BGH zur Wohnungseigentümergemeinschaft: Ver­mieter haftet für Sturz des Mie­ters

Wird bei Eisglätte der Weg nicht ordnungsgemäß geräumt, kommt es zu Stürzen, die Folge sind Verletzungen und entsprechende Heilbehandlungskosten. Klagen auf Schadensersatz und Schmerzensgeld wegen Verletzung der Räumpflicht beschäftigen daher immer wieder die Zivilgerichte. Nun hatte der Bundesgerichtshof (BGH) über die Klage eines Mieters gegen seinen Vermieter in einem von einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verwalteten Mietshaus zu entscheiden. Der VIII. Zivilsenat stellte letztlich klar: Vermieter, die zugleich Wohnungseigentümer sind, haften für Schäden, die ihre Mieter durch den Sturz erleiden, auch dann, wenn das Grundstück einer WEG gehört (Urt. v. 06.08.2025, Az. VIII ZR 250/23).

Der Senat gab damit einer Klage einer Mieterin aus dem hessischen Solms gegen ihre Vermieterin statt. Die WEG hatte für den Winterdienst auf den Gehwegen des Grundstücks einen professionellen Hausmeisterdienst beauftragt. Gleichwohl war an einem Januarmorgen, für den zuvor im Rahmen der Wettervorhersagen Glatteis angekündigt worden war, ein Gehweg nicht vom Eis befreit. Beim Verlassen des Hauses stürzte die Frau und zog sich erhebliche Verletzungen zu, die langwierige Folgebehandlungen nötig machten.

Das Amtsgericht gab der Klage weitgehend statt und sprach der Mieterin gegen die Vermieterin ein Schmerzensgeld in Höhe von 12.000 Euro zu. In zweiter Instanz wies das Landgericht (LG) Limburg a. d. Lahn die Klage jedoch vollumfänglich ab. Die Übertragung der Räum- und Streupflicht von der WEG auf einen professionellen Hausmeisterdienst führe rechtlich dazu, dass eine Vermieterhaftung nur noch in Betracht komme, wenn Überwachungs- und Kontrollpflichten in Bezug auf das ausführende Unternehmen verletzt worden seien. Dafür war aus Sicht des Gerichts hier nichts ersichtlich. Der BGH widersprach dieser Rechtsauffassung in seinem Revisionsurteil.

BGH: "Keine dogmatische Grundlage" für LG-Auffassung

Das LG habe "nicht hinreichend in den Blick genommen", dass die beklagte Vermieterin gemäß dem Mietvertrag verpflichtet ist, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege in den Wintermonaten zu räumen und zu streuen. Denn diese mietvertragliche Nebenpflicht gemäß §§ 241 Abs. 2, 535 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bestehe auch, wenn der Vermieter nicht (Allein-)Eigentümer des Grundstücks, sondern nur Mitglied in der WEG ist, welcher das Grundstück gehört. Die Auffassung des LG führe "zu einem unterschiedlichen Schutzniveau innerhalb des Wohnraummietrechts" und finde zudem "keine rechtsdogmatische Grundlage", so der BGH deutlich.

Der Hausmeisterdienst stellt aus Sicht des VIII. Senats für den Vermieter insoweit einen Erfüllungsgehilfen (§ 278 BGB) dar. Den kann der Vermieter zur Erfüllung der – insbesondere mangels abweichender Vereinbarung im Mietvertrag – ihn treffenden Winterdienst-Pflicht einsetzen. Er haftet dann aber für dessen Verschulden wie für eigenes Verschulden.

Der BGH hob das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zurück an das LG.

jb/LTO-Redaktion