VG Würzburg verneint Anspruch auf Abrisseraubnis: Wer Denk­mal­schutz erwirbt, bekommt Denk­mal­schutz

Eine Immobilienverwaltungsgesellschaft hatte große Pläne für das frisch gekaufte Grundstück mitten im beliebten Kurort Bad Kissingen: Nach Abriss des alten Sanatoriums sollte ein "Gebäude im höheren Segment entstehen, u.a. Nutzung als Hotel etc.", wie es in ihrem Antrag auf Abrissgenehmigung bei der Stadt hieß. 

Da gibt es nur ein juristisches Problem: Das ehemalige Sanatorium Apolant in der Kurstadt ist ein Baudenkmal im Sinne des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes (BayDSchG). Es schließt in "städtebaulich und topographisch hervorgehobener Lage das historische Kurviertel ab und ist das Werk eines überregional bekannten Architekten", meint das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege. Erbaut wurde das Gebäude zwischen 1906 und 1913. 

Deswegen versagte die Stadt Kissingen der Gesellschaft die Erlaubnis zum Abbruch des Sanatoriums. Dagegen klagte diese vor dem Verwaltungsgericht (VG) Würzburg, das nun aber entschied: Die Behörde handelte rechtmäßig, das Sanatorium bleibt stehen (Urt. v. 17.04.2026, Az. W 5 K 25.782). 

Abrissgenehmigung steht im Ermessen der Behörde 

Da es sich beim Sanatorium um ein Baudenkmal handelt, ist die Beseitigung gemäß Art. 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BayDSchG erlaubnispflichtig. Diese Erlaubnis kann die Behörde nach Art. 6 Abs. 4 Satz 1 BayDSchG versagen, soweit "gewichtige Gründe" des Denkmalschutzes für die Beibehaltung sprechen. Damit stehe die Erlaubniserteilung im Ermessen der Behörde, so das VG Würzburg in seiner Entscheidung. Was "gewichtige Gründe" sind, hat das VG dabei nachgeprüft.

In seinem Urteil führt es aus: "Gewichtige Gründe" sind im Einzelfall festzustellen. In aller Regel liegen laut Gericht aber schon in den Gründen für die Einstufung als Baudenkmal "gewichtige Gründe" für die Beibehaltung eines Gebäudes. Das ist laut Gericht auch hier der Fall. 

Grundsätzlich ist damit der Tatbestand von Art. 6 Abs. 4 Satz 1 BayDSchG erfüllt, die Stadt durfte demnach die Erlaubnis zum Abriss versagen. Wir wären aber nicht im Baurecht unterwegs, wenn nicht noch Ausnahmen zu prüfen gewesen wären.

Ist der Erhalt des Gebäudes der neuen Eigentümerin zumutbar?

Das VG Würzburg beschäftigte sich in seiner Entscheidung natürlich noch mit der Frage nach der Verhältnismäßigkeit und der Zumutbarkeit, denn: Art. 6 Abs. 4 Satz 1 BayDSchG ist als Ermächtigungsgrundlage im Einklang mit dem Grundrecht auf Eigentum aus Art. 14 Grundgesetz (GG) auszulegen. Die Erhaltungs- und Nutzungspflichten gemäß Art. 4 und Art. 5 BayDSchG müssen der Eigentümerin zumutbar sein. Andernfalls muss die Behörde den Abriss erlauben.

Bei der Abwägung muss die Behörde den Denkmalschutz und das Eigentumsrecht beachten. Auf Eigentümerseite ist auf einen "für Denkmalbelange aufgeschlossenen Eigentümer" abzustellen, definiert das VG den Prüfungsmaßstab. Dann geht es zur Kernfrage: Wann ist die Pflicht, ein denkmalgeschütztes Gebäude beizubehalten, zumutbar? 

In finanzieller Hinsicht ist das der Fall, wenn das Objekt nicht mehr wirtschaftlich vernünftig genutzt werden kann. Maßgeblich ist, ob sich das Denkmal "selbst trägt". Das ist aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu entscheiden. Mit anderen Worten: Kann die Immobilienverwalterin das alte Sanatorium noch irgendwie so nutzen, dass es für sie nicht zum krachenden Minusgeschäft wird? Wenn ja, ist Zumutbarkeit gegeben. 

Eigentümerin wusste, dass sie denkmalgeschütztes Gebäude miterwirbt 

In diesem Fall hält das VG die Beibehaltung des alten Sanatoriums der Eigentümerin aus zwei Gründen für zumutbar. 

Erstens habe die Eigentümerin ihre Mitwirkungs- und Darlegungspflicht hinsichtlich der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht erfüllt. Sie legte in ihrer Argumentation nämlich die Nutzung des Sanatoriums als "Büro- und Geschäftsgebäude" zugrunde. Eine derartige Nutzung ist aber bauplanungsrechtlich "vollkommen unrealistisch", urteilte das Gericht. Das ehemalige Sanatorium befinde sich nämlich im Bebauungsplan "Sondergebiet Kurgebiet", komme für Büroräume also schon gar nicht infrage. Was laut Bebauungsplan schon nicht zulässig ist, kann damit auch keine taugliche Berechnungsgrundlage sein. 

Zweitens kannte die neue Eigentümerin laut Gericht die Denkmaleigenschaft des Sanatoriums zum Zeitpunkt des Erwerbs. Wer "sehenden Auges" ein instandsetzungsbedürftiges Denkmal erwirbt, könne sich wegen der zu diesem Zeitpunkt ersichtlichen Instandsetzungskosten nicht auf Unzumutbarkeit berufen, so das VG Würzburg.

Einen Anspruch auf Erteilung der Abrissgenehmigung habe die klagende Gesellschaft daher nicht.

Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig.

sjm/LTO-Redaktion