwas anderes: Ich war überzeugt, dass eine ganze Reihe der angekündigten Maßnahmen nicht nur nicht sinnvoll, sondern sogar schädlich sind."
      Es geht ihm also nicht um die Taler, sondern darum, dass er als Mieter (ungleich Eigentümer) besser als die Eigentümerin weiß, wie die mit ihrem Eigentum umgehen soll. Das ist natürlich überzeugend, warum sollte der Eigentümer auch etwas zu melden haben.

      Am Rande: Im Interview der taz heißt es: "Ist es denn wahrscheinlich, dass Sie den Prozess verlieren? Nein. Selbst das Gutachten der Deutsche Wohnen zeigt, dass ich etwa in der Fensterfrage höchstwahrscheinlich recht bekommen werde."

      Das stammt von Ende Februar 2018, vulgo von vor sechs Wochen. Und nun, sechs Wochen später, sammelt man nun für eine Berufung, weil das Unterliegen naht. Ja ne, ist klar.

    • 10.04.2018 15:21, Jemand_NRW

      ...und ganz wichtig ist, dass man "Really?" sagt.

  • 10.04.2018 13:35, McMac

    Ich wünsche der Deutschen Wohnen ganz viel Erfolg!

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  • 10.04.2018 15:33, Marc E.

    Ob die Modernisierungsmaßnahme sinnvoll ist wird ja das Gericht entscheiden. Und ob es überhaupt eine ist und gesetzesgemäß angekündigt wurde. Aus dem Beitrag lässt sich das so jetzt nicht entnehmen. Ansonsten halt ein Artikel zum Bewerben des Crowdfunding-Projektes zu einem juristisch eher unspannenden Thema. Menschlich kann ich jedoch die Klage nachvollziehen, denn das insbesondere in Berlin und anderen Großstädten Neuvermieter angestammte Mieter rausmodernisieren wollen, um den schnellen Reibach zu machen, ist ja hinlänglich bekannt und gehört nicht unterstützt. Die Regelung zur Modernisierung gehören grundsätzlich auch reformiert. Wieso eine dauerhafte Mieterhöhung möglich sein soll und diese nicht zeitlich begrenzt ist bis die Kosten der Modernisierung amotisiert sind (bei 11 % im Jahr wäre das nach ca. 9 Jahren) ist zum Beispiel nicht nachvollziehbar.

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    • 10.04.2018 18:08, WA

      weil der Mieter auch nach ca. mehr als 9 Jahren einen erhöhten Wohnwert hat. Wie lange wohl die gewöhnliche Nutzungsdauer von Fenstern ist? Wenn die letzten aus den 60ern sind, dann kann man ja ggf. davon ausgehen, dass auch diese mindestens so lange halten sollen. Dann kämen wir auf eine erträglichere Umlage für den Mieter, aber wiederum völlig unabhängig vom gewonnenen Wohnwert, bei schlechterer Lüftung, höherer Schimmelbildungsanfälligkeit, weil ja der Durschnittmieter einfach zu dämlich ist, entsprechend des neuen Erfordernisses zu lüften und und und

    • 10.04.2018 21:08, Marc E.

      Was hat der erhöhte Wohnwert damit zu tun? Durch die Modernisierungsumlage soll es zur Amotisierung der dem Vermieter entstandenen Kosten für die vorgenommene Modernisierung kommen. Diese ist mit Abzahlung der aufgewandten Kosten erfolgt. Ob danach der Wohnwert höher ist (ist er das denn dann überhaupt? Wonach misst man das? nur weil es eine Modernisierung ist?) steht nach der Modernisierung nicht fest. Einen entsprechenden Anscheinsbeweis hat der BGH meines Wissens nach zumindest nie aufgestellt.

    • 13.04.2018 17:56, Mieter

      Man muss schon einen Anreiz für den Vermieter setzen. Er geht ja erstmal in Vorleistung. Ein guter Ansatz wäre da beispielsweise 9 Jahre + x als Gewinn.

      Ganz fair ist die gesetzliche Regelung da nicht. Im Prinzip lassen sich fast alle Renovierungen als Modernisierungsmaßnahmen verkauft. Außer vielleicht der Anstrich im Treppenhaus.

    • 17.04.2018 11:42, Marc E.

      Der Anreiz für den Vermieter wird auch ohne dauerhafte Mieterhöhung gegeben sein. Entweder wenn er nach dem Auszug von Mietern die Wohnung zu einem wesentlich höheren Preis vermieten will oder aber wenn er nicht plant, auf seine Kosten teure Rechtsstreite führen zu müssen. Dürfen jährlich 11 Prozent der Modernisierung umgelegt werden hat sich die Modernisierung in etwas mehr als 9 Jahren amotisiert. Sollten tatsächlich noch Gewinnanreize für den Vermieter notwendig sein kann man ja gerne gesetzlich regeln, dass eine auf die Modernisierung fußende Mieterhöhung nach 11 Jahren "verfällt". da hat der Vermieter 121 Prozent der aufgewandten Kosten eingespielt. Das sollte als Gewinnanreiz eigentlich ausreichen und berücksichtigt die sich aus Art. 14 GG ergebende Sozialbindung von Eigentum.

  • 11.04.2018 09:41, Troll

    „Ich habe viel Zeit investiert und mich zunächst mit dem Grundlegenden beschäftigen müssen, wie etwa dem Führen eines Schriftverkehrs, ...“

    Wie steht es um das Leistungsniveau des Berliner Referendariats, wenn ein Referendar so etwas hervorheben muss?

    Gratulation zur Erarbeitung der praktischen Grundlagen!

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  • 11.04.2018 11:51, MC

    Ich verstehe nicht ganz die "Bedeutung" des Falls. In meiner Referendarszeit hatte ich für meine Familie 3 ähnlich gelagerte Fälle bestritten. Hätte er über 100 Bewohner der Siedlung alleine vertreten, so würde ich das verstehen, aber was soll das ganze Tamtam wegen einer Klage?

    Auf diesen Kommentar antworten
    • 12.04.2018 08:36, Immobilienhai

      "Zwischenzeitlich wuchs der Widerstand gegen das Vorhaben der Deutsche Wohnen weiter: Wie in vielen anderen Teilen Berlins haben auch die Bewohner der Otto-Suhr-Siedlung eine inzwischen gut organisierte Bürgerinitiative gegründet, die Gruppen sind untereinander eng vernetzt. Angesichts zunehmender Gentrifizierung werden gerichtliche Entscheidungen in Fällen wie denen des Referendars mit Spannung erwartet.

      [...]

      Im Wesentlichen geht es ihm und seinen Unterstützern aktuell (nur noch) darum, diese Expertise aus dem Gutachten gegebenenfalls in anderen Verfahren sinnvoll einsetzen zu können."

      Es geht ja nicht um eine einzelne Klage, sondern um das gesamte Aufbegehren einer Bevölkerung gegen die böse Immobilienfirma. Das kann man so sehen, wenn man will. Oder man kann anerkennen, dass Hille, dieser Fuchs, einfach ein gutes Marketing hat für seine alltägliche Klage.

  • 12.04.2018 15:45, Chris

    Mal ne ganz andere Frage:

    Warum kann er sich den Prozess nicht leisten?
    Was ist denn mit PKH?

    Er scheint doch gut darlegen zu können, dass er sich das nicht leisten kann. Und er sagt ja auch, dass die Erfolgsaussichten recht gut sind.
    Wieso hat er keine Widerklage gem § 256 II ZPO erhoben?
    Oder hat er es doch?

    Der Bericht gibt echt extrem wenig her.

    Allerdings habe ich mich köstlich über seine Begründung amüsiert, die Modernisierungen fänden genau in der Zeit des zweiten Examens statt. Da muss die böse Deutsche Wohnen natürlich Rücksicht drauf nehmen. *haha

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  • 16.04.2018 15:01, Tim

    Nur der Narr hat sich selbst zum Mandanten...

    Ich habe mich in Mietsachen nie selbst vertreten. Das ist auch nicht klug, weil die Rechtsprechung der Amts- und Landgerichte in Berlin nicht durchgängig in den Rechtsprechungsdatenbanken wiederzufinden ist. Bei jedem Gespräch mit den im Mietrecht aktiven Kollegen habe ich bemerkt, welche Details ich nicht kannte.

    Jetzt muss der gute Referendar auf Crowdfunding zurückgreifen. Es wäre sinnvoller gewesen, Mitglied im Berliner Mieterverein zu sein.

    Betrachte ich die Inhalte der Crowdfunding-Seite, drängt sich mir der Eindruck auf, der Mann wisse nicht, wovon er spricht.

    Ein Trauerspiel.

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  • 17.04.2018 15:12, Ozelot

    Richtig heißt es wohl: "Ein Anwalt, der sich selbst vertritt, hat einen Narren zum Klienten".

    M. E. hat sich da jemand ganz gewaltig verzockt, weil er stur und kurzsichtig war. Oder ist es leichter, neben dem Examen ein Klageverfahren samt Kosten am Hals zu haben, statt eine Modernisierungsmaßnahme zu erdulden? Darf sich jeder selbst beantworten. Rechtsfolgenabschätzung und Schwerpunktsetzung sind die Zauberworte. Hier gelang beides nicht.

    Und nur mal so am Rande: Es gibt den Wohngeldanspruch. In jeder Stadt und Gemeinde. Auch für Referendare. Dieser Anspruch könnte das vermeintliche Leid ggfs. schon erheblich lindern.

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