Bundesgerichtshof: Unter­ver­mie­tung mit Gewinn ist kein "berech­tigtes Inter­esse"

Mieter haben gegen ihre Vermieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis gemäß § 553 Abs. 1 S. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wenn sie mit der Untervermietung Gewinn machen wollen. In so einem Fall liege kein "berechtigtes Interesse" vor. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Urt. v. 28.01.2026, Az. VIII ZR 228/23). Das Urteil war über den Einzelfall hinaus mit Spannung erwartet worden.

Geklagt hatte die Vermieterin einer Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin. Seit 2009 wohnte der beklagte Mieter in der Wohnung und zahlte eine monatliche Kaltmiete in Höhe von 460 Euro. Das Gebiet, in dem sich die Wohnung befindet, unterfällt der seit 2015 geltenden Mietpreisbremse gemäß §§ 556d ff. BGB; die höchstzulässige Nettokaltmiete beläuft sich danach auf monatlich 748 Euro. Anfang 2020 vermietete der Mann die Wohnung seinerseits für eine Nettokaltmiete in Höhe von monatlich 962 Euro weiter. Der Mieter machte daraufhin satten Gewinn mit der Untervermietung. Eine Erlaubnis nach §§ 540 Abs. 1 S. 1, 553 Abs. 1 S. 1 BGB hatte der Mann von der Vermieterin aber nicht eingeholt.

Als das herauskam, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis mit dem Mieter fristgemäß. Durch die Untervermietung mit dem Ziel, Gewinn zu machen, habe der Mieter das Mietverhältnis schuldhaft verletzt. Einige Monate später wies das Amtsgericht (AG) Charlottenburg eine Räumungsklage der Vermieterin zunächst ab, bevor das Berliner Landgericht (LG) II dieser wiederum ein Jahr später stattgab (Urt. v. 27.09.2023, Az. 64 S 270/22).

Liegt ein "berechtigtes Interesse" vor?

Im Wohnraummietrecht ist es so, dass ein Mieter vom Vermieter die Zustimmung zur Überlassung der Wohnung an einen Untermieter verlangen kann, wenn der Mieter ein "berechtigtes Interesse" im Sinne von § 553 Abs. 1 S. 1 BGB hat. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter mit einem Partner zusammenziehen oder die Wohnung während eines längeren Auslandsaufenthaltes untervermieten möchte. In solchen Fällen ist gerichtlich seit Langem geklärt, dass der Vermieter die Zustimmung dazu nicht verweigern darf.

Ob es aber ein "berechtigtes Interesse" sein kann, eine Wohnung mit Gewinn unterzuvermieten, war gerichtlich bisher noch nicht geklärt. Dazu hat das LG Berlin II entschieden: Vermieter müssen es einem Mieter nicht erlauben, mit einer Untervermietung wirtschaftlichen Gewinn zu erzielen, jedenfalls wenn der Mieter den Vermieter nicht am Gewinn beteiligt. Dabei müsse aber die Mietpreisbremse beachtet werden: Der Vermieter dürfe die gewinnbringende Untervermietung nicht erlauben, wenn diese mit den Vorschriften über die Mietpreisbremse nicht vereinbar ist.

Dass es in dem Fall zur Revision kam, ist keine Überraschung: Bisher hat sich der BGH nämlich eher großzügig gezeigt, wenn es um das "berechtigte Interesse" im Sinne von § 553 Abs. 1 S. 1 BGB ging. Mit seiner Entscheidung vom Mittwoch hat sich das aber geändert.

BGH grundsätzlich: Untervermietung mit Gewinn kein "berechtigtes Interesse"

Denn nun entschied der VIII. Zivilsenat, dass der Zweck der Untervermietung gerade nicht die Gewinnerzielung, sondern lediglich die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen sei. Das Vorhaben, mit der Untervermietung Gewinn zu machen, stelle kein "berechtigtes Interesse" dar, sodass der Vermieter nicht gezwungen sei, zuzustimmen. 

An dieser Stelle war die juristische Prüfung für den BGH auch schon zu Ende: Ob etwas anderes gilt, wenn der Mieter den Vermieter am Gewinn beteiligt, solange es dabei keinen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gibt, war für den Karlsruher Gerichtshof schon gar nicht mehr wichtig.

Der gekündigte Mieter hatte in der Revision argumentiert, dass er seinen Untermietern die im Ursprungszustand leere Wohnung voll ausgestattet überlassen habe und eine höhere Miete insoweit gerechtfertigt gewesen sei. Hierauf kam es nach Auffassung des Senats aber gar nicht an: Die Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen, werde der Rechtsposition des Vermieters aus seinem Eigentumsrecht nach Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz nicht gerecht. Diese rechtliche Beurteilung berücksichtige "auch die Interessen der Untermieter in angemessenem Maß, indem diese hierdurch im Grundsatz vor überhöhten Untermieten geschützt werden."

jb/LTO-Redaktion

Mit Materialien der dpa